賃貸物件の契約期間とは？普通借家契約と定期借家契約でどう違う？

一般的な賃貸借契約では、貸し手側の都合で契約期間が決められます。重要事項説明の際には必ず契約期間を確認しましょう。

●賃貸物件の契約期間とは

アパートやマンションを借りる場合、契約期間が設けられていますが、多くの物件が１年あるいは２年です。これは、法律で契約期間が定められているわけではありません。また、契約の種類には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類があるので、自分のライフスタイルに合わせて選択しましょう。

●普通借家契約の場合

多くの物件で採用されている賃貸借契約で、２年間程度で契約期間が設定されるケースがほとんどです。まれに契約期間が１年や３年の場合もあります。契約期間満了後は、借主が希望する場合には基本的に更新が可能で、大家さんが更新を拒否する場合は、正当な事由が必要となります。

●定期借家契約の場合

基本的に契約期間の更新がない賃貸借契約のことです。契約満了後には、借主は速やかに退去することが、あらかじめ決まっています。契約終了後に継続して住みたい場合は、貸主の了承を得た上での再契約が必要となります。

賃貸物件の契約期間で２年間が多い理由

一般的な賃貸物件の契約期間は、大家さんと入居者の都合に合わせて、２年間のケースが多くなっています。１年や３年だと不都合になる理由は以下の通りです。

●借地借家法の定めで契約期間が１年未満だと大家さんに不利

借地借家法上、１年未満の契約の場合は「期間の定めがない建物の賃貸借」と見なされるので、大家さんにとっては、契約期間が「１年以上」であることが特に重要です。「期間の定めがない建物の賃貸借」になると、解約に関する契約内容に制限があるので、借主はいつでも解約を申し入れることができ、大家さんにとって不利な条件になります。そのため普通借家契約の契約期間が１年未満になっていることは基本的にありません。

●入居者のライフサイクルを考えると３年だと不都合なことが多い

ライフサイクルとは生活スタイルが変遷する周期。賃貸物件においては入居や退去が、何年周期で行われるかの指標となっています。例えば入居者が学生の場合、大学が４年制、短期大学が基本２年制であること、また社会人は転勤が短い場合でも２年周期であることを考慮すると、入居者にとって３年間の賃貸借契約は長くて利用しづらくなります。入居者にとっては短期間の契約の方が好都合なので、結果的に契約期間が２年となっている場合が多くなっています。

賃貸の契約期間更新の手続き方法

普通借家契約の場合、契約期間を更新することができますが、契約によっては手続きが必要な場合があります。まず自動更新かどうかを、重要事項説明時などに確認するようにしましょう。

●賃貸の契約期間が自動更新の場合

住み続ける場合は一定の期間を過ぎると、賃貸物件の契約が自動的に更新されます。退去を希望する場合は事前に申告が必要ですが、申告の期限は物件によって異なります。１～３カ月前から早い場合は半年前が条件になっていることもあるので、あらかじめ賃貸借契約書を確認しておくことが重要です。

●賃貸の契約期間が自動更新ではない場合

一般的に契約が満了する日の１～３カ月前に大家さんや不動産会社から連絡が来て、更新の意思を確認されます。このとき更新する場合は契約更新手続きを行い、退去をする場合は解約を申し出ます。

一般的に契約更新の手続きは、大家さんや不動産会社から送られてきた書類を確認し、署名・捺印をして期限までに返送します。家賃の変更など契約条件が変わる場合や、同時に火災保険や損害保険の更新・再加入手続きを行う場合もあるので、書類は必ず確認するようにしましょう。また解約を申し出る時期は自動更新の場合と同様に、事前に賃貸借契約書を確認しておきましょう。

賃貸の契約期間更新には更新料がかかる？

更新料の金額は物件によって異なりますが、地域によっても大きな違いがあります。地域別の相場観や金額の違いもチェックしてみましょう。

●更新料がかかるかどうかは賃貸借契約による

自分が入居している物件の更新料の有無や金額、支払期限については、賃貸借契約書と更新手続き書類の記載をしっかり確認するようにしてください。更新料の相場は家賃の半月～１カ月分となっていますが、物件によって賃貸借契約で定められた金額が異なるので注意が必要です。

●地域別契約更新料の相場

更新料は地域によって相場が異なり、一部、発生しない地域もあります。国土交通省「民間賃貸住宅に係る実態調査」によると、地域によって更新料の有無や金額にかなり幅があることが分かります。

https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/070629_3/02.pdf

≪関東圏の場合≫

東京は更新料を徴収している物件の割合が約６割で、更新料の平均は家賃の１カ月分。
神奈川や千葉は徴収割合が８～９割に上がり、費用は0.8～１カ月分にやや下がります。

≪関西圏の場合≫

それぞれ特色があり、大阪・兵庫はそもそも更新料が発生しない傾向にあります。
京都の徴収割合は５割ほどですが、費用の平均額が1.4カ月と、費用面で最も高い地域となっています。

≪そのほかの地域≫

北海道は徴収割合３割程度で費用は0.1カ月分、愛知の徴収割合は４割程度で費用は0.5カ月分、福岡の徴収割合は２割程度で費用は0.5カ月分と、地域によって相場が大きく異なることが分かります。

