敷金が返ってこないときの対処法

敷金トラブルが起こるのは、入居物件の明け渡し後。賃貸借契約書の記載通りに返還されない、金額が少ない、そんな場合にどんな手続きを行うことで解決できるのでしょうか。

●消費生活センターに相談する

賃貸物件の退去時には、敷金から原状回復費のほか、未納分の家賃があれば差し引かれて、残りの金額が返還されます。原状回復費については、オーナーや不動産会社、管理会社側が物件の状態を確認し、修繕見積書を作成するのが一般的です。送られてきた修繕見積書に納得できない点がある場合や、敷金の返還手続きそのものが進まない場合など、まずはオーナーや不動産会社、管理会社に問い合わせの連絡をしましょう。

ちなみに、原状回復とは入居時とまったく同じ状態に部屋を戻すことではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でその基準が示されていますので後のパートで詳しく説明します。ただし、原則として賃貸借契約書に記載されている内容の方が優先されますので、まずは自分の契約書を読んで理解することが大切です。もしも納得できないことがあっても、契約書に明記されているケースでは、解決が難しいことが多いかもしれません。

オーナーや不動産会社、管理会社との話し合いが行き詰まったら、公的な機関からアドバイスを受けるという方法もあります。賃貸借契約書、修繕見積書、原状回復部分の写真など、資料や証拠を整理した上で、消費生活センターや各都道府県の不動産相談窓口などに、交渉の進め方を問い合わせると良いでしょう。契約書に書かれていることでも、修繕費用やハウスクリーニング代が明らかに相場より高い、範囲や単価が不明確というケースなどは、負担せずに済んだ例もあるようです。

●管理会社やオーナーに書面を送る

オーナーや不動産会社、管理会社との話し合いで解決に至らず、消費生活センターや各都道府県の不動産相談窓口などに問い合わせて問題があると認められたなら、書面で敷金返還請求を行います。“言った”、“言わない”の行き違いを防ぎ、こちら側の意思が明確であることを伝えるために、郵便局から内容証明郵便で送付するのが良いでしょう。これは、どんな内容の郵便を、いつ相手に送ったのか記録される特別な郵便です。

内容証明郵便は、１ページの行数や、１行当たりの文字数が定められるなど、書式にルールがあります。手書きでもOKですが、パソコンで作成した書類を郵便局のHPから送れる「e内容証明」も利用可能です。Webで検索すれば、敷金返還請求のテンプレートも見つけられますので、参考にすると良いかもしれません。期日までに返還請求に応じない場合は法的な措置を執ることを明記するのが一般的です。裁判所で主張する項目や内容と関係するため、十分に確かめてから発送するようにしましょう。

●60万円以下の金銭なら少額訴訟を起こす

内容証明郵便に対する返答がなく、敷金の返還が行われないとき、弁護士を立てずに数千円の手数料で訴訟を起こすことができる「少額訴訟」という方法があります。裁判は簡易裁判所で行われ、当日提出できない証拠や当日出廷できない証人は取り調べをせず、原則として当日中に審理を終える特別な訴訟手続きです。支払請求額が60万円以下などの条件がありますが、敷金返還請求の多くはこの範囲に収まる可能性が高いでしょうから、検討してみると良いかもしれません。

「少額訴訟」を行う際に提出する訴状の書式は、裁判所のHPからダウンロードすることもでき、記入例を見ながら作成が可能です。判決書や和解調書により、強制執行を申し立てることもできるため、有効な解決手段といえそうです。少し気を付けたいのは、訴訟を起こされた相手が「少額訴訟」による審理を拒否したら、通常の民事訴訟に移ることになる点。その場合は時間だけでなく弁護士費用なども多くかかるため、慎重に検討してから「少額訴訟」を起こすことをおすすめします。

