賃貸物件でもDIYは可能！ルールやコツ、DIY型賃貸借物件とは

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賃貸物件でもDIYは可能！ルールやコツ、DIY型賃貸借物件とは

2022.02.16

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賃貸住宅は、貸主が維持管理を行い、借主は設備や内装について手を入れることは認められないのが一般的でした。退去時に入居時の状態に戻す必要があるため、簡易なDIYしか楽しめなかったのですが、借主がリフォームやリノベーションを行うことが認められた「DIY型賃貸借」が登場。その自由度が一気に広がりました。ここでは、賃貸で可能なDIYの範囲、初心者でも簡単に実現できるコツ、気を付けたいポイントなどを紹介します。

賃貸物件のDIYで気を付けたいルール

まずは一般的な賃貸物件でDIYをするときに知っておきたい「原状回復義務」について、ルールの概要と、事故やトラブルを防ぐための注意点について確認しましょう。

●原状回復の規定を確認する

「DIY」は「Do It Yourself」を略したもの。なるべく人に頼んだりお金をかけたりせず、簡単にできそうなことは何でも自分でやってみようという意味です。賃貸物件を所有するのは貸主ですので、入居する借主が何でも手を加えることができないのは当然ですが、どこまでDIYが可能な範囲なのでしょうか。それには、まず「原状回復義務」について理解する必要があります。

これは民法の規定によるもので「借主は退去時に部屋に附属させた物を取り除いて入居時の状態に戻さなければならない」とされています。この「原状回復義務」に基づいて、修繕費用が発生する場合は敷金の精算が行われます。しかし金額の妥当性についてのトラブルが多発したことから、国が1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表。その後も改定を重ねてルールが整備されてきました。

詳細は入居時に取り交わす賃貸借契約書の記載を確認する必要がありますが、一般的には「通常の使用で年月がたったことによる劣化」と考えられるものは原状回復の対象には含まれません。逆にいうと「借主の故意や過失、注意義務違反、通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損」については元の状態に戻すことを求められるケースがあるということです。

具体的な例では、壁に画びょうを留めるのはOKの場合であっても、釘やねじを使う場合は「原状回復義務」が発生すると考えられます。画びょうであれば影響の範囲は壁紙と石こうボードの表面に留まりますが、釘やねじは石こうボードを貫通して間柱と呼ばれる木材にも影響が及ぶことがあるからです。ずっと使い続ける間柱の補修が必要となれば「原状回復義務」が生じる可能性があるのです。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」があるものの、退去時に貸主と借主の双方の主張が折り合わないことを想定し、あらかじめ賃貸借契約書を作成するケースもあるようです。例えば、敷金１カ月分を退去時に償却すると契約書に盛り込み、原則その範囲で原状回復を行うとした場合。原状回復のための修繕費が１カ月分の金額を超えたときは貸主が負担し、１カ月分未満なら貸主の収入として扱われます。「退去時敷金１カ月償却」などの記載が契約書にある場合は、その内容をきちんと確認しておくと良いでしょう。

築年数が経過した古い賃貸住宅では「原状回復義務」が生じないケースもあるようです。借主が自分で直して暮らしやすくするのを認めることで、長く住み続けてもらうことができ、貸主が修繕費用を節約できるメリットがあるのがその理由でしょう。当然ですが、貸主や管理会社に無断で、借主が自分の判断でDIYを行うのはルール違反です。確認して合意を得られることもあるので、古めの物件に暮らしている場合は、まずは希望する内容を相談してみることをおすすめします。

●場所ごとの安全性に配慮する

賃貸でもDIYを取り入れて暮らしを楽しめるよう、最近では「貼ってはがせる壁紙用ののり」、「デザイン性の高い幅広マスキングテープ」などが売られ、インターネットでは「原状回復に対応できるDIY」の情報があふれています。しかし、DIYの内容によっては火災などの事故につながることもあるため注意が必要です。例えば、キッチンのガスコンロのそばに木製ラックを置いたり、燃えやすい粘着シートを貼ったりすれば、火災の危険が増してしまいます。

画びょうで取り付けた飾り棚が重量オーバーで落ちてしまう、窓のそばに植物を飾ろうと置いた木製すのこが倒れる、そんなふうに意図せずに床材や壁、窓を破損してしまうこともあります。窓やベランダから落ちたものでほかの住戸に損害を与えたり、万が一火災が起きたりしては、元も子もありません。安全性には十分に配慮して、不安があれば購入元などに確認してからDIYをするようにしましょう。

