賃貸と持ち家のメリット・デメリット

賃貸派と持ち家派の声を聞くと、どちらも一理あるようです。ここでは、それぞれのメリット・デメリットを、必要なお金、ライフスタイル、精神面などで比較してみました。

●初期費用の負担感

持ち家を購入するには、高額な費用がかかります。住宅ローンを利用するにしても頭金としてまとまった資金が必要ですし、物件の購入代金以外にも、登記費用、不動産取得税、仲介手数料（売主と買主で直接取引するケースは不要）、火災保険料、また住宅ローンには保証料が生じるケースも多く、これらの諸費用を負担しなければなりません。その金額は物件価格の３～10％程度といわれています。例えば、3500万円の物件を購入する場合、購入代金のほかに諸費用として105～350万円ものお金を用意することになります。

賃貸物件では、賃貸借契約のための初期費用として、敷金や礼金、仲介手数料、前家賃、日割り家賃、管理費（共益費）、火災保険料などが必要になります。一般的には家賃の２～６カ月程度が相場のようです。つまり、家賃10万円の物件に入居するなら、20～60万円が初期費用の目安となるでしょう。初期費用について賃貸と持ち家を比べると、持ち家の方が負担する金額が大きいケースが多いかもしれません。

●家賃と住宅ローン返済

持ち家を購入するために住宅ローンを組んだ場合は、月々の支払いやボーナス時の支払いがありますが、完済した時点でその分の出費がなくなり、住まいについてのランニングコストはぐっと減ります。ただし、住宅ローンの返済が終わった後も、設備のメンテナンス費用、建物の修繕費用、火災保険料、分譲マンションなどの集合住宅では修繕積立金や管理費の負担は続きます。

住宅設備が故障したときや、一戸建てで外壁を塗り替えたりする際には、まとまったお金が必要になるため、計画的に費用を準備することが大切です。また、固定資産税（土地や家屋の所有者に課される税金）は毎年納付し続けなくてはなりません。住んでいる市区町村によっては、都市計画税も一緒に支払う必要があります。

賃貸物件の場合は、初期費用の負担は比較的少ないものの、住み続ける限り毎月家賃が発生します。また、契約更新のタイミングで更新料が発生するケースもあります。定年退職などで収入が減ったとき、家賃の支払いが負担になる可能性もあります。一方で、物件にあらかじめ付いている設備のメンテナンス費用や、建物の修繕費用は、経年劣化が原因であれば、管理する不動産会社やオーナー（大家さん）が負担するのが一般的。入居者負担が発生するケースは限定的といえるでしょう。

●自分の資産になるかどうか

持ち家には資産になるというメリットがあります。将来、老後資金などのお金が必要になったときに売却したり、融資を受ける際の担保にしたりすることが可能です。パートナーや子供に財産として残すこともできるでしょう。また、持ち家なら、ライフスタイルの変化に合わせて間取りを変更したり、バリアフリー化したり、リフォームやリノベーションを自由に行えます。庭があれば草木を育てて、ガーデニングの趣味も楽しめます。

賃貸のデメリットの一つは、家賃を払い続けても自分の資産にはならないことです。自分の所有物ではないため売却や相続ができないことはもちろん、原則としてリフォームもできません。住み始めてから間取りや内装、設備に不都合や不満が生じても、変更することができないケースが多いようです。壁や床に家具などを固定したい場合でも、不動産会社やオーナーの許可が必要で、退去の際には原状回復（入居時の状態に戻す）の義務があります。

●住み替え・引っ越しのしやすさ

持ち家の場合、住み替えや引っ越しは、しづらいかもしれません。例えば、転勤など仕事の都合により家族で転居するときは、マイホームを貸し出すなどの手続きが必要になります。単身赴任を選ぶと、赴任先の家賃負担が住宅ローンとは別に発生します。マイホームを売却するという選択肢もありますが、買い手が決まるまで時間がかかったり、希望する売却価格で売れなかったり、売却金額によっては住宅ローンの支払いが残るリスクもあります。

