Regenerasi Perkotaan melalui Metode Berbasis Relokasi – Program Penataan Kembali Lahan dan Pembaruan Perkotaan di Jepang –

Mewujudkan Regenerasi Perkotaan melalui Metode Berbasis Relokasi
～ Pengantar singkat mengenai program Penataan Kembali Lahan dan Pembaruan Perkotaan di Jepang ～

- Website ini bertujuan untuk memperkenalkan mekanisme dari program Penataan Kembali Lahan dan Pembaruan Perkotaan, yang keduanya telah memiliki peran penting dalam regenerasi perkotaan di Jepang. Kami juga menyajikan penjelasan komparatif dengan metode Akuisisi (Pengambilalihan) Lahan yang populer secara global.
- Dirancang untuk pembaca pemula di bidang ini, website ini mengutamakan kejelasan dan kemudahan pemahaman. Oleh karena itu, beberapa bagian mungkin tidak sepenuhnya akurat, dan kami mohon pengertian Anda terkait hal ini.
- Untuk pemahaman yang lebih mendalam dan tepat mengenai kedua program tersebut, silakan merujuk pada situs referensi yang ditautkan di bagian akhir halaman.
- Kami berharap para pembaca dapat meningkatkan pemahamannya terhadap program-program ini dan menemukan informasi yang bermanfaat.

Pendahuluan/Pengenalan

Jepang telah menghadapi berbagai tantangan perkotaan akibat lonjakan urbanisasi yang signifikan selama masa pertumbuhan ekonomi pesat pada tahun 1960-an.
Contoh permasalahan tersebut meliputi:
- Infrastruktur yang tidak memadai, seperti jalan dan taman
- Kekurangan perumahan yang layak huni
- Kawasan yang rentan terhadap bencana alam, terdiri dari rumah-rumah kayu yang dibangun secara rapat (“mokumitsu”)

Oleh karena itu, Jepang telah berupaya untuk mengatasi permasalahan ini sekaligus menciptakan lingkungan kota yang berorientasi pada transportasi publik dan mudah diakses dengan berjalan kaki.
Melalui situs web ini, kami ingin menjelaskan bagaimana kami menerapkan berbagai program secara efektif untuk mencapai tujuan-tujuan tersebut.

An image showing severe traffic congestion, a narrow path in the

Akuisisi atau Relokasi?
Program Penataan Kembali Lahan
Program Pembaruan Perkotaan
Proyek-proyek oleh UR

Akuisisi atau Relokasi?

1. Akuisisi Properti dan Kesulitannya/Tantangannya

Ketika melaksanakan regenerasi kota, akuisisi properti (baik kepemilikan tanah maupun bangunan) merupakan langkah yang paling umum digunakan.
Namun, di Jepang, bidang tanah sangat terfragmentasi sehingga membutuhkan waktu lama untuk mengakuisisi seluruh properti (#).
Selain itu, banyak pemilik tanah yang ingin tetap tinggal di komunitas yang sama. Dalam hal ini, metode akuisisi tanah memaksa mereka untuk meninggalkan komunitasnya, sehingga menyulitkan pelaksanaan proyek.
Selain itu, metode ini membutuhkan anggaran besar dalam jangka panjang untuk akuisisi tanah (termasuk biaya pemeliharaan dan bunga pinjaman).

# Rata-rata luas bidang tanah di Tokyo adalah sekitar 218,6 m².
Sumber: “Overview of Land Use Survey for FY2021” Pemerintah Metropolitan Tokyo.

An image describing property acquisition

An illustration showing a conflict between property owners and a project implementer. Property owners express reluctance to relocate despite compensation, while the implementer emphasizes that road development cannot proceed until all property is acquired.

2. Efektivitas Program Relokasi

Jika terdapat lahan yang tersedia (ditunjukkan dengan warna abu-abu muda pada gambar di bawah) yang berdekatan dengan area proyek (ditunjukkan dengan warna abu-abu tua), para pemilik properti dapat dengan mudah direlokasi ke lokasi tersebut.
Dalam kasus ini, kepemilikan properti dapat dialihkan (atau ditukar) ke lokasi baru tempat mereka direlokasi. (Lihat bab selanjutnya untuk detail mengenai mekanisme proses ini.)
Hal ini memungkinkan mereka untuk tetap tinggal di komunitas yang sama, sehingga lebih mudah untuk mendapatkan persetujuan dari para pemilik tanah.

Diagram illustrating a relocation project, showing buildings being moved to a designated site

3. Gambaran Umum Program Berbasis Relokasi

Terdapat dua program regenerasi perkotaan berbasis relokasi yang diatur oleh undang-undang di Jepang:
1) Penataan Kembali Lahan , 2) Pembaharuan Perkotaan
Kedua program ini pada dasarnya tidak memerlukan pembelian lahan.

1) Program Penataan Kembali Lahan (Land Readjustment / LR)
Merupakan program relokasi horizontal;
yaitu metode regenerasi perkotaan berbasis relokasi yang mengubah bentuk serta kondisi fisik lahan, sekaligus membangun atau meningkatkan fasilitas umum dan memaksimalkan pemanfaatan lahan.

