街に、ルネッサンス UR都市機構

用語集

出典:実用都市づくり用語辞典(2007.山海堂)

位置指定道路(いちしていどうろ)

土地を建築物の敷地として利用するため、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の私道。建築基準法で定められる道路の一つ。

一体的施行(いったいてきせこう)

土地区画整理事業と市街地再開発事業を一体的に施行する仕組みで、土地区画整理事業により仮換地として指定された土地(「特定仮換地」という)を含む土地の区域において、市街地再開発事業を行う場合、都市再開発法の特則により、特定仮換地に対応する従前の宅地に関する権利を市街地再開発事業における従前の権利とみなして施行する。

街区(がいく)

道路や公共施設で囲まれた画地または画地の集合。街区の形状、規模は街路網の構成と土地利用によって異なる。

画地(かくち)

一般には、土地利用や使用収益権によって区分された1区画の土地。土地区画整理事業では、使用収益権で区分される1筆の宅地またはその部分を意味することが多い。

仮換地(かりかんち)

土地区画整理事業において仮に定められた換地。換地処分の公告によって地区内の従前の宅地は正式に換地に替わるが、換地処分前の段階においては、施行者が工事を行うために従前の宅地の使用収益を停止させる場合に定める換地予定地をいう。

仮換地指定(かりかんちしてい)

仮換地に使用収益権を発生させ、あるいは、従前地の使用収益権を停止する行政処分。

換地(かんち)

土地区画整理事業において、従前の宅地に代えて交付される土地。換地は、換地処分の公告の翌日から従前の土地とみなされる。また、従前の土地に関して抵当権等の権利がある場合、これらは、換地処分により換地上に移行する。土地の登記は、換地処分によって従前地から換地へ変更される。なお、換地手法は土地改良事業、住宅街区整備事業等にも用いられている。

換地計画(かんちけいかく)

土地区画整理事業において従前の土地一筆毎に換地設計で計算された換地に権原を移行させる計画。換地計画には換地設計、各筆換地明細、各筆各権利別清算金明細、保留地その他の特別の定めをする土地の明細、及びその他国土交通省令で定める事項を定めなければならない。換地計画の認可申請は、都道府県知事に対して行う。個人施行者が換地計画を定めようとする場合は地区内に権利を有する者全員の同意を得なければならない。個人施行者以外の施行者が換地計画を定めようとする場合はその換地計画を2週間公衆の縦覧に供しなければならない。

換地処分(かんちしょぶん)

土地区画整理事業における施行地区内の宅地について、従前の宅地に代わるべき換地を交付するか、または交付しない行政処分。変更された土地の区画形質と権利は、換地処分により確定する。施行者は、換地計画に関係する区域の全部の土地について、工事完了後、遅滞なく換地処分をしなければならない。換地処分の効果は以下のとおりである。(1)公告の翌日から、換地は従前の宅地とみなされ、従前の宅地に存した権原は換地に移行する。(2)公告のあった日の終了時点で換地を定められなかった従前宅地の権利は消滅する。(3)効力発生日に清算金が確定する。(4)保留地は施行者が取得する。(5)公共施設用地は管理者へ帰属する。(6)公共施設は市町村等の管理に属する。

規準・規約・定款・施行規程〔区画整理の〕(きじゅん・きやく・ていかん・せこうきてい〔くかくせいりの〕)

土地区画整理事業の施行者が定める、事業の名称や範囲・事務所の所在地や費用の分担に関する事項など、事業の施行に関する基本的事項を記載した図書。個人施行において1人で施行する場合と区画整理会社施行は規準、数人共同して施行する場合は規約、土地区画整理組合の場合は定款、その他の施行者の場合は施行規程という。制定にあたって、公共団体が施行する場合は条例で定め、都市再生機構等で施行する場合は公衆の縦覧に供する等の手続きが必要である。

規準・規約・定款・施行規程〔再開発の〕(きじゅん・きやく・ていかん・せこうきてい〔さいかいはつの〕)

市街地再開発事業を施行しようとする場合に事業計画とともに定めなければならない事業の基本的な規律。個人施行(一人施行)及び会社施行にあっては規準、個人施行(数人施行)にあっては規約、組合施行にあっては定款、公共団体施行、機構施行及び公社施行にあっては施行規程を定めなければならない。なお、公共団体が施行規程を定める場合は条例によることとされる。

減歩(げんぶ)

