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古いアパートでも快適に暮らせる?メリットや部屋探しのポイント

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賃貸物件を不動産情報サイトなどで検索するときに、家賃や間取り、駅からの距離などと合わせて気になるのが築年数。賃貸アパートでもマンションでも、設備が整い、暮らしやすい新築物件は家賃が高めのようです。割高な家賃を払うのはもったいない。そう考える人におすすめなのが、古めのアパートから掘り出し物を探すこと。物件を見極める目を持つことで、家賃を節約しながら、快適に暮らせる住まいを見つけられるかもしれません。

古いアパートのメリット

古いアパートには、漠然としたマイナスイメージがあり、人気がないのかもしれません。しかし、改めて入居者の立場で見てみると、実はさまざまなメリットがあります。

●物件の数が多い

そもそも築年数の浅い物件は数が限られ、築10年以上など古い物件の方が賃貸市場にはたくさん存在します。また、入居者が早く決まることの多い新しい物件と比べて、古い物件は空室になりやすい傾向があります。つまり、新しい物件だけにこだわると、部屋探しの選択肢を狭めてしまうことになります。古いアパートを含めて検討することで、立地や間取りなど、重視したい条件に合った住まいを見つけられる可能性が高くなるでしょう。

賃貸住宅を経営の視点で見ると、土地活用や相続税対策のために個人が行うケースや、不動産会社が事業として行うケースなどがあります。いずれの場合も、建物をつくるためにかかった費用を、家賃として長期間にわたり回収する仕組みになっています。新しい物件が人気なのは分かっていても、賃貸経営上、短期間で建て替えることが難しいため、必然的に築年数のたった物件が多めになります。もちろん、新しく開発された街などエリアによって傾向が異なる場合もあります。

●家賃を抑えやすい

比較的小規模なアパート経営は参入しやすいこともあり、さまざまな場所に、さまざまなタイプの物件が建てられてきました。同じエリアで間取りなどの条件が似た物件なら、築年数が新しいほど家賃は高めになり、築年数が古いほど家賃は低めになります。つまり、入居者にとっては古いアパートの方が家賃を抑えやすいといえるでしょう。

逆にいえば、同じ家賃なら、古いアパートの方が部屋数を選べたり、収納を充実させたりすることが可能といえます。実際、古いアパートには畳の和室に押入れの付いた間取りもあり、最近の洋室タイプのアパートより室内が広かったり、収納が多かったりすることもないわけではありません。広さなど重視するポイントが明確であれば、築年数の条件を外すことで、希望に合った住まいを見つけられるかもしれません。

●リノベーション済みのきれいな物件がある

建物や設備が古くなることで人気が低下した際に、空室対策としてリフォームやリノベーションが行われている古いアパートがあります。大家さんは相続などの事情で物件を売却することにならない限り、空室の状態が続くのは避けたいもの。築年数のたった古いアパートには、キッチンやトイレなどの設備を交換したり、間仕切り壁を撤去したりするなど、大幅に手が入れられた物件も存在します。

和室のちょっとレトロな雰囲気をインテリアとして楽しむなど、自分らしい暮らしをしたい人にぴったりかもしれません。快適に使える設備が整い、内装もきれいになっていて、その上家賃も抑えられるのであれば、まさしく掘り出し物といえるのではないでしょうか。築年数だけで決めつけず、選択肢を広げて物件を探し、きちんと内見をして建物や部屋の状態を確認することをおすすめします。

古いアパートのデメリット

住むメリットを感じられる魅力的な古いアパートでも、気を付けたいポイントがあります。地震に対する安全性、住み心地に関する快適性など、注意が必要な点を紹介します。

●新耐震基準を満たしていないことがある

築年数のたった古い木造アパートには、現在の耐震基準を満たしていない物件もあります。建築基準法が改正された1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件については、新耐震基準に対応しているため、あくまで新耐震基準に対応していない物件との比較ですが、「震度6強~7程度」の地震でも倒壊するリスクが低いと考えられます。ただし、過去の大きな地震でダメージを受けている可能性もありますので、上記はあくまで耐震性の目安と考えてください。

