การฟื้นฟูเมืองผ่านแนวทางการโยกย้ายพื้นที่ (Relacation-based Methods)
การฟื้นฟูเมืองผ่านแนวทางการโยกย้ายพื้นที่
～ แนะนำเบื้องต้นเกี่ยวกับโครงการจัดรูปที่ดินและการพัฒนาเมืองใหม่ในญี่ปุ่น ～
- เว็บไซต์นี้มีเป้าหมายเพื่อแนะนำกลไกของโครงการจัดรูปที่ดินและโครงการฟื้นฟูเมือง ซึ่งทั้งสองโครงการมีบทบาทสำคัญในการฟื้นฟูเมืองในญี่ปุ่น โดยเรานำเสนอการเปรียบเทียบกับแนวทางการเวนคืนที่ดิน ซึ่งเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมทั่วโลก
- เว็บไซต์นี้ออกแบบมาเพื่อผู้อ่านที่สนใจเรื่องนี้เป็นครั้งแรก โดยให้ความสำคัญกับความชัดเจนและความเข้าใจง่าย ดังนั้น บางส่วนของเนื้อหาอาจไม่ถูกต้องอย่างสมบูรณ์
- หากต้องการทำความเข้าใจโครงการทั้งสองอย่างลึกซึ้งและแม่นยำยิ่งขึ้น โปรดดูแหล่งข้อมูลอ้างอิงที่ลิงก์ไว้ท้ายหน้า
- เราหวังว่าข้อมูลนี้จะเป็นประโยชน์และทำให้ผู้อ่านเพิ่มพูนความเข้าใจเกี่ยวกับโครงการเหล่านี้ได้มากขึ้น
บทนำ
ญี่ปุ่นต้องเผชิญกับความท้าทายด้านเมืองมากมาย อันเนื่องมาจากการหลั่งไหลของประชากรเข้าสู่เมืองอย่างรวดเร็วในช่วงเศรษฐกิจเติบโตอย่างรวดเร็วในทศวรรษ 1960
ตัวอย่างของปัญหา ได้แก่:
- โครงสร้างพื้นฐานที่ไม่เพียงพอ เช่น ถนนและสวนสาธารณะ
- การขาดแคลนที่อยู่อาศัยคุณภาพดี
- พื้นที่เสี่ยงต่อภัยพิบัติขนาดใหญ่ ซึ่งประกอบด้วยบ้านไม้ที่สร้างอย่างหนาแน่น(“mokumitsu”)
ดังนั้น ญี่ปุ่นจึงมุ่งแก้ไขปัญหาเหล่านี้ควบคู่ไปกับการสร้างสภาพแวดล้อมเมืองที่เน้นระบบขนส่งมวลชนและการเดินเท้า
ในเว็บไซต์นี้ เราต้องการนำเสนอแนวทางที่ญี่ปุ่นใช้ในการดำเนินโครงการต่าง ๆ อย่างมีประสิทธิภาพเพื่อบรรลุเป้าหมายเหล่านี้
เวนคืนหรือโยกย้าย?
1. การเวนคืนและความท้าทาย
ในการดำเนินโครงการฟื้นฟูเมือง การเวนคืนทรัพย์สิน (ทั้งที่ดินและอาคาร) เป็นมาตรการที่พบได้บ่อยที่สุด
อย่างไรก็ตาม ที่ดินในญี่ปุ่นมีการแบ่งแยกเป็นแปลงเล็ก ๆ จำนวนมาก ทำให้การเวนคืนทรัพย์สินทั้งหมดต้องใช้เวลานาน (#)
นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ต้องการอาศัยอยู่ในชุมชนเดิม การเวนคืนที่ดินจึงบังคับให้พวกเขาต้องออกจากชุมชน ส่งผลให้การดำเนินโครงการเป็นไปได้ยาก
ยิ่งไปกว่านั้น การเวนคืนที่ดินต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากในระยะยาว รวมถึงค่าใช้จ่ายด้านการบำรุงรักษาและดอกเบี้ยเงินกู้"
# ขนาดที่ดินเฉลี่ยในโตเกียวอยู่ที่ประมาณ 218.6 ตารางเมตร
แหล่งข้อมูล: รายงานภาพรวมการสำรวจการใช้ที่ดิน ประจำปีงบประมาณ 2021 โดยรัฐบาลมหานครโตเกียว"
2. ประสิทธิภาพของการโยกย้าย
หากมีพื้นที่ว่าง (แสดงเป็นสีเทาอ่อนในภาพด้านล่าง) ที่อยู่ใกล้กับพื้นที่โครงการ (แสดงเป็นสีเทาเข้ม) เจ้าของทรัพย์สินสามารถโยกย้ายไปยังพื้นที่ดังกล่าวได้อย่างง่ายดาย
ในกรณีนี้ สิทธิ์ความเป็นเจ้าของทรัพย์สินสามารถโอนหรือแลกเปลี่ยนกับพื้นที่ใหม่ที่ย้ายไป (ดูรายละเอียดเกี่ยวกับกระบวนการนี้ในบทถัดไป) แนวทางนี้ช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินสามารถอยู่ในชุมชนเดิมได้ และยังทำให้การขอความยินยอมจากพวกเขาเป็นเรื่องง่ายขึ้น
3.ภาพรวมของโครงการที่ใช้วิธีการโยกย้าย
ในญี่ปุ่นมีโครงการฟื้นฟูเมืองที่ใช้แนวทางการโยกย้ายซึ่งได้รับการรับรองตามกฎหมายอยู่สองประเภท
1) การจัดรูปที่ดิน (Land Readjustment) 2) การพัฒนาเมืองใหม่ (Urban Renewal)