土地区画整理事業による公共用地の増加と保留地を確保した結果、従前の宅地面積に比べて施行後の宅地面積が減少すること。慣用的に用いられてきた言葉で、法律用語ではない。区画整理により宅地の価格は増加するため、減歩は財産権の侵害には当たらないとされている。公共用地の増加分に対応する「公共減歩」、保留地確保に対応する「保留地減歩」、その合計を「合算減歩」または「平均減歩」と呼ぶ。

権利床(けんりしょう)

市街地再開発事業において、権利者に従前資産に対応して与えられることとなる施設建築敷地の共有持分、施設建築物の一部及び当該施設建築物の所有を目的とする地上権の共有持分。地上権非設定型権利変換においては、施設建築物の一部及び当該施設建築物の存する施設建築敷地の共有持分。

権利変換(けんりへんかん)

第一種市街地再開発事業において、従前資産に関する権利を従後資産の権利に置き換える独特な権利処理の方法。施行者の定める権利変換計画の内容に従い、権利変換期日においてすべての権利について一括して処理が行われる。権利変換計画においては、配置設計のほか、各関係権利者の権利内容や権利価額、または当該権利の移行や消滅に関する内容、保留床の処分方法などが定めらる。権利変換の種類として、原則型権利変換のほか、特則型権利変換として、全員同意型権利変換と地上権非設定型権利変換がある。

権利変換期日(けんりへんかんきじつ)

権利変換計画の内容に基づく権利の変換が行われる期日。この日をもって、従前の権利は従後の権利へと置き換わる。

市街地再開発事業(しがいちさいかいはつじぎょう)

市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、都市計画法及び都市再開発法で定めるところに従って行われる建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業。都市計画法に定める市街地開発事業の一つとして位置づけられている。

事業計画〔区画整理の〕(じぎょうけいかく〔くかくせいりの〕)

土地区画整理事業の施行地区、設計の概要、事業施行期間及び資金計画を定めたもの。事業計画において定める内容が示された図書を事業計画書という。施行規程または規準、規約、定款とともに縦覧を経て、国土交通大臣または都道府県知事の認可を受ける。事業計画は都市計画の内容に整合していなければならない。また、換地計画は事業計画に従い作成する。

事業計画〔再開発の〕(じぎょうけいかく〔さいかいはつの〕)

市街地再開発事業の施行地区、設計の概要、事業施行期間、資金計画を定めたもの。公共団体施行の場合、設計の概要については国土交通大臣等の認可を受けなければならない。

施設建築物(しせつけんちくぶつ)

市街地再開発事業によって建築される建築物。再開発ビルのこと。

使用収益の開始(しようしゅうえきのかいし)

土地区画整理事業において、建築や耕作等、土地を使用しまたはそれにより利益を得る権利行使の開始。仮換地指定がなされた場合、権利者は仮換地について使用収益が可能となり、同時に従前地については使用収益が不能となる。

清算金(せいさんきん)

土地区画整理事業や市街地再開発事業において、従前資産額と従後資産額に差額があるときに、施行者が徴収し、または交付する金額。

第一種市街地再開発事業(だいいっしゅしがいちさいかいはつじぎょう)

権利変換方式により施行される市街地再開発事業。都市再開発法に基づく、施行地区内の土地及び建物等に関する権利を、買収や収用によらず、一連の行政処分により施設建築物及び施設建築敷地に関する権利に変換するという画期的な権利調整手法により施行される。権利を一括処理するため、第二種市街地再開発事業と比較した場合、割合規模の小さい地区に適している。個人施行者、市街地再開発組合、再開発会社、地方公共団体、都市再生機構及び地方住宅供給公社が施行者として規定されている。

第二種市街地再開発事業(だいにしゅしがいちさいかいはつじぎょう)

管理処分方式により施行される市街地再開発事業。都市再開発法に基づく、一般の公共事業と同様、施行地区内の土地及び建物等をいったん全て買収又は収用することにより施行される。買収又は収用された者は希望により施設建築物及び施設建築敷地に関する権利が与えられる。権利の個別処理が可能であるため、第一種市街地再開発事業と比較した場合、割合規模の大きい地区や権利関係が極めて複雑な地区あるいは急施を要する地区に適している。再開発会社、地方公共団体、都市再生機構及び地方住宅供給公社が施行者として規定されている。

地区計画(ちくけいかく)

