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賃貸の仲介手数料が半額の理由とは?半額の賃貸を検討するときの注意点

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引っ越しの初期費用として、敷金や前払いする家賃などと一緒に払うことが多い「仲介手数料」。これは大家さんに対してではなく、物件を仲介した不動産会社への手数料として支払うものです。しかし、一部の物件では「仲介手数料半額」などの表示を見ることも。なぜ仲介手数料を払う必要があるのか、金額がどのように決まるのか、節約するにはどうしたら良いのかなど、仲介手数料について改めて考えてみましょう。

賃貸物件を借りるときの仲介手数料とは?

仲介手数料についての法律では、仲介した不動産会社が借主と貸主の両方から受け取るよう定められています。しかし、現状は借主だけが払うことがほとんど。なぜでしょうか?

●不動産会社に仲介手数料を払う理由

仲介手数料の根拠となる法律、宅地建物取引業法(宅建業法)によると、仲介手数料は「住宅・土地の賃貸借」や、「中古住宅、新築一戸建て、土地の売却・購入」といった不動産売買を仲介した不動産会社が受け取る報酬となっています。

賃貸住宅の場合は住宅の賃貸借に当てはまり、入居希望者に対して、不動産会社は条件に合う物件を探したり、現地まで案内してくれたりといったサービスを提供しています。さらに契約が決まれば賃貸借契約書の作成、大家さんへの連絡なども行うため、そうした業務の報酬として仲介手数料を受け取っているのです。

ただし、仲介手数料は成功報酬なので、契約が成立しなかった場合は、不動産会社がいくら賃貸物件探しや現地案内、部屋の説明を行っても仲介手数料を受け取ることはできません。

●仲介手数料の決まり

仲介手数料は借主が家賃の1.1カ月分を払うのが一般的のようですが、「宅地建物取引業法第46条および国土交通省の報酬に関する告示」では以下のように定められています。

  • ・仲介手数料の上限は家賃1.1カ月分(消費税相当額を含む)
  • ・不動産会社は、借主に0.55カ月分(消費税相当額を含む)、貸主に0.55カ月分(消費税相当額を含む)を請求できる→合計して1.1カ月分
  • ・借主、貸主双方の承諾がなければ、それぞれに0.55カ月分を請求する

ところが現状では、借主が1.1カ月分を負担することになっています。これは、不動産会社としては貸主には仲介手数料を請求しづらく、できれば借主に1.1カ月分をまとめて払ってほしいと考えるからです。もちろん、事前に承諾をもらわなければ法律に触れますから、賃貸借契約の前に書いてもらう入居申込書などに、仲介手数料として家賃1.1カ月分を請求することが明記されているはずです。

●仲介手数料の計算方法

仲介手数料が家賃1.1カ月分だった場合、具体的には以下のような金額になります。

・家賃6万円の物件を借りる場合の仲介手数料
6万円×1.1=6万6000円

仲介手数料半額はお得?なぜ半額なの?

賃貸住宅の中には「仲介手数料半額」あるいは「仲介手数料0.5カ月分」と表示されている物件もありますが、どのような仕組みなのでしょうか。

●仲介手数料半額が可能な理由

宅建業法では、借主と貸主の合計で家賃1.1カ月分が上限となっていて、それより低くても特に問題はありません。このため仲介手数料を家賃1.1カ月分にするか、その半額にするか、あるいは仲介手数料無料にしてしまうかなどは、不動産会社の考え方次第なのです。

もっとも仲介手数料が半額、つまり家賃1.1カ月分を0.55カ月分にするというのは、「借主に0.55カ月分、貸主に0.55カ月分を請求」と定められた宅建業法から見れば、当然のようにも思えます。しかし法律の通りに、借主の仲介手数料を0.5カ月分にして、貸主に0.5カ月分を請求している、という会社ばかりではなさそうです。

●仲介手数料を半額にする背景とは

仲介手数料を半額(0.55カ月分)にする不動産会社の狙いはどこにあるのでしょうか。

その一つは、空室の物件に少しでも早く入居してほしい場合です。不動産会社が受け取る報酬は通常の半額になりますが、入居者が決まらず仲介手数料が入らないよりは良いと判断をしたのかもしれません。あるいは、貸主に広告費などの名目で一定の費用を請求する、不動産会社が家賃の収納代行をしているので、入居してもらえば貸主から不動産管理費を継続的に受け取れる、などの理由も考えられます。