賃貸であれば、仕事に伴う転勤、子供の独立、親の介護など、家族構成やライフプランの変化に応じて、条件に合った物件に住み替えられます。収入が減少したり、近所の人間関係のトラブルなど悩みが生じたりした場合でも、持ち家と違って比較的気軽に引っ越しをすることが可能です。賃貸借契約時の初期費用も比較的少ないので、さまざまな状況の変化に対応して、住環境を変えられるのが賃貸のメリットといえるでしょう。

●住まいを確保できている安心感

持ち家なら生涯にわたって所有し続けることも可能なため、住む場所に困らないという安心感を得られます。定年退職などにより現役を引退して年金生活者になっても、それまでに住宅ローンを完済していれば、収入減をそれほど気にせずに済みそうです。ランニングコストを抑えながら、ずっと住み続けられるマイホームを確保できるのがメリットです。

賃貸では、不動産会社やオーナーの都合で賃貸借契約が継続されず、住み続けることが難しくなるケースがあります。安定した収入があれば、引っ越して別の賃貸住宅に住むことも可能です。しかし、後述するように高齢者に対する金銭面や健康面の不安から、不動産会社やオーナーが貸すのをためらうことがあり、賃貸物件を借りにくくなる心配もあります。

老後に賃貸物件を選択する際の注意点

老後の住まいとして賃貸物件を選ぶ際に、いくつか注意すべきことがあります。ここでは高齢者に対するオーナーの懸念や、体が衰えることのリスクなどについて解説します。

●入居審査に通りにくい可能性がある

一般的な賃貸物件では、高齢者の入居は敬遠される傾向があることが知られています。理由の一つが金銭面の不安です。高齢になって定年を迎え、年金暮らしになったとき、「家賃をきちんと払ってくれるだろうか」と物件を管理する不動産会社やオーナーから懸念を持たれるようです。入居の時点で収入が入居審査の基準を満たしていても、徐々に収入が減っていくこともあるからです。

また、高齢者になると若い世代と違って健康面の心配事も増えていきます。特に一人暮らしでは配偶者や同居者がいないため、急に重い病気にかかったり、部屋の中で転倒するなど事故が起こったりしても対処できず、孤独死となるケースも想定できます。そうなったときに事故物件として資産価値が下がるリスクがあり、新しい入居者を見つけにくくなるなどの不安をオーナー側は感じるようです。

賃貸借契約を結ぶときには、家賃滞納などのリスクに備えて連帯保証人を立てるのが一般的ですが、高齢になると連帯保証人を立てるのが難しいケースが増えます。家族や親族が連帯保証人になることが多いのですが、年齢が上がるに連れて兄弟や姉妹も高齢となり、親戚も亡くなるため、頼める人を見つけづらくなることも少なくありません。契約を継続中に連帯保証人が亡くなり、その後見つからないケースもあるようです。

●状況に合わせて自由にリフォームできない

高齢になって年齢を重ねるほど、足腰が弱くなるなど身体的な衰えが出てくる人も多いでしょう。持ち家に住んでいて、例えば、２階との上り下りが大変になったときは、暮らしやすいよう階段に手すりを付けることもできます。しかし、先ほど説明した通り、賃貸物件は家主の許可がないと勝手にリフォームをすることができません。ちょっとした室内の段差をなくしたりするのも難しいケースが多いのが一般的です。

ただし、物件の中には家主が了承すればリフォームが可能なものもあるようです。賃貸借契約を結ぶ前に、入居後に自分でバリアフリー化することが可能かどうか相談してみると良いでしょう。トイレに手すりを取り付けるなど、軽度の改修なら認められるかもしれません。家主の許可なく勝手にリフォームを行うと、退去時に原状回復費用を請求されることがあるので、くれぐれも注意してください。

