仲介手数料なしの賃貸住宅の仕組み。物件を探すときの注意点は？

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仲介手数料なしの賃貸住宅の仕組み。物件を探すときの注意点は？

2021.06.28

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住まい探しの際、賃貸マンションやアパートの情報を検索して“仲介手数料無料物件”を目にしたことはありませんか？　入居手続きには、基本的に敷金・礼金・仲介手数料・前家賃など、月額家賃の数カ月分のお金を用意しなければなりません。一般的に家賃の１カ月分といわれる仲介手数料がなくなるのは、とても魅力的です。どうしてそれが可能になるのか、その理由と注意点を知った上で、ぜひ希望に合った部屋探しの参考にしてください。

賃貸契約の仲介手数料とは？

敷金・礼金を受け取るのは貸主（大家さん）、仲介手数料を受け取るのは不動産会社です。そもそも、家賃の何カ月分かを支払うという決まりは、どうしてあるのでしょう。

●仲介手数料とは？

日本各地で、敷金・礼金の金額や、取り扱いのルールが違うのを知っていますか？　実は法律上の明確な規定はなく、敷金として預かったお金を解約時に返還する手続きや、原状回復費用の定義などは、賃貸借契約書ごとに異なる部分があります。一方、仲介手数料については、不動産会社がどのような場合にいくら請求できるか、法律できちんと定められています。

貸主から入居者募集の依頼を受けた不動産会社は、自社店舗に加えてほかの不動産会社にも情報を提供して、物件を知ってもらうための活動を行います。興味を持った人に物件を紹介し、現地案内などの対応をする段階では、まだ仲介手数料は発生しません。入居が決まり、最終的に賃貸借契約を結んだときに、初めて不動産会社に支払うことになっています。

借主と貸主の間を取り持ち、契約内容を正しく理解した上で、安全に手続きを終えるための一連の業務の対価として、不動産会社に支払うのが仲介手数料です。ちなみに契約の際に行われる、重要事項の説明や記名・押印などは、宅地建物取引士という国家資格を取得した人でないと担当することができません。これも法律で細かく決められています。

●仲介手数料の目安

宅地建物取引業法という法律に基づき、仲介手数料（貸借の媒介に関する報酬の額）は、月額家賃の１カ月分＋消費税が上限とされています。現在は消費税率が10％ですので、それを含めると月額家賃の1.1倍ということになります。実際の法律を読むと、借主と貸主の双方に請求できる仲介手数料は、それぞれ月額家賃の0.55倍まで、「当該依頼者の承諾を得ている場合」は、借主または貸主のどちらか片方から、月額家賃の1.1倍までの仲介手数料を受け取れると書かれています。

つまり、これまで多くの賃貸借契約では、借主がまとめて家賃の１カ月分＋消費税の仲介手数料を払っていたことになります。最近、仲介手数料の負担がゼロ、もしくは半額など、借主にはうれしい物件が出てきていますが、不動産会社が仲介を行う場合、その対価として仲介手数料が発生するのが一般的です。

仲介手数料の負担がゼロ、もしくは半額になっている理由としては、不動産会社の競争が激しくなり仲介手数料を下げているケースのほか、貸主が仲介手数料を負担しているケースがあるようです。どうしてこのように変わったのか、次で詳しくみていきます。

※参考：「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（国土交通省）: https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf

仲介手数料なしの賃貸住宅はどういう仕組み？

以前は借主が負担していた仲介手数料を、どうして貸主が負担してくれるようになったのか。このような変化がなぜ生まれたのか、その訳を探ってみましょう。

主な理由として、なるべく早く入居者を獲得したいと考える貸主が増え、競合する物件よりも魅力を感じてもらえるよう、貸主が仲介手数料を負担するようになったことが挙げられます。例えば、３カ月の間空室になるより、１カ月分の仲介手数料を支払っても、空室の期間を短くしたいと貸主が判断していると推測できます。少子化や人口の減少傾向が進み、経済環境の変化も伴って、貸主の立場が強かった時代から、状況が変わってきているといえるでしょう。

借主の負担を減らす方法として、敷金や礼金の金額を減らすことも同様に行われています。東京などの大都市圏では、敷金・礼金・仲介手数料・前家賃の合計で、かつては月額家賃にして６～７カ月分を用意する必要がありましたが、最近は総費用が抑えられるようになりました。初期費用の減額より家賃の値下げを希望する声も多いようですが、既に入居しているほかの借主とのトラブルを防ぐため、貸主としては簡単に値下げができないようです。