賃貸物件でDIYをするときのコツやポイント

賃貸物件のDIYで気を付けたいルールでもお伝えしたように、一般的な賃貸物件ではDIYの制約がありますが、アイデア次第でおしゃれなインテリアを可能にする方法があります。

●突っ張り式のアイテムで固定する

釘やねじを使わずに設置できる突っ張り式のアイテムはDIYの強い味方です。昔はシンプルな棒状のものがメインで、使い方も押入れなどの収納の奥で洋服を掛ける用途に使われる程度でした。最近は棚板がセットになったタイプや、天井に近い高さの大きなキャビネット、既存の家具の上に組み合わせて設置するものなどがあり、色もブラックやホワイト、木目調のデザインなど多様化しています。

固定するために突っ張る方向は、水平と垂直の２方向がありますが、近年登場した２×４の丈夫な木材を使用して垂直に設置するタイプは、数十kgもの荷重に耐えられるのが特長。例えば“壁掛けテレビ”は、穴を開けたり金具を付けたりする必要があり、賃貸物件では実現が難しかったのですが、この２×４材の突っ張り式の柱を使用することで、テレビを取り付ける板壁の増設も可能です。

●はがしやすいマスキングテープやリメイクシートなどを活用する

賃貸でもDIYを楽しみたいというニーズの高まりとともに、さまざまなマスキングテープやリメイクシートが入手できるようになりました。特にリメイクシートは海外のウォールペーパーのようなスタイリッシュな柄や、本物そっくりの木目柄や大理石などの自然石の風合いを模したものなど、豊富なバリエーションがあり、自分好みのお気に入りのインテリアにアレンジできて便利です。

リメイクシートはのりや両面テープの必要がなく、裏紙をはがして壁に貼るだけなのが人気の理由。弱粘着性のタイプは、下の壁紙を傷めずに元の状態に戻せます。所有しているいすやテーブル、チェストに、強粘着性の水に強いタイプのリメイクシートを貼れば、壁紙と家具をコーディネートして、気軽に模様替えを楽しむこともできます。また、リメイクシートでない壁紙でも、貼ってはがせる便利な壁紙のりを利用するという方法もあります。

●自由にアレンジできる板壁を設ける

２×４材の突っ張り式の柱で広い面積で板壁を設ければ、壁掛けテレビ以外にも収納棚やミニデスクなども造作でき、賃貸とは思えない自由度の高いインテリアを楽しめます。しかしDIYとはいえここまで行うと、それなりに材料費がかかってしまいます。まずは、石こうボードの壁を傷めない専用のピンやホチキスを使って取り付けられる棚や有孔ボードを試してみるのが良いかもしれません。

貼ってはがせるタイプのクッションフロアや、はめ込み式のフローリング材などもおすすめのアイテムの一つ。床材を傷めることなく、タイルや木目柄などさまざまな色や質感を楽しむことができます。DIYのアイテムは、オンラインショップやホームセンター、100均ショップで比較的リーズナブルな価格で入手できるものもありますので、少しずつ試してみてはいかがでしょうか。その際は、取り付け方法や耐荷重を、必ず確認してから設置することを忘れないようにしましょう。

賃貸でも幅広いDIYができる「DIY型賃貸借」とは

「もっと自由にお部屋のDIYを楽しみたい！」そう考える人におすすめなのが「DIY型賃貸借」。新しいタイプの賃貸住宅について紹介します。

●DIY型賃貸借とは

費用を抑えながら自分好みの部屋で暮らしたい借主のニーズと、物件への投資コストを抑えながら長く住んでくれる入居者を確保したい貸主のニーズ、両方が合わさって生まれたのが「DIY型賃貸借」です。対象となる物件では、借主が壁に穴を開けたり、床材や壁材を変えたりすることが可能になります。物件によって、小規模なリフォームから、大掛かりなリノベーションまで、DIYの可能な範囲が異なりますので、何でも自由に手を入れられるというわけではありません。次項で手続きの大まかな流れを説明します。

