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賃貸の管理会社の役割とは?安心して暮らせる物件探しで大切なこと

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賃貸物件で暮らしているとき、もし突然風呂が壊れてしまったら、誰に相談すれば良いか分かりますか? 所有者の大家さん? 紹介してくれた仲介会社? それとも建物管理をする「管理会社」? 賃貸物件を借りると、さまざまな会社や人がかかわりを持つことになります。ここでは、それぞれの役割や担当してくれる業務、そして住まいにトラブルが起きたときの対処の仕方などを、詳しく解説していきます。

賃貸の管理会社の基礎知識

大家さん、仲介会社、そして管理会社。それぞれどのような役割を担い、お互いにどのような関係性があるのでしょうか。

●賃貸の管理会社とは

「管理会社」とは、マンションやアパートなど賃貸物件の所有者である大家さんから、物件の管理や維持を委託された会社を指し、不動産管理会社とも呼ばれます。主に住環境を整える役割を担っていますが、賃貸物件や大家さんとの契約内容によってそれぞれ異なります。管理会社の連絡先は、賃貸借契約書に記載されていることが多いです。

●「仲介会社」や「大家」との違いとは

不動産仲介会社とも呼ばれる「仲介会社」とは、大家さんから依頼を受けた賃貸物件の入居者の募集を行い、物件の紹介から内見の案内、賃貸借契約の締結までサポートする会社です。対して、「管理会社」は入居してから退去するまでの長期にわたり、入居者をサポートするという違いがあります。
一方、「大家」とは、賃貸物件の所有者のことを指し、個人の場合もあれば会社の場合もあります。大家自身で建物の清掃やメンテナンスを行う自主管理の物件もありますが、自分では管理をしたくない、物件をたくさん所有しているなど、さまざまな理由によって管理を「管理会社」へと委託するケースがあるのです。

賃貸の管理会社が担当している主な業務

大家さんから賃貸物件の管理を委託される管理会社。その業務内容は管理委託契約の内容により差があります。そこで一般的な管理委託内容を前提にその業務を説明します。

●入退去の管理

まず、空室がある場合は、入居者の募集を行います。管理会社が自ら仲介業務を行う場合、仲介会社を介して募集を行う場合があります。また、入居者が決まった場合の新規賃貸契約の締結手続きや、契約期間後に継続して住む入居者の更新手続きなど、契約に関する各種手続きも行います。契約者が入退去する際には、所有者である大家さんに代わって立ち会い業務を担います。

●家賃集金

入居者から毎月の家賃の回収を行うとともに、万が一、滞納者がでた場合は督促を行います。また、滞納が長期化してしまった場合は、明け渡し請求訴訟などにも対応します。ただし、入居者が契約時に家賃保証会社に加入している場合は、家賃の督促は家賃保証会社が行うことになります。

●建物の管理

廊下や階段、エントランスなど共用部分の定期清掃や照明器具の交換などを行います。これは、清潔で安全な住環境を維持するのに欠かせない業務です。また、建物の安全性を保つために、設備の維持・管理も実施します。日常的に行う「任意点検」のほか、消防用設備やエレベーター、浄化槽など、法律で義務付けられたものに対しては「法定点検」を行います。実際の作業は、資格を持つ専門業者に依頼します。
また、入居者の住む部屋、専有部分の設備機器に対し修理や交換の依頼があった場合は、これにも対応します。水道やガスなどライフラインにかかわるトラブルは、迅速な対応が必要となります。加えて、入居者が退去した際のクリーニングや修繕の手配も対応します。

●入居者のクレーム対応

日常的な業務のほかに、設備機器の不具合に関するクレームなどにも対応します。「隣の部屋の騒音に困っている」など、入居者からの相談の対応窓口となります。

賃貸の管理会社に関するトラブルと対処法

対応の丁寧な管理会社もあれば、相談しても返事が遅いなど、運悪く対応の悪い管理会社に当たってしまうことも。ここでは、そんなときの対処法を紹介します。

●よくあるトラブルと対処法
・管理会社の対応が悪い
部屋の設備が故障したときなどは、管理会社に修理を依頼します。しかし、連絡しても返信が遅い、業者の修理が不十分など、対応が悪いことも十分にあり得ます。その際の対処法としては、担当者と話す機会を設けて、改善策を話し合う方法が挙げられます。ただし、改善が見られない場合は、管理会社に担当者の変更をお願いするのも一つの手です。

担当者個人ではなく、管理会社の体制に問題がある場合もあります。いつまで待っても修理に対応してくれない。本来ないはずの設備の修理費を請求されたなど、管理会社とのトラブルとなった場合は、国民生活センターや市区町村の生活課などの窓口へ相談することができます。この場合、専門知識を持つ第三者へ相談できるので安心です。

・残置物の設備が故障した
物件にもともと設置されている「設備」に対して、前の入居者が残していった私物のことを「残置物」といいます。よくある残置物は、エアコンやガスコンロ、冷蔵庫などですが、同じ設備であっても対応が異なってきます。使える設備ならお得だと感じるかもしれませんが、残置物が故障した場合、管理会社は修理や交換の対応をしません。そのため、入居者が修理費を負担することになるので注意が必要です。入居前に、それが「設備」・「残置物」のどちらなのか、必ず確認しましょう。
●賃貸物件の設備が故障したときの注意点