そもそも、不動産会社が所有している自社物件や、個人オーナーの物件について、貸主と借主が直接契約を結ぶ場合は仲介手数料が発生しません。不動産会社が直接管理している物件で、その会社が大家として貸主になる場合も、仲介手数料が発生しないケースがあります。Webサイトで仲介手数料無料の掲載物件を検索したり、借りたい物件の近所の不動産会社を訪ねたりすることで、数は限られるかもしれませんが見つけることは可能です。

仲介手数料なしの賃貸住宅を探すときの注意点

新生活を始めるに当たって、入居費用は少なければ少ないほどうれしいもの。仲介手数料なしの物件を探すときに気を付けたいこと、注意点についてお伝えします。

●家賃や初期費用が周辺相場より高いケースがある

先にお伝えした通り、以前からの入居者との関係上、月額家賃を下げられないため仲介手数料を無料にしている場合があります。駅から徒歩の所要時間、間取り、専有面積、築年数など、周辺の同条件の物件と正しく比較できるよう、初期費用と家賃だけでなく、管理費や共益費などを含めたトータルのコストを必ず調べましょう。結果的に周辺相場より割高な物件を借りることにならないよう注意したいところです。

●訳あり物件の可能性がある

周辺相場に対する競争力を補うというレベルを超えて、本当に問題のある物件の可能性もあります。築年数の古さ、交通アクセスの悪さ、日当たりや騒音など、極端にひどい物件ということも考えられます。まれなケースかもしれませんが、いわゆる事故物件ということもあり得ます。借り手がなかなか見つからないが故に、好条件となっていないか確認しましょう。訳ありであっても、自分にとっては問題とならない場合もありますので見極めが大切です。

●仲介手数料なしにこだわりすぎない

仲介手数料無料にこだわると、数に限りがあるため選択肢が狭まってしまいます。希望する条件を満たした、魅力的な物件を見逃してしまうかもしれません。入居後１～３カ月間の家賃を無料にするフリーレントや、敷金・礼金の少ない物件を探してみるという方法もあります。自分の収入から住居費にどれくらい割くか、予算をイメージした上で、総合的に判断することをおすすめします。

仲介手数料なしのUR賃貸住宅

「トータルの住居費を抑え、魅力的な条件を備えた賃貸物件に住みたい」。そう考える人に知ってほしいのがUR賃貸住宅。その特長は“仲介手数料が不要”だけではありません。

●UR賃貸住宅の特長

初期費用や更新料を抑えられる: 独立行政法人都市再生機構が管理するUR賃貸住宅は、全国に約71万戸もあり、礼金・保証料・仲介手数料がすべて不要。契約時に必要なお金は、敷金（月額家賃の２カ月分）と、入居日から月末までの日割り家賃、共益費のみ。そのため、初期費用を大幅に抑えることができます。保証人も保証会社も不要なため、保証料を払うことがありません。さらに、契約更新時の更新料や保証料の負担もなく、毎月の家賃だけで住み続けることができ、長く住むほど費用面でのメリットが大きくなります。

多彩な間取りプランがそろう: 一人暮らしにぴったりな１Rから、ファミリー層向けの３LDKや４LDKなど、さまざまな間取りタイプがそろっているのも特長です。比較的ゆとりのある間取りが多く、収納が豊富に設けられているので、同様の条件で周辺相場と比較してもリーズナブルといえるかもしれません。築年数が古めの場合でも、和室を洋室へ変更したり、水まわりの設備を新しくしたりするなど、今の暮らしに合わせたリノベーションが行われています。さらに、賃貸なのに部屋をカスタマイズできる住宅シリーズ「UR-DIY」など、自分らしい暮らしを楽しめる新しいスタイルも提案しています。

「UR-DIY」をさらに詳しく

良好な住環境が維持されている: 敷地内に緑豊かな公園や広場、歩行者と車が通る場所を分けた設計を採用しているところもあり、子どもも安心して遊べます。樹木や植栽を適切に管理するためのグリーンマネージャーや、団地内を定期的に清掃してくれるクリーンメイトにより、安全で快適な住環境が保たれています。スーパーや教育施設、病院が併設されている場合も少なくありません。設計や管理がしっかりとしていることで、良好な住環境が維持されているのが魅力です。