自分が住んでいる地域の相場を調べてみると、自分が支払っている更新料が高いのか安いのかを知ることができるのでおすすめです。

●定期借家契約の場合は再契約手数料

定期借家契約の場合は借りる期間が決められているので、そもそも更新という考え方がありません。住み続けたい場合は、大家さんが了承すれば再契約が可能になりますが、一般的にその際に再契約手数料がかかります。

賃貸の契約期間内に途中解約するときの注意点

短期間での退去や退去前に連絡をしないと、違約金や無駄な家賃の支払いが発生することもあります。賃貸借契約書に詳細が記載されているのでチェックしておきましょう。

●早期解約は違約金を請求される可能性が

１週間だけ住んでみて、「やっぱり住むのをやめます」といった場合、大家さんは次の入居者が決まるまで、家賃収入がなく困ってしまいます。賃貸借契約はあくまでも一定期間居住することを前提としており、ホテル感覚で次々と住まいを替えるという前提での契約ではないのです。そこでこうした早期解約を避けるため、３カ月や半年といった一定期間内に解約した場合に、相応の違約金を払うという契約をすることがあります。この期間や金額は賃貸借契約書により異なりますので、重要事項説明の際によく確認しておきましょう。

●解約を希望する場合は解約予告の期限をチェック

借り手側の都合で、突然「明日退去します」と言われても、大家さんは次の募集が間に合わず、家賃収入が減ってしまいます。そこでこのようなケースにも対応できるように、「退去予定日の１カ月前までに連絡する」、「借主は退去日の８週前までに退去予告を通知する」といった約束も、一般的に賃貸借契約書に盛り込まれます。この期間を忘れて直前に連絡すると、連絡期日を超過した分の賃料を請求されることがあるので、よく確認して契約しましょう。

●契約更新期間内に手続きを済ませる

契約更新は、期間内に手続きをしなければなりません。この際、保証人の印鑑や家賃保証会社との契約更新が必要な場合があるので要注意です。さらに更新時には、家賃とは別に更新料が必要となる場合があるので、こちらの準備も忘れないように。また契約更新が自動更新でない場合は郵送以外に、不動産会社で手続きを行う、あるいはインターネットで手続きを行うこともあるので、事前にしっかりチェックしましょう。前述した「定期借家契約」の場合、あらかじめ設定された期間で契約は終了しますが、大家さんとの合意があれば条件によっては、契約を更新し継続できる場合もあります。

お得な定期借家プランもあるUR賃貸住宅

UR賃貸住宅では、若い年齢層や子育て世帯など、入居する方のライフスタイルに合わせたお得な家賃プランを用意。さまざまなメリットある制度が、新生活を応援します。

●UR賃貸住宅の特長

まず、UR賃貸住宅の契約時に必要となる費用は、敷金、日割り家賃・共益費のみ。一般的な住宅で求められる、礼金、仲介手数料、さらには更新料や保証人の必要はありません。保証会社を利用する必要もないので、保証料もかかりません。

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●面倒が少ない１年ごとの自動更新

UR賃貸住宅は、１年ごとに自動更新されます。毎回更新を迎えるとその都度、契約書をやり取りしたり、あるいは、不動産会社の店舗に出向き、契約書に記入して再契約したりする、などといったわずらわしさもありません。

URについてのよくあるご質問（FAQ）

●「U35割」、「そのママ割」など、暮らしに合わせて選べるうれしい制度

「U35割」は、契約名義人の年齢が35歳以下であることが条件となる、３年間の「定期借家契約」です。単身、学生、カップル、子育て世代と、幅広く利用できるプランです。
「そのママ割」は、満18歳未満の子どもを扶養する世帯、もしくは申込時に妊娠している場合を対象にした３年間の「定期借家契約」。子育て世代にぴったりのプランです。
どちらも定期借家を条件にしており、月々の家賃がお得に設定されています。
※一部の対象住戸限定です

「U35割」をさらに詳しく

「そのママ割」をさらに詳しく

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暮らし方に合わせて選べるUR賃貸住宅

ここまで見てきたように、賃貸住宅の契約は大きく分けると２種類あります。
一つ目は「普通借家契約」。一般的には１～２年契約が主で、期間満了後は借主に問題がない場合、更新され住み続けることが可能です。二つ目は「定期借家契約」。契約期間の更新がない賃貸借契約で、契約満了後に、退去することが決まっているというものです。どちらにも特徴はありますが、自分が“どのくらいの期間、どのように暮らしたい”のかが、選択のポイントです。

そして、UR賃貸住宅は、そんなさまざまなライフスタイルやニーズに対応しています。契約時に気になる礼金・仲介手数料・保証人が一切必要ないことは、費用面だけでなく、保証人が見つからない人にとって、契約しやすいポイントです。さらに、契約は１年ごとの自動更新で、更新料もかからないため、面倒な手間がないだけでなく、気に入ったら長く住むという選択肢も取りやすいのではないでしょうか。さらに、「U35割」や「そのママ割」など、「定期借家契約」を条件にお得な家賃プランも設定されているなど、ライフスタイルやライフステージの変化に対応したプランや制度が充実しているので、自分たちの生活と照らし合わせて検討してみてはいかがでしょうか。

監修／上野 典行