โดยหลักการแล้ว โครงการทั้งสองนี้ไม่จำเป็นต้องมีการซื้อที่ดิน
1)การจัดรูปที่ดิน (Land Readjustment: LR)
เป็นแนวทางการฟื้นฟูเมืองที่ใช้วิธีการโยกย้ายแนวราบเพื่อปรับเปลี่ยนรูปทรงและสภาพของที่ดิน รวมถึงการติดตั้งหรือปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน"
2) โครงการพัฒนาเมืองใหม่ (Urban Renewal: UR)
โครงการจัดรูปที่ดินเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ เช่น ถนนและสวนสาธารณะ รวมถึงปรับปรุงรูปทรงของแปลงที่ดินให้เหมาะสมยิ่งขึ้น
ตัวอย่างโครงการปรับโครงสร้างที่ดิน: โครงการ Nagareyama Otakanomori ที่พัฒนาโดย UR
โครงการจัดรูปที่ดิน
โครงการจัดรูปที่ดินเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะ เช่น ถนนและสวนสาธารณะ รวมถึงปรับปรุงรูปทรงของแปลงที่ดินให้เหมาะสมยิ่งขึ้น
ตัวอย่างโครงการปรับโครงสร้างที่ดิน: โครงการ Nagareyama Otakanomori ที่พัฒนาโดย UR
1. แนวทางของโครงการจัดรูปที่ดิน
2. โครงสสร้างทางการเงินของโครงการจัดรูปที่ดิน
3. ขั้นตอนของโครงการจัดรูปที่ดิน
มี 3 ขั้นตอนหลัก ได้แก่
(1) การอนุมัติแผนผังเมือง (Urban Planning Approval)
(2) การอนุมัติแผนโครงการ (Project Plan Approval)
(3) การอนุมัติแผนการจัดรูปที่ดินชั่วคราว (Temporally Land Relotting Plan Approval)"
ระยะเวลาของโครงการแตกต่างกันไปตามขนาดและเงื่อนไขของแต่ละโครงการ
4. กระแสเงินสดของโครงการจัดรูปที่ดิน
แผนภาพด้านล่างแสดงตัวอย่างกระแสเงินสดในโครงการจัดรูปที่ดิน โดยไม่มีการรวมค่าใช้จ่ายในการเวนคืนที่ดินเป็นรายจ่าย เนื่องจากกระบวนการจัดรูปที่ดินไม่ได้เกี่ยวข้องกับการซื้อที่ดิน
โครงการฟื้นฟูเมือง
โครงการฟื้นฟูเมือง (Urban Renewal) คือแนวทางในการปรับปรุงสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัยและพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดินในเมืองอย่างมีเหตุผล โดยส่งเสริมให้มีการก่อสร้างอาคารที่ทนไฟ และพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะให้ดีขึ้น
1. แนวทางของโครงการฟื้นฟูเมือง
・ที่ดินแปลงย่อยจะถูกรวมเป็นผืนใหญ่ และจะมีการก่อสร้างอาคารใหม่บนพื้นที่ดังกล่าว โดยอ้างอิงจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือที่เรียกว่า ""การแปรสภาพสิทธิ""
・เจ้าของที่ดินแปลง “a” ในภาพทางซ้าย จะได้รับสิทธิในทรัพย์สิน “A” ในภาพทางขวา ซึ่งเป็นการแปรสภาพกรรมสิทธิ์ในรูปแบบกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยทรัพย์สิน “A” นี้เรียกว่า “ชั้นแปรสิทธิ์”
・มูลค่าทรัพย์สินก่อนและหลังโครงการจะเท่ากันบนหลักการแลกเปลี่ยนมูลค่าเทียบเท่า แม้ว่าขนาดและประเภทของทรัพย์สินจะเปลี่ยนไปก็ตาม"
2. โครงสร้างทางการเงินของโครงการฟื้นฟูเมือง
3. ขั้นตอนของโครงการฟื้นฟูเมือง
ขั้นตอนหลักของโครงการฟื้นฟูเมืองมี 3 ขั้นตอน ได้แก่
(1) การอนุมัติผังเมือง
(2) การอนุมัติแผนโครงการ
(3) การอนุมัติแผนการแปรสภาพสิทธิ
ระยะเวลาก่อสร้างจะแตกต่างกันไปตามความสูงของอาคารและปริมาตรของสิ่งปลูกสร้าง
4. การแสเงินสดในโครงการฟื้นฟูเมือง
เช่นเดียวกับกระบวนการจัดรูปที่ดิน (Land Readjustment) ค่าใช้จ่ายในการจัดหาที่ดินจะไม่ถูกนับรวมเป็นรายจ่ายในกระแสเงินสดของโครงการ
โครงการที่พัฒนาโดย UR
โครงการจัดรูปที่ดิน
โครงการฟื้นฟูเมือง
อ้างอิง: กระแสเงินสดในโครงการพัฒนาเส้นทางคมนาคมที่มีการจัดหาที่ดินร่วมด้วย