老後に賃貸物件に入居するためのポイント

建売住宅や分譲マンションなどの価格が上昇傾向にある昨今、賃貸住宅の方が現実的な選択肢かもしれません。高齢者が賃貸物件をスムーズに借りるためのコツを紹介します。

●家族・親族に保証人になってもらう

家族や親族に連帯保証人になってもらうことができれば、高齢者でも入居審査に通りやすくなるようです。不動産会社や物件のオーナーに、「家賃滞納のリスクが減る」と思ってもらえるからです。また、家族や親族の住まいと近いエリアで賃貸マンションや賃貸アパートを選ぶのもポイントです。家族の協力があると分かれば、孤独死などのリスクも減らせるとオーナーに安心してもらえるでしょう。緊急連絡先となる身内が近所にいて連帯保証人になることで、スムーズな契約につながるかもしれません。

●家賃債務保証を利用する

高齢者が連帯保証人を見つけられないとき、「家賃債務保証制度」を利用する方法もあります。一般財団法人高齢者住宅財団が行っている居住支援サービスで、この制度を利用して保証料を支払うことで連帯保証人になってもらうことができます。保証料は２年間保証の場合で家賃の35％。保証の対象となるのは滞納家賃と原状回復費用です。

家賃債務保証制度を利用できれば、家族など身内に頼ることなく入居審査をクリアできるかもしれません。ただし、この制度を利用できるのは、同財団と基本約定を締結している賃貸住宅に限られますので、必ず事前に確認するようにしましょう。

●高齢者向けの物件を探す

物件選びの際に、高齢者向け（シニア向け）賃貸住宅に絞って探すのもおすすめです。高齢者向け賃貸物件は高齢者の入居を想定し、バリアフリー対応で高齢者が暮らしやすい構造になっています。一般的な賃貸住宅と違って、高齢や年収などを理由に入居制限される心配が少なく、審査に落ちる可能性も低いでしょう。前述の家賃債務保証制度を利用できる物件もあります。

高齢者向け賃貸住宅には、入居・居住支援サービスや介護サービスなど、高齢者向けのサポートを受けられる種類の物件もあり、安心して暮らすことができます。インターネットの無料物件紹介サイトなどで「シニア相談可」といった条件で検索するか、不動産会社の店舗で相談すれば、見つけられるでしょう。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）も、高齢者向け賃貸住宅の一つです。国土交通省と厚生労働省が中心となってスタートさせた制度で、床面積や設備などに基準が定められ、安否確認と生活相談のサービスにより、高齢者が安心して暮らせるよう配慮されています。

また、「終身建物賃貸借制度」の対象となっている物件を選ぶ方法もあります。終身建物賃貸借制度とは、高齢者がバリアフリーの設備がある賃貸住宅に、終身にわたって安心して居住できる制度です。入居できるのは基本的に60歳以上に限られ、60歳以上の配偶者と夫婦で住むなら60歳未満でも入居できます。

終身建物賃貸借物件は都道府県知事が認可していますが、まだ認可されている物件が少ないようです。希望するエリアに予算など条件に合う物件が見つからない可能性もありますが、各自治体の相談受付窓口やインターネットで情報を集めて、検討してみてはいかがでしょうか。

老後も安心のUR賃貸住宅！高齢者向けサービスも充実

老後も安心な住まいとしておすすめなのが、全国に約70万戸あるUR賃貸住宅。五つのタイプの高齢者向け物件がそろい、敷地内に緑が豊富で日当たりが良いのが特長です。

●老後の住み替えにおすすめのUR賃貸住宅

独立行政法人都市再生機構（UR）が管理するUR賃貸住宅は、礼金・仲介手数料・更新料・保証人がすべて不要です（保証会社への加入も不要なので保証料も不要）。契約時に必要なお金は、敷金（月額家賃の２カ月分）と、入居月（入居日から当月末まで）の日割り家賃、日割り共益費のみ。そのため、入居時の初期費用を大幅に抑えることが可能になります。医療費や生活サポートを受ける費用など、老後は予定外の出費もあるため、入居時や更新時の出費を抑えられるのはうれしいポイントです。