なお、不動産会社が自社で所有する賃貸物件の契約で、仲介する会社がなかった場合は、仲介手数料は受け取れないことになります。

●仲介手数料半額はお得なのか

仲介手数料が半額になること自体は、借主に何のデメリットもありませんが、注意すべき点もあります。

例えば、賃貸住宅に入居するときは、仲介手数料のほかに、一般的に敷金や前払いする家賃、保証会社への保証料、引っ越しの料金など、さまざまな費用が必要です。そうした費用の中に、合理的といえない名目の請求が上乗せされるようでは安心して契約できません。あるいは共益費や管理費が高めに設定されていたり、家賃が相場よりも高かったりすれば、トータルで見るとお得とはいえない条件になるかもしれません。

また、そうした上乗せの費用はないものの、そもそも仲介手数料半額にして入居者を募集する物件は、万人向けといえない立地や間取り、設備なのかもしれません。

もちろん、入居者が集まりにくい時期のキャンペーンで半額になることも考えられ、すべての「半額物件」が訳ありとは限りません。仲介手数料半額という条件を過大評価しないで、まずは自分が納得できる物件かどうかをしっかり見極めて選ぶことが重要です。

仲介手数料が半額の賃貸を検討するときに気を付けたいこと

仲介手数料半額に引かれたけど、よく考えたらこの部屋でなくても良かった…。そんな失敗をしないよう、手数料半額物件を選ぶときのポイントを紹介します。

●見積もりをもらう

多くの不動産会社では賃貸借契約を結ぶ前に、必要な初期費用の金額を明記した見積もりを提示してくれるはずです。その際には、それぞれの項目と金額、備考欄などをしっかりチェックしましょう。

一般的な項目としては
・敷金
・礼金
・入居日からの日割り家賃および日割り共益費
・前払いの家賃および前払いの共益費
・仲介手数料

など。このほか考えられるのは「鍵交換手数料」、「火災保険料(保険会社が指定されている場合)」、「保証会社への保証料」といった項目です。入居者募集用の物件情報など初期費用にかかわる項目は載っているはずですが、それだけとは限りません。不明な費用が入っていたら、必ず不動産会社の担当者に確認して説明してもらいましょう。

見積もりの項目やそれぞれの金額が納得できたら、改めて合計額を検討しましょう。仲介手数料は半額でも、それ以外の費用が思ったより高く、トータルではお得さが感じられないようなら再考の余地ありです。

●周辺の相場を知る

仲介手数料半額物件の家賃や共益費・管理費が、周辺の物件と比べて高めに設定されていないか、近隣のエリアで、同程度の物件の家賃がどうなっているか、賃貸物件の検索サイトなどで確認することも大切です。

合わせて、ほかの物件の敷金や礼金の有無、必要な金額(何カ月分か)などの相場も把握して、初期費用の金額を検討するときの参考にしましょう。

●物件のある場所に足を運ぶ

不動産会社に案内を頼まない限り、物件の内覧はできませんが、それ以前に現地まで足を運んで、立地や周囲の雰囲気を確認しておくことも考えましょう。

もちろん賃貸物件の検索サイトにある情報や写真、オンラインの地図サービスなどで現地の状況は多少分かります。しかし実際に行ってみると、思った以上に建物同士がくっ付いていたり、日当たりが良くなかったりと、写真や地図では気付きにくいポイントもあるのです。

特に行ったことがないエリアなら、何度か時間帯を変えて訪れ、周囲の様子をチェックするのがおすすめ。夕方は駅近くが混雑して、日中の穏やかな雰囲気とは違った。夜になると近くの道路を大型車が行き交い、騒音が大きかった。そんなふうに、実際に暮らしたときにどう感じるかを模擬体験しておきましょう。

●担当者との関係を大切にする

ネットを見たり現地を訪問したりして情報を手に入れても、やはり物件について一番詳しいのは不動産会社の担当者といえます。自分の希望を伝えることも必要ですが、担当者から提案にも耳を傾けるなど、コミュニケーションを心掛けましょう。そして安心して住める物件、環境なのか、十分に相談してから契約することが大事です。

仲介手数料が不要なUR賃貸住宅

一般的な不動産会社では、仲介手数料半額あるいは無料なのは一部の物件ですが、すべての物件で仲介手数料不要なのがUR賃貸住宅です。

●UR賃貸住宅は直接契約なので仲介手数料が不要

UR賃貸住宅は、UR都市機構(独立行政法人都市再生機構)が管理・提供する賃貸住宅。すべてが自社物件で、入居者との直接契約になるので仲介手数料が不要です。

また、UR都市機構は公的機関のため、初期費用の見積もりも納得できる項目ばかりで、安心して物件探しや契約ができます。例えば、URでは入居前も退去時も鍵交換費用を借主が負担する必要がなく、初期費用の見積もりにも含まれません。