Diagram illustrating a Land Readjustment program

2) Program Pembaharuan Perkotaan (Urban Renewal / UR)
Merupakan program relokasi vertikal;
yaitu metode regenerasi perkotaan berbasis relokasi yang bertujuan untuk meningkatkan efisiensi pemanfaatan lahan, fungsi-fungsi perkotaan, serta ketahanan kawasan perkotaan melalui penyediaan fasilitas umum dan pembangunan gedung fungsi campuran tahan api.

Diagram illustrating an Urban Renewal program

Program Penataan Kembali Lahan

Program Penataan Kembali Lahan adalah metode untuk membangun fasilitas umum seperti jalan dan taman, serta mengoptimalkan bentuk bidang-bidang tanah.

Contoh Program Penataan Kembali Lahan: Proyek Nagareyama Otakanomori yang dikembangkan oleh UR

Before and after photos of a land readjustment program

1. Skema Program Penataan Kembali Lahan

A Landowner's property is replotted after reduced by 'Land Contribution for public facility' and 'Land Contribution for Reserved Land'. The size of replotted land will be smaller than before however, the land unit value after replotting will be higher than before because it comes with nice shape and infrastructure. Therefore, the land parcel value after replotting will be equal or higher compared to the one before. The Reserved Land will be sold in the market to cover the project cost.

2. Struktur Keuangan/Finansial Program Penataan Kembali Lahan

Visual representation of the financial structure of a Land Readjustment program, with expenditure and revenue components balanced on a scale. Expenditure includes planning, relocation, infrastructure, and administrative costs; revenue includes land sales, government contributions, and subsidies.

3. Tahapan Program Penataan Kembali Lahan

Terdapat 3 tahapan utama dalam pelaksanaan program ini, yaitu:
(1) Persetujuan Rencana Tata Ruang
(2) Persetujuan Rencana Proyek
(3) Persetujuan Rencana Penataan Ulang Lahan Sementara

Durasi pelaksanaan bervariasi tergantung pada proyek, ukuran, dan kondisinya.

Diagram showing the sequential steps of a Land Readjustment program, including survey planning, urban planning approval, project plan approval, temporary land replotting, compensation, infrastructure construction, and final registration. Average duration: 8–9 years (municipalities) or 5–6 years (landowner associations).

4. Arus Kas dalam Proyek Penataan Ulang Lahan

Diagram di bawah ini menunjukkan contoh arus kas dalam proyek penataan ulang lahan.
Biaya akuisisi lahan tidak termasuk dalam pengeluaran karena proses Penataan Ulang Lahan tidak melibatkan pembelian lahan.

Diagram showing the cash flow in a Land Readjustment project, divided into phases: planning and compensation, construction and land sale, and completion. It highlights revenue sources such as subsidies and land sales, and expenditures including planning, design, relocation, and infrastructure costs. No land purchase is required.

Program Pembaruan Perkotaan

Program Pembaruan Perkotaan adalah metode untuk meningkatkan lingkungan tempat tinggal dan memperbarui fungsi-fungsi perkotaan dengan mendorong penggunaan lahan yang rasional, membangun gedung-gedung tahan api, serta mengembangkan fasilitas umum.

Contoh Program Pembaruan Perkotaan: Proyek Hikifune yang dikembangkan oleh UR

Before and after photos of an urban renewal program

1. Skema program Pembaruan Perkotaan

・Lahan-lahan yang terpecah disatukan menjadi satu bidang tanah yang besar, dan bangunan baru akan dibangun di atas lahan tersebut berdasarkan relokasi kepemilikan atau yang disebut “Konversi Hak”.
・Pemilik properti “a” pada diagram kiri di bawah akan mendapatkan properti “A” pada diagram kanan sebagai hasil dari konversi hak kepemilikan (hak milik unit). Properti A ini disebut “Lantai Hasil Konversi Hak”.
・Nilai properti sebelum dan sesudah proyek dianggap setara berdasarkan prinsip pertukaran nilai yang setara, meskipun ukuran dan tipe properti bisa berbeda.

An image describing the scheme of Urban Renewal program

Urban Renewal program can be achieved in the collaboration with landowners, implementer, private developer, and local government. The redeveloped building consists of Rights Converted Floor and Excess Floor. The Rights Converted Floor will be given to former property owners in exchange of their former property ownership (same value exchange). The Excess Floor will be sold to developer from implementer. The developer sells these floor in the market (ex. condo.) or rent to the tenants (ex. office). Local government provide subsidy to the project (some conditions apply). Public facility will be transferred to local government for M&M.

2. Struktur Keuangan/Finansial Program Pembaharuan Perkotaan

Diagram showing the financial structure of an Urban Renewal program, with two columns representing Expenditure and Revenue. Expenditures include planning, land development, compensation, construction, and administrative costs. Revenues include sales of excess floor, public facility contributions, and government subsidies.

3. Tahapan Program Pembaharuan Perkotaan

Terdapat 3 tahapan utama dalam pelaksanaan program ini:
(1) Persetujuan Rencana Tata Ruang, (2) Persetujuan Rencana Proyek, (3) Persetujuan Rencana Konversi Hak.

Waktu konstruksi bervariasi tergantung pada tinggi bangunan dan volumenya.