その前に、DIYを行う前提として、ぜひ知っておいてほしいのが火災の被害を防ぐための「内装制限」のルールです。壁と天井に手を入れる場合、賃貸マンションや賃貸アパートの構造や規模、場所ごとに、不燃材料、準不燃材料、難燃材料など防火性能の高いものを使用することが、建築基準法や消防法、都道府県の火災予防条例で定められています。２階建ての物件で、延焼の影響が大きい１階だけ制限がある場合もありますので、入居する部屋の「内装制限」を確認しておくようにしましょう。

●DIY型賃貸借の契約の大まかな流れ

「DIY型賃貸借」と一般的な賃貸物件との違いは、DIYを行うことを特約として賃貸借契約書で定める点にあります。契約の前に、借主が行うDIYの内容と、退去時の原状回復の有無、その具体的な方法などについて、借主と貸主の間で協議を行います。その上で、借主は実施したいDIYの内容を記載した「申請書」を提出し、貸主が内容を確認した後で渡される「承諾書」を受け取ります。借主が一方的にDIYの内容を決められるわけではないので注意が必要です。

合わせて、借主が行うDIY部分の所有権や管理義務、また退去時の原状回復や補修の有無などを記載した「合意書」を取り交わします。契約期間中はDIY部分の所有権は借主にあり、その管理は借主が行いながらも、退去時には所有権を放棄して貸主に譲渡するというケースが多いだろうといわれています。このように「合意書」で詳細に取り決めることで後々のトラブルも防ぐようになっています。ちなみにDIYという言葉を使っていますが、専門の業者に依頼して工事を行うケースも含まれています。

●DIY型賃貸借の退去の手順

退去時は「合意書」で取り決めた内容に沿って手続きを行います。ただし、退去時の原状回復は不要としていた場合でも、本来の機能が失われるほど破損しているときなどは、補修について借主と貸主で協議が必要です。小規模のDIYでは、退去時に借主から貸主への無償譲渡となることが多いでしょうが、借主が物件の価値が増加するような大きな改良を加えた場合は、残存価値を算定して精算を行います。

所有権の帰属、原状回復の範囲、減価償却の算定方法や残存価値に配慮した費用精算など、細かく取り決めをしていても予期しないトラブルが起こる可能性もあります。DIYを行う際は必ず退去時にどのような状態にするかを、できるだけ具体的に想定しておくことが大切です。

DIYをしたい人におすすめのUR賃貸住宅

URには一般的な賃貸住宅で必要な原状回復が原則として免除される「DIY住宅」があり、壁や床のリメイク、棚の設置など、好みの部屋にカスタマイズを楽しむことができます。

●UR賃貸住宅にはDIY可能な物件がある

URのDIY向けの住宅シリーズが「UR-DIY」です。この物件は、一般的な賃貸住宅で必要となる「原状回復義務」が免除になるのが特長で、DIYができる範囲の違いで以下のラインアップがあります。

＜UR-DIYラインアップ＞

「DIY住宅」: 建物の構造部分（躯体）以外は、原則としてDIY（Do It Yourself=自分でメンテナンスや補修などの手を加えること）が可能な「UR-DIY」物件。本格的なDIYに取り組めます。
「Petit DIY住宅」: 大きなレイアウト変更はできませんが、壁紙や床面など内装部分のDIYが可能な「UR-DIY」物件が、一部で用意されています。
「カスタマイズUR」: 「UR-DIY」の物件でなくても、「壁紙の貼り替え」、「床材の変更」をはじめ、決められた範囲で防音性を高めるカスタマイズができる物件です。

※申込時にお渡しする「DIY住宅の手引き」の範囲を超えた施工、DIY承諾書に記載のない工事などについては原状回復義務が発生します

「UR-DIY」をさらに詳しく

●UR賃貸住宅のDIY実例紹介

「UR-DIY」では、これまで多くの入居者がDIYを行ってきた実績があり、三つのタイプに応じてさまざまなDIYが可能。暮らしやすさや、楽しさを取り入れた住まいを実現できます。ここでは自分たちのアイデアで魅力的な空間をつくり上げた実例を紹介します。

＜千島団地（大阪市大正区）Kさん夫妻＞: DIYができると人気のURの千島団地を新居に選んだKさん夫妻。“アメリカ西海岸のようなビーチハウス”をイメージしたリビングは二人で協力して完成させたもの。白いペンキで塗ったような風合いの板壁風シートを元の壁紙の上から貼り、部屋の一角はデニム風壁紙を使って変化を持たせています。床はフローリングの上から、ヴィンテージのような加工がされた幅広板風のクッションシートで仕上げました。これから部屋ごとに違うコンセプトでDIYをすることを考えているそうです。