また、2000年6月1日にも木造建築物の耐震基準を見直す改正が行われ、「基礎形状」、「柱頭、柱脚、筋交いの接合方法」、「耐力壁をバランス計算して配置すること」などが規定されました。一般的に「木造アパートは地震に弱い」と考えられていますが、段階的に耐震性が高くなってきています。ですので、木造アパートを検討するなら、2000年6月以降に建てられたものを選ぶと、地震時の倒壊リスクは避けられる可能性が高いと考えられます。いずれにせよ、1981年と2000年にポイントがあることを覚えておいてください。

上記の基準を満たしていない場合でも、耐震補強工事を実施して、新耐震基準と同様の耐震性を備えている物件や、旧耐震基準の時代に建てられた物件であっても、堅牢で耐震性の高い建物もあると考えられます。耐震性など防災面が気になるなら、不動産会社や大家さんに点検や補修の状況について確認すると良いでしょう。

●設備が古いことがある

リフォームやリノベーションがほとんど行われず、建築当時の古い設備をずっと使い続けている物件もあります。システムキッチン、トイレの温水洗浄便座、風呂の浴室乾燥機など、新しい物件に多く見られる設備は付いていない場合もあるかもしれません。共用部分についても、オートロックや、宅配ボックスなどがないこともあるでしょう。

給湯器などのガス機器や、エアコンなどの空調機も旧型で使い勝手が良くないなど、不便を感じることもあるかもしれません。もし、設備の不具合があっても、自分の判断で修理や交換をしないようにしましょう。賃貸借契約書や重要事項説明書に記載されているものを勝手に交換したり撤去したりすると、退去時の原状回復として費用を請求されることがあります。必ず管理会社や大家さんに連絡して、許可を得るようにしてください。

●防音性、断熱性が弱いことがある

防音性に優れたRC造(鉄筋コンクリート造)や、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)に対し、W造(木造)やS造(鉄骨造)は音を遮る「遮音性能」が低い傾向にあります。特に建築から相当の時間がたっている木造アパートは、防音性が低いことが多いかもしれません。入居後に隣接する住戸の音が気になり、静かに過ごせないのは意外とつらいもの。また、子育てファミリーは子供の足音が下階に響かないか気になることもあるでしょう。音漏れはお互いのトラブルにつながる場合もあるため注意が必要です。

築年数のたったアパートは気密・断熱性が低く、冷暖房が効きにくいことがあります。これは壁と柱の間に隙間があり、空気が抜けやすくなっていて、高い性能がある断熱材が入っておらず、窓の断熱性能が低いためです。そのような気密・断熱性が低い古いアパートで、大きな窓があったり、サッシに隙間ができていたりすると、冬場は冷気を遮断できずにさらに室温が低下してしまいます。必要に応じて、暖房器具を追加で設置するなどの対策が必要になるかもしれません。

古いアパートを選ぶときのポイント

古いアパートといっても、築年数や間取りタイプ、建物構造など、さまざまな物件がある中で、どのように選ぶと良いのでしょう。ここでは見極めの方法やコツを紹介します。

●RC造、SRC造の物件を選ぶ

古いアパートには木造だけでなく、S造(鉄骨造)、RC造(鉄筋コンクリート造)、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)の建物もあります。耐震性、耐火性、耐久性に加えて、防音性にも優れるのが、RC造やSRC造です。基本的に築年数が古いほど建物は劣化する傾向にありますが、頑丈で耐久性が高いことで、同じ築年数で比べると高いレベルの住み心地のものもあります。

例えば、「木造で築30年」と「鉄筋コンクリート造で築30年」では、見た目の印象もかなり変わってきます。物件によって異なりますが、堅牢な構造のRC造やSRC造は防音性や断熱性に優れていることが多く、古いアパートであっても騒音や冷暖房効率の悪さが気にならない場合もあります。可能であれば、RC造やSRC造の物件も含めて検討することをおすすめします。