敷金トラブルを避けるためのポイント

契約時・入居中・退去時のそれぞれに、敷金トラブルが起こるのを避けるポイントがあります。トラブルの解決には手間や時間を要しますので、未然に防げると良いでしょう。

●賃貸借契約書を確認する

契約時には、仲介する不動産会社の宅地建物取引主任者が、賃貸借契約書の重要事項を説明することになっています。敷金の取り扱いについての項目や、特約のハウスクリーニングなどの項目を確認して、不明点や納得できない点があれば質問するようにしましょう。国土交通省のHPから「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を簡単にダウンロードできますので、参考にすると良いかもしれません。

前述の通り、賃貸借契約書の内容を優先するのが原則ですが、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にして契約書の内容を確認することで、後々問題になりそうな点がないか、合理性を欠いていないかなど、契約前にチェックすることができます。原状回復のトラブルの要因は、賃貸借契約書の内容に含まれていることが多いため、正しく理解した上で合意するようにしましょう。

●入居前からの傷や汚れは写真を撮っておく

引っ越しをする前、まだ部屋に何もない状態のときに、もともとあった傷や汚れを写真に撮り、記録しておくのがおすすめです。住んでいる期間が長くなると、記憶だけでは曖昧な部分が増え、事実関係をめぐってトラブルになりやすいためです。そもそも入居の時点であった傷や汚れ、故障や破損について原状回復義務はありません。入居時と退去時の状態の違いを明確にすることで、負担の必要がない修繕費用が発生するのを防げます。

入居してからは、不注意から建物や設備に傷を付けたり、破損したりすることのないよう心掛けましょう。普段の生活の中で、小まめに清掃するのも大切です。キッチンの油汚れ、トイレや浴室のカビ、壁のクロスの染みなどが付かないようきれいに保つことで、自分自身が気持ち良く暮らせるだけでなく、不要なハウスクリーニング費用の抑制にもつながります。

●修繕費の内訳を見せてもらう

退去時は、精算内訳書に記載されている修繕費用が適正な内容になっているか、入居時の室内の状態を記録した資料などをもとに確認しましょう。入居前からの室内の傷や設備の不具合が間違って請求されていないか、畳１枚の交換で済むのに全面の交換となっていないかなど、内訳をチェックします。もしも修繕費用の内訳の詳細が分からない書類になっていたら、作成し直して送ってもらうと良いでしょう。

多くの場合は何も問題がなく、そのまま書類にサインして終了となるでしょうが、万が一トラブルになったときは、退去時の室内の状態がどうなっていたかが重要になることがあります。オーナーや不動産会社、管理会社などとの退去の立ち会いの際に、写真を撮影するなどしておけると良いかもしれません。退去後は、もう室内に入ることができなくなるので、可能であれば記録しておくことをおすすめします。

退去時も安心！UR賃貸住宅の敷金やそのほか初期費用について

全国に約70万戸ある独立行政法人都市再生機構が管理するUR賃貸住宅。退去時の原状回復の負担が明確で、敷金は契約解除から原則30日以内に精算されるので安心です。

●UR賃貸住宅の敷金について

UR賃貸住宅では、居住のルールをまとめた「住まいのしおり」で、退去費用の負担区分について分かりやすくガイドラインを示しています。具体的なケースが明示されていますので、原状回復費についてのトラブルが起こる可能性が低く、不安を感じることなく暮らすことができます。入居の際は、URが用意したチェックシート（点検確認書）を使って現状を確認し、その内容を管理サービス事務所などに提出します。

退去時には、入居時に作成したチェックシート（点検確認書）をもとに、入居前からの汚れや傷を共有して、原状回復の判断に利用しています。故意・過失などによる損傷以外の、通常の使用に伴う損耗などの復旧費用はURが負担します。敷金の返還の時期については、契約解除日から原則30日以内で修理費用などの精算後になります。ただし、精算額が敷金を超える場合は、退去するまでに不足分を支払う必要があります。