生活にかかわる風呂やエアコンなどが故障した場合、一刻も早く修理をしたいですよね。ただし、こうした「設備」が故障した場合に、自己判断で修理業者へ依頼しようと考えるなら注意が必要です。設備の所有者である大家や管理会社に連絡をしなかった場合、その修理費用の負担でトラブルになるケースがあるので、基本的にはまずは大家や管理会社に連絡をしましょう。ただし法律的には以下のように定められています。2020年4月1日に施行された民法改正により、生活にかかわるエアコンや給湯器が故障した場合、入居者が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず相当の期間内に修繕をしないとき、窮迫の事情があるときは入居者の判断で修繕ができるといった規定が定められました。

また、入居者が設備の不具合を見つけた場合に、大家さんや管理会社に修理を依頼する「善管注意義務」というものがあります。そのため、適切な対応を怠ると、入居者が責任を問われる場合があります。例えば、洗面所の水漏れを発見したにもかかわらず、そのままにして床や壁が腐食した場合、復旧費用の一部を負担させられる可能性があります。生活に影響ないからと設備の不具合を放置せず、速やかに管理会社や貸主へ連絡を入れましょう。

管理体制が整えられているUR賃貸住宅

安心して暮らせる賃貸住宅として知られるのが、UR賃貸住宅です。半世紀以上にわたり培ってきた住まいづくりのノウハウを生かし、全国約71万戸もの物件を管理しています。

●UR賃貸住宅とは

URは、独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)が管理する賃貸住宅です。その魅力は、まず「礼金」、「仲介手数料」が不要なこと。そのため、初期費用は家賃2カ月分の敷金と日割り家賃、日割り共益費のみ。一般的な賃貸住宅の相場に比べ、初期費用を抑えて賃貸住宅を借りることができます。また、保証人も不要なので、連帯保証人をお願いしたり、家賃保証会社に保証料を支払ったりする必要もなくなります。さらに、更新料も不要なので、長く住みやすい条件もそろっています。

●UR賃貸住宅の管理体制

UR都市機構は、北海道から九州まで全国27カ所に、入居者からの問い合わせや相談に対応する窓口を設置しています。一部の団地を除き、各団地に配置される管理サービス事務所をはじめ、管理連絡員、緊急連絡員、緊急事故受付センター、監視センター、そのほか警察や消防、電力・ガスなどのインフラ会社、エレベーター会社などとも連携。住まいの安全、安心、快適な暮らしをサポートします。
この「管理サービス事務所」では、管理主任・ゆあ~メイトが直接の窓口となり、入居者のさまざまな相談ごとに直接対応するので安心です。さらには、休日や夜間に緊急事故が発生した場合の備えとして、「緊急事故受付センター」を設置しています。

●生活利便性が高く、敷地内は緑も豊か

URには、スーパーや教育施設、病院が併設されている物件も数多くあります。
郊外のURには、広い敷地に建てられた物件が多いことも特長です。敷地内に公園や広場が設置された物件もあるなど、ゆとりのあるスペースが設けられています。また、歩行者と車が通る場所を分けた歩車分離設計の団地も多く、のんびりと散歩を楽しんだり、子供たちを安心して遊ばせたりすることができます。
また、樹木や植栽を適切に管理するグリーンマネージャーや、敷地内を定期的に清掃してくれるクリーンメイトによって、住まいの中も外も適切に管理が行われており、安全で快適な住環境が保たれているのです。

しっかりとした管理体制が、質の高い居住環境を生む

かつては、アパートなどの賃貸住宅の管理は大家さん自ら行うことが中心でした。しかし、管理業務が多岐にわたり、内容も高度になるなどの理由で、管理会社に業務委託をする人が年々増加しています。しかし、管理会社の質にも差があるため、管理会社と大家さん、あるいは入居者との間で、トラブルが発生するケースも散見されました。
そうした事情を鑑み、2021年6月15日に施行された「賃貸住宅管理業法の改正」により、賃貸住宅管理業者の登録制度が新たに創設されました。今後一定規模を管理する管理会社は、一定のルールの下に賃貸住宅管理を行う義務が生じてきます。賃貸住宅の居住環境は、しっかりとした管理体制によって実現されるため、法制化されたといえるでしょう。

UR賃貸住宅は、良質な住宅を提供するという公的使命を担っており、礼金・手数料・更新料・保証人が不要といったメリットとともに、住宅を管理・維持する体制にも力を入れてきました。共用部分の日常清掃やライフラインにかかわる供給施設の点検、さらには耐震改修工事も実施しており、長く安心して暮らすことのできる住まいを提供し続けています。賃貸住宅を選ぶ際は、ぜひ比較検討してみてください。

監修/加藤 哲哉

記事のまとめ

管理会社とは、大家さんから建物や入居者の管理を委託された会社のこと

  • ・家賃の回収や契約手続き、建物の清掃やメンテナンスを請け負っている
  • ・日常的な業務のほか、住居内の設備の故障などのクレームにも対応する
  • ・UR賃貸住宅は、全国にある住まいセンターをはじめ、各団地にも入居者の相談窓口を設置。住まいに関する相談ごとや万が一のトラブルに対応できる管理体制がある

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