なお、UR賃貸住宅では一般的に行われている入居審査がなく、高齢者でも基準となる月収額や貯蓄額などの条件を満たしている場合や、家賃などの一時払い制度を利用することで入居が可能です。詳しくはUR賃貸住宅のHPでお申込み資格をご確認ください。

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UR賃貸住宅は建物がゆったりした間隔で建てられ、敷地内に緑豊かな公園や広場が設けられた物件が多いのも魅力です。歩車分離の考えをもとにした設計で、歩行者が安心して歩行・通行できるよう、敷地内に許可を得た車しか入れないエリアが設けられている物件もあります。日当たりや風通しの良さ、緑の豊かさ、安全への配慮など、シニア世代にとって快適で安心して暮らせる環境が整っているといえるでしょう。

スーパーマーケット、郵便局、銀行、医療機関など、生活に必要なものが敷地内または隣接地に設けられている物件もあり、シニア世代も便利な暮らしを送ることができます。また、敷地内にコミュニティカフェがあったり、住民によるイベントが開催されたりするなど、世代を超えた交流が盛んなのも特長の一つです。一般的な物件でもシニア世代が暮らしやすいUR賃貸住宅ですが、さらに安全・安心な住み心地を高めた、五つのタイプの高齢者向け賃貸住宅を用意しています。

・高齢者向け優良賃貸住宅

物件の一部の部屋（主に１階）について高齢者が使いやすいように床の段差をほとんどなくして要所に手すりが備えられ、緊急連絡用ボタンが設置されています。所得が一定以下の場合は、家賃負担の軽減措置を受けられる場合があります。

・高齢者等向け特別設備改善住宅

高齢者や障がい者のために浴室など水まわりの段差が緩和され、緊急連絡用ボタンが設置されています。

・健康寿命サポート住宅

室内の段差をなくして要所に手すりを設置するなど、入居者の転倒防止に配慮するだけでなく、散歩したくなるような屋外空間や社会参画の機会等により外出したくなる環境を備えています。

・シルバー住宅

生活援助員が入居者の生活を支援するとともに、一部の住居には緊急通報装置などのセキュリティーシステムを導入しています。
※東京都、大阪府の一部の物件のみ

・URシニア賃貸住宅（ボナージュ）

高齢者が安全に暮らせるように仕様と設備を整え、生活を支援するサービスも充実。生命保険会社や信託銀行などと提携し、終身年金保険からの年金を家賃の支払いに充てる制度も用意されています。
※横浜市または千葉市の一部の物件のみ

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●さらに高齢者にうれしいサービスも

高齢者の一人暮らしの場合、「急な体調不良やけがなどで動けなくなってしまったら…」といった不安があるのも事実。万が一の事態に早く気付いて対応できるように、URでは提携企業による見守りサービスを提供しています。安否確認センサーにより動きが確認できないとき、必要に応じて緊急連絡先などに連絡を行っています。

・立山科学株式会社「見守りサービス」

リビングルームや寝室、廊下など住戸内のよく滞在する３カ所に設置するセンサーが、利用者の日常の活動を見守るというものです。センサーが利用者の動きを確認できないときに、コールセンターから利用者に電話で確認を行います。利用者に連絡が取れないときは、必要に応じて緊急連絡先に連絡を行います。一度設置してしまえば、機器操作の必要はありません。

・ヤマト運輸株式会社「クロネコ見守りサービス ハローライト訪問プラン」

このサービスで見守りのキーとなるのは電球です。トイレや廊下など、毎日使用する電球を「ハローライト電球」に交換することで、この電球が一定時間使用されていない場合に異常を検知。事前に設定した家族や友人などの連絡先へメールで知らせます。

家族や友人がすぐに駆け付けられないときは、ヤマト運輸のスタッフに利用者のもとを訪問するよう依頼もできます。電球の取り付けはヤマト運輸のスタッフが行うので、利用者の作業は不要です。