●管理状況を確認する

大家さんや管理会社により、建物がきちんとメンテナンスされているかが、実はとても重要です。築年数が浅くても管理が行き届いていないと印象が良くない場合がありますが、逆に築年数がたっていても手入れがきちんとされていると古さを感じさせないことがあります。共用部分のエントランスや廊下などにごみやチラシが散らかっておらず、掃除がされているかどうかなどは分かりやすいポイントです。目に見える部分がおろそかになっているようでは、建物構造や各種の配管など見えない部分の状態が不安になります。

室内を内見する際は、水まわり設備の状態に問題がないかを必ず確認しましょう。トイレ、キッチン、浴室などは、毎日使うことになる場所です。暮らし始めてから不便や不満を感じることがないよう、蛇口やトイレの水を実際に流して、水漏れや逆流などがないことを確認しておきましょう。また、水まわりの設備は特に劣化しやすいといわれており、そのほかのメンテナンスが行き届いているかのチェックにもなります。

UR賃貸住宅なら築年数の古い物件でも安心して暮らせる!

住居費を抑えつつ、きちんと管理された建物で安心して暮らせるのがUR賃貸住宅。リノベーション済みの物件や、DIYが可能な物件もあり、自分に合った住まいを選べます。

●UR賃貸住宅のほとんどは鉄筋コンクリート造

独立行政法人都市再生機構が管理するUR賃貸住宅は、全国各地に約71万戸の物件があり、そのほとんどが、頑丈な構造のRC造(鉄筋コンクリート造)や、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)です。その安全性や耐久性、メンテナンス性などの住宅性能の高さは、国土交通省が指定した第三者機関の評価を受けています。阪神・淡路大震災(1995年1月発生)および東日本大震災(2011年3月発生)で、大きな被害を受けることもありませんでした。

現在の建築基準法が施行される以前の「旧建築基準法」のときに建てられた物件についても耐震診断を行い、現在の耐震基準に合わせて改修が進められています。築年数が古い場合でも、安心して暮らせるのが魅力といえるでしょう。耐震性や耐火性だけでなく、音をコンクリートの厚みで低減することで、遮音性にも優れているため、住まいの防音対策という点でもメリットがあります。快適性の面からもおすすめできる住まいです。

また、URは礼金・仲介手数料・更新料・保証人がすべて不要です。契約時に必要なお金は、敷金(月額家賃の2カ月分)と、入居日から月末までの日割り家賃、日割り共益費のみ。そのため新規契約時の初期費用を大幅に抑えることが可能です。保証人だけでなく保証会社も不要で、契約更新時の更新料の負担もなく自動更新されます。安心して住み続けることができる、うれしい特長がたくさんあります。

●リノベーション済みの部屋が豊富

URには、団地の良さを生かしながら、現代のライフスタイルに合うようリノベーションした物件も用意されています。間取りや収納に大幅に手を入れたり、和室を洋室へ変更したり、水まわりの設備を新しくすることで、快適性を高めています。無印良品やイケアなどとの共同プロジェクトから生まれた、コンセプチュアルなリノベーションを楽しめる実例もあります。洗練されたインテリアコーディネートも可能で、おしゃれな部屋に興味がある人にもおすすめです。

●自分でリノベーションできる「DIY住宅」

「自分好みのお部屋にしたい」、「お気に入りの家具やインテリアに囲まれて暮らしたい」という人には、本格的なDIYが可能な「DIY住宅」があります。この物件は一般的な賃貸住宅で必要となる「原状回復義務」が免除になるのが特長です。DIYができる範囲の違いで以下のラインアップがありますので、気になる人はぜひHPをチェックしてみることをおすすめします。