もちろん、入居する前には玄関のドアロックが新しいものに交換され、3本の鍵が入居者に預けられます。退去時はそれらを返却すればOK。ただし、賃貸契約中に鍵を紛失した場合の交換費用は自己負担となります。

●初期費用を抑えて引っ越せるUR賃貸住宅の魅力

一般の賃貸住宅に比べて、URは初期費用が低く抑えられるのも大きなメリット。賃貸借契約の際に用意するのは、敷金(家賃2カ月分)、入居日から月末までの日割り家賃と日割り共益費だけです。

さらに以下の費用も不要で、前述の「仲介手数料ナシ」も含め「4つのナシ」で初期費用などを抑えることができます。

・礼金ナシ
基本的に戻ってくることのない礼金もURでは払う必要がありません。
・保証金ナシ
保証人は不要。保証会社による保証も必要なく、保証料も不要です。
・更新料ナシ
入居後は入居者とURの間で定期的に契約更新を行いますが、自動更新なので特別な手続きは必要なく、更新料も不要です。

加えて、URは全国の都市部や郊外に約71万戸の物件があり、3LDKなどのファミリータイプから一人暮らしに向くワンルームまで、さまざまな間取りから選ぶことができます。

●ライフステージに応じたお得な家賃プランも

また、URには契約者の年齢や世帯の状況に応じて、お得な家賃プランが用意されています。例えば、親世帯と子世帯の近居を予定している家族は「近居割」、子供がいる世帯には「子育て割」や「そのママ割」、35歳以下の世代には「U35割」など。

さらに、短期間での住み替えを考えている人には、3年間お得な家賃で住める「URライト(定期借家)」もあります。

<近居割>
募集家賃から5年間、5%減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径2km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。
<子育て割>
新婚世帯は最大3年間、子育て世帯は最大6年間、その二つを切り替えた場合に最大9年間、家賃の20%(上限2万5000円)をサポートしてくれます。対象は結婚5年以内の新婚世帯、または18歳未満の子供がいる世帯。いずれも所得合計が月25.9万円以下の場合。
<そのママ割>
3年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子供(孫、甥、姪なども可)を扶養している世帯です。
※3年間の定期借家契約
<U35割>
3年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は契約者が35歳以下の世帯。学生、単身、夫婦、子育て世帯も対象です。なお配偶者以外の同居者には一定の条件があります。
※3年間の定期借家契約。契約期間満了の通知(期間満了の1年前から6カ月前までに実施)の際に、UR都市機構が再契約可能と判断する場合は、契約者に対して再契約の案内が行われます
<URライト(定期借家)>
通常の家賃より3年間お得な家賃で住めるプランで、期間3年の定期借家契約です。このため、当初の契約期間が終われば更新はなく、確定的に契約は終了します。

このほか、家賃支払い額に応じてPontaポイントがたまる「URでPonta」というお得な制度もあります。サービスに申し込めば、その後に払った家賃は500円ごとに1Pontaポイントがたまります。ためたポイントは通常のPontaポイントと同様、提携する店舗やサービスで利用できます。

仲介手数料ナシなどのメリットに加え、豊かな住環境もUR賃貸住宅の魅力

仲介手数料が半額どころか、すべてが自社物件で仲介手数料が不要というUR賃貸住宅。「礼金ナシ」、「保証金ナシ」、「更新料ナシ」も含めた「4つのナシ」で初期費用などが抑えられ、お得な家賃プランも用意されています。引っ越すときも長く住み続けても、費用面で安心して暮らせるのがメリットといえるでしょう。

しかも、URの物件は建物同士の間隔が広めに配置されることも多く、ゆとりのある空間には木々や草花が植えられた敷地もあるなど、緑豊かな環境も魅力の一つ。入居者も、小さな子供がいる子育て世帯からシニア世帯まで幅広く、世代を超えた交流も生まれています。

リーズナブルな初期費用に注目して入居し、住んでいる間にURの暮らしやすさや温かな雰囲気が好きになって、「ここを引っ越しても、次もURで」と考えることもあるそう。自宅やその近くで過ごす時間を充実させたいと考える人は、引っ越し先としてURを検討してはどうでしょうか。

監修/平野 泰嗣

記事のまとめ

仲介手数料半額に振り回されず、自分が納得できる物件選びを

  • ・仲介手数料の上限は家賃1.1カ月分と法律で定められ、現状は借主が全額を負担することがほとんど
  • ・仲介手数料半額に引かれても、初期費用や家賃、共益費・管理費の妥当性もチェック。優先すべきは「自分が納得できる物件」かどうか
  • ・UR賃貸住宅はすべてが自社物件なので、仲介手数料が不要。初期費用全体も抑えられる
  • ・UR賃貸住宅は長く住み続けるメリットも大きく、住環境の豊かさも魅力

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