・東急セキュリティ株式会社「見守りサービス（SAFE-1）」

首都圏の団地対象のサービスです。利用者の部屋に安否確認センサー兼非常ボタンを設置。このセンサーが利用者の生活を見守り、24時間反応がないときに異常を検知します。また、利用者が非常ボタンを押すことで、自らSOSを求めることも可能です。そうした場合、事前に設定した家族や友人などの通知先にメールが届きます。

通信回線内蔵のため、電話回線や設置工事は不要。センサーを部屋に置くだけでスタートできます。さらにオプションとして、東急セキュリティ株式会社の委託先の警備員が現地へ駆け付ける「駆けつけサービス」を追加することも可能です。

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・高齢者相談窓口（シニアアドバイザー設置窓口）

物件探しの際に、高齢者が安心してUR賃貸住宅を選べるよう一部の営業センターに相談窓口が設置されています。入居を希望、検討の際に気になる点について、社会福祉士やケアマネジャーなどの有資格者（シニアアドバイザー）に聞くことができます（開設日時が窓口によって異なるため、利用時は事前の電話予約が必要です）。

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・生活支援アドバイザー

URでは、地域医療福祉拠点化の取り組みを進めている物件を中心に、生活支援アドバイザーを配置しています。高齢者が安心して暮らし続けられるよう、各種相談対応や電話による安否確認（あんしんコール）、交流促進のためのイベントなどを実施しています。

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●老後は子世帯と近居でさらにお得に

UR賃貸住宅には、初期費用だけでなく家賃も節約できる、ライフステージに応じたお得な家賃プランが複数用意されています。条件を満たしている場合は、ぜひ活用すると良いでしょう。ここでは親世帯と子世帯が近くに住む場合に適用されるプランを紹介します。

＜近居割＞

募集家賃から５年間、５％減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径２km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。条件を満たした子育て世帯については、最長５年間、家賃の20％（上限４万円）がサポートされます。ただし、世帯の所得合計が月25.9万円以下で、対象が一部団地となるなどの条件があります。

＜近居割WIDE＞

募集家賃から５年間、５％減額されます。対象となるのは近居割WIDEエリア内のURとUR以外の住宅です。親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たにUR賃貸住宅を契約した世帯の家賃が減額されます。近居割WIDEは、地域医療福祉拠点化に取り組んでいる物件を中心に導入されています。条件を満たした子育て世帯については、最長５年間、家賃の20％（上限４万円）がサポートされます。ただし、世帯の所得合計が月25.9万円以下で、対象が一部団地となるなどの条件があります。

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安心できる住まい選びで、老後を快適に暮らそう

高齢になると賃貸物件を借りるのが難しくなる傾向にあるようですが、金銭面や体調面で問題がないことを伝えることで、入居審査を通過しやすくなるようです。仕事を引退していても、入居審査の際に年金額や退職金などの貯蓄額が分かる通帳のコピーを提示するなど、金銭面の心配がないことをきちんと示せば、借りられる可能性が高まるかもしれません。

老後に賃貸物件で暮らすなら、バリアフリー対応はもちろん、周辺環境や交通アクセスも大切です。スーパーマーケットや金融機関、病院などが徒歩圏にある利便性の高い物件なら、快適なシニアライフを送れるでしょう。立地が郊外の物件なら、公共交通機関を利用しやすいかどうかは特に重要です。駅や停留所が近くにあるかは、チェックしたいポイントです。

日常的に介護が必要になったら介護付き有料老人ホームなどを検討することになるかもしれませんが、介護の必要性が低く自立した生活を送りたいならUR賃貸住宅がおすすめです。五つのタイプの高齢者向け賃貸住宅があり、物件によっては生活支援アドバイザーが暮らしをサポート。万が一の際に素早く対応できるよう、見守りサービスも提供しています。

UR賃貸住宅なら、入居時の初期費用を大幅に抑えられるだけでなく、親世帯と子世帯が近居する場合は、条件が当てはまればお得な家賃プランも利用可能。住居費をトータルに節約できるのも魅力です。老後の住み替え先として、UR賃貸住宅も選択肢に入れて検討してみてはいかがでしょうか。

監修／大久保 恭子

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