賃貸住宅における管理費の基礎知識

管理費と共益費とは、どこが違うのか。また、毎月のことだから気になる管理費の金額は、どうやって決まるのでしょうか。

●管理費とは？

一般的に、マンションやアパートの建物や共用部分を、管理・維持していくための費用のことです。例えば、管理人や清掃業者による共用部分の清掃費用、エントランスの照明やエレベーターなどの電気代、共用アンテナの保守点検費用、共用部分の花壇や植栽の手入れ費用などがこれに当たります。
不動産公正取引協議会連合会によると「マンションの事務を処理し、設備そのほか共用部分の維持および管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課などを含み、修繕積立金を含まない」（※１）と定義されています。

●共益費との違い

共益費は、不動産公正取引協議会連合会によると「借家人が共同して使用または利用する設備または施設の運営および維持に関する費用をいう」（※１）と定義されています。
一見すると管理費とは違う表現のように感じますが、実際には、管理費と共益費は明確に区別されている訳ではありません。一般的には、同じ意味で使用されるケースが多く、不動産会社やオーナーなどの意向によって、独自に使い分けられています。ちなみに管理費・共益費は、家賃同様に非課税の対象になります。（※２）

※１【出典】不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」
※２【出典】国税庁「集合住宅の家賃、共益費、管理料などの課税・非課税の判定」

●管理費の相場

それでは、毎月いくらくらいの管理費が適正なのかという疑問が浮かびますが、実はこれに関しては明確な定義はありません。というのも、建物全体の共用部分の管理・維持費用を各住戸で割ったものが、管理費の金額となります。
例えば、エレベーターがある物件とない物件では、エレベーター付きの方が管理費は高く、共用部分が広くて植栽などが多くあればそのメンテナンスコストがかかるので、管理費は高くなる傾向にあります。
このような状況を考慮して、オーナーサイドが独自に決めているのが現実です。

賃貸住宅における管理費の注意点

「さらにこんなこともある」という管理費の実情。覚えておいた方が良い、おすすめのワンポイントを紹介します。

●実際の管理状態は管理人次第

管理費を払っていても、どこまでの管理が行われるのかは分かりません。オーナーによる自主管理なのか、不動産管理会社に委託するのかでも変わってきます。どんな管理状態を維持してくれるかは、管理人次第とも言えるでしょう。それだけに、契約前に行う内見は重要ポイント。居室内だけでなく、共用部分の管理状態もしっかりとチェックしましょう。

●管理費は一律ではない

同じマンション内なら全戸が同じ管理費なのかと言えば、一概にそうは言えません。
例えば、閑散期の空室対策として、募集賃料を下げてその分管理費を上げるということがあります。その結果、繁忙期に入居した世帯とは、合計金額は同じですが、管理費に差が出てしまうのです。
また、通常管理費は、物件の床面積の割合に応じて金額が設定されています。つまり、広い物件ほど管理費の負担割合が大きくなるため、ここでも管理費に差が出てくるのです。

●フリーレント物件でも管理費は発生する場合がある

フリーレント物件とは、空室防止のため、入居して一定の期間（１～２カ月ほど）は家賃が発生しない物件のこと。初期費用が抑えられる、入居者にとってはうれしいシステムですが、ここでご注意。家賃は発生しなくても、管理費に関しては免除とならない場合が多いので、くれぐれもお忘れなく。

●管理費ありと管理費なし物件の違い

一般的に家賃は、賃料＋管理費と分けて表示していますが、必ずしも分けないといけないものではありません。
例えば、賃料９万円＋管理費１万円と、賃料10万円（管理費込）という二つの物件があったとします。この場合、仲介手数料、礼金、敷金は賃料の〇カ月分という計算をしますから、敷金２カ月の場合だとすると、前者の敷金は18万円、後者は20万円となります。

分譲マンションであれば、管理組合による収支報告書があるため、管理費や共益費がどのように使われたのか入居者にも分かります。一方、賃貸マンションの場合には、残念ながらそこまでの対応をすることはあまり多くはないようですが、中にはしっかり報告書を開示しているところもあるようです。