DIYでリビングをビーチハウス風に！お部屋をみる

＜千島団地（大阪市大正区）KKさん、TKさん＞: 友人たちとハウスシェアをして暮らしていたKKさんとTKさんは、自分たちでデザインした部屋に住もうとDIYにチャレンジ。壁紙をはがしてコンクリートをむき出しにした天井と、昔ながらの畳、窓の外に見える緑が絶妙にマッチした空間を実現しました。一番のポイントは、リビングルームの壁に沿って設置された天井まである大きな木の棚。下地材と呼ばれる比較的安価な材料を利用し、釘を目立たせないように表面を工夫するなど、建築関連の仕事の経験を生かしたアイデアが散りばめられています。

DIYで壁いっぱいの本棚を実現！お部屋をみる

●DIYが可能なURの物件をいくつかご紹介！

＜男山（京都府八幡市）＞

京阪本線「樟葉」駅、京阪本線「石清水八幡宮」駅、
JR東西線・学研都市線「松井山手」駅が利用可能

・物件概要: 住所　八幡市男山竹園他; 家賃（共益費）　４万100～５万9500円（中層：2300円、高層：4960円）; 間取り／床面積　１R～３DK／39～56平方メートル; https://www.ur-net.go.jp/chintai/kansai/kyoto/80_1840.html

＜千島（大阪府大阪市大正区）＞

JR大阪環状線「大正」駅、Osaka Metro御堂筋線「なんば」駅、
南海汐見橋線「芦原町」駅が利用可能

・物件概要: 住所　大阪市大正区千島二丁目4番; 家賃（共益費）　３万8900～７万1500円（4700円）; 間取り／床面積　１DK～３DK／25～53平方メートル; https://www.ur-net.go.jp/chintai/kansai/osaka/80_1910.html

＜鳴滝（和歌山県和歌山市）＞

南海本線「和歌山市」駅、JR阪和線「六十谷」駅、
JR阪和線「和歌山」駅が利用可能

・物件概要: 住所　和歌山市園部、善明寺; 家賃（共益費）　３万700～３万7500円（3300円）; 間取り／床面積　１LDK～３K／37～43平方メートル; https://www.ur-net.go.jp/chintai/kansai/wakayama/80_1150.html

※2021年10月12日時点で、空室がある物件情報を掲載しております。また、先着順となりますので詳細は、UR賃貸住宅のHPをご覧ください

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「UR-DIY」をさらに詳しく

DIYで実績のある「UR-DIY」なら安心！

一般的な賃貸住宅では「原状回復義務」があるためDIYをできる範囲は限られてしまいます。一方、「DIY型賃貸借」では、賃貸借契約書にDIYを行うことを特約として定めることで、リフォームやリノベーションの幅をぐっと広げることができます。ただし、DIYの内容と、退去時の手続きを書類で詳細にまとめる必要があり、確認が不十分だとトラブルが発生することも考えられます。

URには、これまで多くの入居者がDIYを行ってきた実績があり、「UR-DIY」ラインアップにある「DIY住宅」なら、壁や床のリメイク、棚の設置、洗面所の取り換えも可能です。一般的な賃貸住宅で必要な原状回復が原則として免除されるため、退去時のことを心配せずに、自分たちのアイデアでこだわりの空間をつくり上げることができます。

URの物件は全国に約71万戸もあり、DIYが可能な物件以外にも、一人暮らしにぴったりな１Rから、ファミリー層向けの２LDKや３LDKなど、さまざまなタイプがそろっています。都心へのアクセス、駅から徒歩での所要時間、築年数、間取りなど、ライフスタイルに合わせて、豊富な物件から選択可能です。

また、礼金・仲介手数料・更新料・保証人がすべて不要で、契約時に必要なお金は、敷金（月額家賃の２カ月分）と、入居日から月末までの日割り家賃、日割り共益費のみ。そのため初期費用を大幅に抑えることができ、保証会社も不要なため、依頼や手配を行う手間がかかりません。更新料や更新手数料の負担もないため、DIYを行った愛着のある住まいで、長く暮らしたいと考える人にぴったりかもしれません。ぜひURのHPで希望の条件で検索してみてください。

監修／加藤哲哉