最近は、くぎやねじを使わずに設置できる2×4の丈夫な木材を使用した突っ張り式アイテムや、大理石・木目調・海外のウォールペーパーの柄など、貼ってはがせるリメイクシートを使ったDIYにも注目が集まっています。DIYのアイテムは、オンラインショップやホームセンター、100均ショップで比較的リーズナブルな価格で入手できるものが増え、より気軽に自由なスタイルを楽しめるようになってきました。

ちなみにURの「DIY住宅」の場合、契約時に3カ月間の使用契約(家賃無料)と、使用契約満了日の翌日を入居開始とする賃貸借契約を同時に締結することで、入居までの3カ月間は家賃を気にすることなく、マイペースにプランニング&施工を行うことができます(ただし、共益費のみこの期間も負担が発生します)。本格的にDIYに挑戦したい人は、ぜひHPで詳細を確認してみてください。

<UR-DIYラインナップ>
「DIY住宅」
建物の構造部分(躯体)以外は、原則としてDIY(Do It Yourself=自分でメンテナンスや補修などの手を加えること)が可能な「UR-DIY」物件。本格的なDIYに取り組めます。
「Petit DIY住宅」
大きなレイアウト変更はできませんが、壁紙や床面など内装部分のDIYが可能な「UR-DIY」物件が、一部で用意されています。
「カスタマイズUR」
「UR-DIY」の物件でなくても、「壁紙の貼り替え」、「床材の変更」をはじめ、決められた範囲で防音性を高めるカスタマイズができる物件です。

※申込時にお渡しする「DIY住宅の手引き」の範囲を超えた施工、DIY承諾書に記載のない工事などについては原状回復義務が発生します

住居費を上手に節約して、自分らしい暮らしを充実させよう!

お伝えしたように古いアパートには、家賃を抑えられる、広めの部屋に暮らせる、などのメリットがあります。漠然としたイメージで築年数の古い物件を除外せず、できるだけ幅広い選択肢から物件探しをすることをおすすめします。

ただし、設備や建物などに問題のあるケースがないわけではないので、条件が合った物件を内見する際には、共用部分の管理状態や室内のメンテナンス状態をきちんと確かめることが重要です。「この部分は自分にとって気にならない」、「これならストレスなく生活ができる」、そう思える掘り出し物が見つかるかもしれません。

住居費を抑えられるのが一番のメリットですが、そのぶんのお金でインテリアにこだわったり、趣味を楽しんだり、食生活を豊かにしたり、ほかの部分を充実させることも可能です。将来、一戸建てに暮らすための住宅資金や、子供の教育資金など、目標を持って貯金したいときに一定期間を暮らすという利用方法もあるでしょう。

また、リフォームやリノベーション済みの物件や、DIYが可能な物件なら、新築では味わうことのできない、自分らしい個性的なライフスタイルを楽しめるのも魅力です。

URならほとんどの建物が、耐震性や防音性に優れた、RC造(鉄筋コンクリート造)や、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)で、築年数の古い建物でもきちんと管理され、安心できる住まい選びが可能です。また、礼金・仲介手数料・更新料などの費用を大幅に抑えて住居費の節約ができ、本格的なDIYに対応している物件もあります。全国に多数の物件があり、間取りや交通アクセスなどさまざまな条件から簡単に探すことができます。ぜひURのHPで希望の条件で検索してみてください。

監修/田中 直輝

記事のまとめ

築年数が古いだけで除外せず、物件を見極める賢い部屋探しを!

  • ・リフォームやメンテナンスがきちんと行われていても、家賃が割高になっていないこともある。これぞと思った物件は必ず内見して確かめよう
  • ・一般的に木造アパートは経年による劣化が大きく、鉄筋コンクリート造や、鉄骨鉄筋コンクリート造の建物の方が耐久性に優れるので安心
  • ・URなら、礼金・仲介手数料・更新料などが不要で費用を節約でき、DIY対応の物件で自分らしい暮らしも楽しめる!

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