引っ越し先もURなら、現在の住まいの敷金を精算した後の残額を引き継ぎ、新居の敷金の一部とする「住み替え制度」の利用も可能です。新居の敷金に満たない場合は不足分をプラスする必要がありますが、新居の家賃が現在の住まいと同額か低くなるなら、収入要件を確認する書類の提出が不要です。住み替え時に初期費用を用意する負担や、手続きの手間を軽減することができるので便利です（適用には一定の条件があるので事前に確認を）。

●礼金・仲介手数料・更新料などの初期費用は？

URは礼金・仲介手数料・更新料・保証人がすべて不要です（保証会社への加入も不要なので保証料も不要）。契約時に必要なお金は、敷金（月額家賃の２カ月分）と、入居月（入居日から当月末まで）の日割り家賃、日割り共益費のみ。入居時の初期費用を大幅に抑えられるだけでなく、契約時に保証人を探して依頼する負担もありません。契約更新時に更新料がないことで、退去するときもタイミングを気にせずに済みます。

URの「４つのメリット」を詳しくみる

●ライフステージに応じたお得な家賃プランもご用意

URには初期費用だけでなく月々の家賃も節約できる、お得な家賃プランが複数用意されています。一人暮らし、ファミリー、高齢者を対象としたものなど、ライフステージに応じたプランがありますので、所定の条件を満たす場合はぜひ利用してはいかがでしょうか。下記のほかにもお得な家賃プランがありますので、詳しくはHPをチェックしてみてください。

＜近居割＞

募集家賃から５年間、５％減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径２km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。

「近居割」をさらに詳しく

＜U35割＞

３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は契約者が35歳以下の世帯。学生、単身、夫婦、子育て世帯も対象です。なお配偶者以外の同居者には一定の条件があります。
※３年間の定期借家契約

「U35割」をさらに詳しく

＜そのママ割＞

３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子供（孫、甥、姪なども可）を扶養している世帯です。
※３年間の定期借家契約

「そのママ割」をさらに詳しく

＜子育て割＞

新婚世帯は最長３年間、子育て世帯は最長６年間、新婚世帯から子育て世帯へ切り替えた場合に最長９年間、家賃の最大20％（所得に応じた減額となります。上限２万5000円）がサポートされます。対象は結婚５年以内の新婚世帯、または18歳未満の子供がいる世帯。いずれも所得合計が月25.9万円以下の場合となります。

「子育て割」をさらに詳しく

＜URライト（定期借家）＞

契約期間を入居開始可能日から３年とし、契約の更新はありませんが、その代わり月々の家賃を通常よりも抑えることができます（契約期間が３年を超える場合は、一部を除き通常家賃と同額です）。

URの「定期借家制度」をさらに詳しく

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何事もなければ退去時に敷金は返還される！

敷金トラブルが起きたときの対処法について紹介してきました。借り主の故意、過失、注意不足などによる損傷や、明らかに通常の使用を超えたようなケース、家賃の滞納などがなければ、敷金は返還されるものです。賃貸借契約書に書かれている内容の解釈の違いなどが要因となりトラブルが起こることがないよう、慎重に確認した上で入居を決めるようにしましょう。

しかし、賃貸住宅の中には、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の「原状回復」とは異なる考え方で、賃貸借契約書に特約を設けていることもあります。入居時は希望した物件の入居を急ぐ気持ちもあり、確認がおろそかになることもあるかもしれません。その点、UR賃貸住宅なら、退去時の原状回復の負担区分や、敷金返還の手続きが明確になっているので安心です。

URは、礼金・仲介手数料・更新料・保証人がすべて不要で初期費用を大幅に節約でき、お得な家賃プランで月々の家賃を抑えることも可能です。一人暮らしにぴったりな１R、ファミリー層向けの２LDKや３LDKなど、幅広い間取りタイプがそろっています。エリア、沿線・駅、築年数、間取りなど、URのHPで細かく希望の条件を設定して簡単に検索できます。気軽に試してみることをおすすめします。

監修／鬼沢 健士