都市計画法に基づき、地区スケールの地区特性に応じた詳細な計画に基づいて開発・建築行為をコントロールする手法。ドイツのBプラン等を参考に1980年に創設、地区計画の目標、整備・開発及び保全の方針、地区整備計画を都市計画に定め、個別の開発・建築行為を届出・勧告制や建築確認、計画認定等を通じて規制・誘導することにより計画の実現が図られる。

地区施設(ちくしせつ)

地区計画において都市計画に定める、主として街区内の居住者等の利用に供される公共施設。都市計画施設以外の道路、公園、緑地、広場その他の公共空地が対象となる。

特定建築者(とくていけんちくしゃ)

市街地再開発事業において施行者に代わって施設建築物を建築する者。都市再開発法第99条の2ないし第99条の9の規定(第118条の28により準用する場合を含む)に基づく。特定建築者の選定は原則として公募によらなければならず、決定に際しては個人施行、組合施行、会社施行、市町村施行等の場合は都道府県知事の、都道府県施行、機構施行等の場合は国土交通大臣の承認を受けなければならない。権利変換計画に定められた特定建築者は特定施設建築物の全部又は一部を取得し、施行者から当該特定施設建築物の全部又は一部の所有を目的とする地上権若しくは施設建築敷地又はそれらの共有持分を譲り受けることとなる。

特定施設建築物(とくていしせつけんちくぶつ)

市街地再開発事業において特定建築者が建築する施設建築物

都市再生緊急整備地域(としさいせいきんきゅうせいびちいき)

都市の再生の拠点として、都市開発事業等を通じて緊急かつ重点的に市街地の整備を推進すべき地域として政令で定める地域。都市計画、金融支援等の特例措置を受けることができる。

都市再生特別地区(としさいせいとくべつちく)

都市再生緊急整備地域内で、都市の再生に貢献し、土地の合理的かつ健全な高度利用を図る建築を誘導する必要がある区域について定めることができる地域地区の一つ。建築物の誘導すべき用途、容積率の最高及び最低限度、建ぺい率の最高限度、壁面の位置の制限が定められ、用途地域等に基づく一般的な建築物の用途、容積率、建ぺい率等に関する制限が適用されなくなる。

都市再生プロジェクト(としさいせいプロジェクト)

国際競争力のある世界都市、安心して暮らせる美しい都市、持続発展可能な社会、自然と共生した社会の形成といった「21世紀の新しい都市創造」に向けたリーディングプロジェクトや、我が国の都市が現在直面している、地震に危険な市街地、慢性的な交通渋滞など「20世紀の負の遺産の解消」に対する緊急課題対応プロジェクト。

土地区画整理事業(とちくかくせいりじぎょう)

都市計画区域内の土地について、土地の区画形質の変更を行い、道路、公園、下水道等の公共施設の新設又は改善と換地処分により土地の権利関係を新たに確定する事業。「区画整理」と略称されることも多い。公共施設の整備は所有権の交換分合により公共用地、保留地の供出と宅地の整形化と併せて行われ、保留地は処分され、整備費用の一部となる。土地所有者等の合意形成に基づき、事業による受益と費用負担を公平に行う仕組みを有している。

歩行者専用道(ほこうしゃせんようどう)

専ら歩行者の利用に供する道路で、都市計画において特殊街路として定められる道路の一つ。歩行のための機能に加え、広場機能、公園的機能を持つものもある。

保留床(ほりゅうしょう)

市街地再開発事業における施設建築物の一部等又は建築施設の部分のうち権利床以外で施行者に帰属する部分の通称。従前の土地を高度利用すること等により生み出される余剰の床であり、市街地再開発事業の施行者は当該保留床を処分することにより事業に必要な資金の大部分を賄うのが一般的である。賃貸又は譲渡に際しては、公募が原則とされている。

保留地(ほりゅうち)

土地区画整理事業において、換地として定めない整理後の宅地の一部。換地処分公告の翌日までは登記されず、事業期間中は施行者が管理する。個人、組合及び会社施行では事業の費用のため、又は規準、規約若しくは定款で定める目的のため定めることができ、公共団体、大臣及び公的機関による施行では事業費のため宅地の増加額の範囲内で定めることができる。換地処分公告後売却することで事業費の一部を賄うが、一般的には、仮換地指定後に保留地の使用収益権を売却し早期の資金回収を図っている。

出典:実用都市づくり用語辞典(2007.山海堂)

メニューを閉じる

ページの先頭へ