お得な家賃プランがある: URは、礼金・保証料・仲介手数料・更新料が不要なだけでなく、所定の条件を満たせば、家賃そのものがお得になる以下のようなプランが設けられています。これらを利用すれば、住居費を抑えて一定期間住み続けることができます（重複して利用できない場合がありますので、詳しくは窓口へお問い合わせください）。また、家賃の支払いでPontaポイントがたまる「URでPonta」で、毎月の家賃支払い500円ごとに１ポイントを加算。たまったポイントは、さまざまなPonta提携店舗で利用できます。

「URでPonta」をさらに詳しく

＜子育て割＞: 最長９年間、家賃の最大20％（所得に応じた減額となります。上限２万5000円）をサポートしてくれます。対象は結婚５年以内の新婚世帯、または18歳未満の子どもがいる世帯。いずれも所得合計が月25.9万円以下の場合となります。

「子育て割」をさらに詳しく

＜そのママ割＞: ３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子ども（孫、甥、姪なども可）を扶養している世帯です。
※３年間の定期借家契約

「そのママ割」をさらに詳しく

＜U35割＞: ３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は契約者が35歳以下の世帯。学生、単身、夫婦、子育て世帯も対象です。なお配偶者以外の同居者には一定の条件があります。
※３年間の定期借家契約

「U35割」をさらに詳しく

＜近居割＞: 募集家賃から５年間、５％減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径２km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。

「近居割」をさらに詳しく

＜フリーレント＞: 対象となる物件についてURが定めた期間中に申し込むと、入居開始可能日から月額家賃１カ月、または２カ月相当額が無料になります（対象となる物件によって異なります）。礼金・保証料・仲介手数料・更新料が無料な上に、さらに入居時の家賃までお得に引っ越しができます（一定期間の継続入居などの条件がありますので、詳しくは窓口へお問い合わせください）。

URの「フリーレント」をさらに詳しく

URのお得な家賃プランを詳しくみる

●UR賃貸住宅に入居する流れ

・STEP１　希望のお部屋を探す: UR賃貸住宅Webサイトで希望のエリアや沿線、間取りや家賃などを指定して空室の検索ができます。URの店舗でもハウジングアドバイザーがお部屋探しをサポート。気に入った物件については内覧も可能です。

・STEP２　申込み資格を確認する: URが定める条件を備えているか確認します。申込む人の収入を証明する書類や、同居する世帯全員の情報をもとに、お得な家賃プランに該当するかどうかも確認できます。

・STEP３　申込み（仮申込）: 希望のお部屋について、URの店舗で申込みます。

・STEP４　内覧（内覧期間：申込みの翌日から１週間以内）: 入居前の確認として、お部屋の内覧が可能です。内覧期間は申込みの翌日から１週間以内です（内覧は原則１回です）。

・STEP５　書類を提出する（本申込）: URの店舗に、入居申込書のほか、住民票や収入を証明する書類など、必要書類を提出します。書類の提出は、内覧期間の最終日の翌日から１週間以内です。

・STEP６　契約（契約日：書類提出後１週間以内）: 事前に敷金（月額家賃の２カ月分）、入居月の日割り家賃および共益費の払い込みを済ませ、賃貸借契約書、実印および印鑑証明書などを用意して、URの店舗で契約を結びます。契約日は書類提出後１週間以内です。

・STEP７　入居: 契約時に設定した入居開始可能日以降に、鍵を受け取り入居します。

参考：https://www.ur-net.go.jp/chintai/rent/

UR賃貸住宅のお部屋を探す

好条件に振り回されず、物件を見極める目を持つ

近年、入居希望者に対して賃貸物件数が多くなったことで、なるべく空室の期間ができないよう、貸主がさまざまな工夫を行うようになりました。敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用の条件が優遇されたり、フリーレント期間が設定されたりするのは、借主にとってうれしいことです。家計の支出に占める割合が高い住居費を少なくできるのに越したことはありません。

しかし、ほかの物件と比較して不自然に費用が安い場合には、何らかの理由があるもの。お伝えしたように、仲介手数料が無料の代わりに、家賃が相場より高めになっているケースもあり得ます。一方で、駅からの徒歩時間が少し長い、築年数がたっているなどは、気にならない人にとっては問題ではないかもしれません。条件の良し悪しを総合的に検討することが大切です。