賃貸物件の更新料に関する基礎知識

賃貸物件に住んでいると、定期的に更新料の支払いを求められることがありますが、そもそも、更新料とは一体何なのでしょう？　また、どれくらいの金額が適正なのかも気になるところです。

●賃貸物件の更新料とは

通常、マンションやアパートなどを借りる際には契約期間を設定しますが、期間終了後もその物件に住み続けたい場合は、契約の更新が必要になります。その際、月々の家賃とは別に大家さんに支払う手数料のことを「更新料」と言います。
更新料は、大家さんが更新手続きを行うことに対する手間賃という意味合いもありますが、実際には、大家さんの一時金的な収入になっていることが多いようです。
実は、更新料は法律で支払いが義務付けられている訳ではありません。中には関西の一部地域などのように、更新料の概念がない地域もあります。
ただ、そのほかの多くの地域では、不動産業界の慣習として広く根付いているようで、国土交通省の調査によれば、令和元年度の時点で更新料を支払っている世帯は40.8％（※）となっています。
また、更新料の有無には地域差があります。首都圏や、関西でも京都府では、更新料が必要なケースとなる傾向があります。
しかし、同じ関西でも、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県では、更新料を取らない物件の割合が９割を超えています。
そのほか、愛知県や北海道、福岡県を中心とした九州エリアでは、更新料が低く設定されていたり、場合によっては必要のないケースもあるようです。

●更新料の相場

更新料は、大家さんが自由に設定できます。通常、２年更新で更新料は１カ月というパターンがもっとも多く、先ほどの調査（※）によれば、令和元年度時点で更新料を設けている物件のうち、73.7％の世帯が１カ月ちょうどと回答しています。
続いて14.8％が１カ月未満と回答、中には２カ月以上の更新料を支払っている世帯もあります。

※令和元年度 住宅市場動向調査 報告書（国土交通省）

賃貸住宅の契約更新について押さえておきたいポイント

更新料の支払いでトラブルにならないためには、事前に契約書などをよく確認しておくことが必要です。

●更新料の支払い方法は賃貸借契約書をチェックする

一般的に契約更新日の２～３カ月ほど前になると、大家さんや不動産会社（管理会社）から更新の意思の確認と、更新手続きや更新料に関しての連絡が届きます。
賃貸契約の期間は２年であることが一般的に多いため、更新料も２年ごとに支払うケースが多くなります。また、契約更新時には更新料以外に火災保険料や、保証会社（家賃債務保証業者）を介している場合は、保証料が必要になる場合もあります。

支払い期日に関しては、先ほどの大家さんや不動産会社から届く通知書に記載されています。期日は、大家さんや不動産会社によって異なりますので注意が必要です。必ず確認しましょう。契約更新の手続きの際に手渡しで、もしくは期日までの振り込みで支払いをすることが多いようです。家賃を口座振替で支払っている場合には、同じ口座からの引き落としで対応することもあります。
法的には支払い義務はないとはいえ、賃貸借契約時に交わした契約書に、更新料を払う旨の記載がある場合は、きちんと支払う必要があります。記載がない場合はその限りではないのですが、後々のトラブルを避けるために、契約時に大家さんや不動産会社（管理会社）に確認をしておいた方が良いでしょう。

更新料を払うことになっている物件でも、どうしても負担が大きいという場合には、減額や分割払いなどを交渉してみても良いかもしれません。大家さんにとっては更新料の支払いを避けるために引っ越しされるよりも、住み続けてもらう方が安定収入につながるので、応じてくれるケースもあるようです。
ただし、減額や分割払いなどの交渉をする場合は、早めに大家さんや不動産会社に連絡しましょう。更新料の支払いが期日に遅れそうな場合も同様に、なるべく早めに連絡することがトラブルを避けるポイントです。

なお、賃貸借契約の更新時に、貸主と借家人双方の合意によって更新することを「合意更新」といいます。
これに対して、貸主と借家人の間で、契約の更新に関する同意が契約終了までになされなかった場合でも、これまでの契約内容と同じ条件で契約を更新できることを「法定更新」といいます。
これは、更新契約の合意がされなかった場合や、更新自体を忘れてしまった場合に、借家人の住む所がなくなってしまうことへの救済措置として定められているものです。以降は、更新のない契約となることもポイントですが、賃貸借契約書に、例えば、「法定更新時でも更新料として１カ月分支払うものとする」と記載があれば、更新料を支払う必要があります。

●退去を決めたら早めに連絡する

また、契約を更新せずに引っ越しする場合は、なるべく早いタイミングで大家さんか不動産会社に連絡するようにします。退去予告には期限が設けられていることが多く、その日を超えると更新する意思があるとみなされて、更新料や違約金の支払いを求められる可能性があるので注意しましょう。

退去予告の期限は、契約更新日の１カ月前までというケースがほとんどですが、年末年始や連休前など時期によっては必ずしもそうでない場合もあるため、賃貸契約書や、更新日前に届く案内書類などできちんと確認をしておくことが大切です。

更新料に関するよくある疑問

知っているようで、実は分からないことも多かった「更新料」。さらに、押さえておくべきポイントを解説します。

●更新料を支払わないとどうなる？

「更新料の必要がない物件もあるのなら、なるべく払いたくない！」と思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、物件を借りる際に結んだ賃貸契約の内容によっては、契約更新料を支払う必要があります。万が一、支払いが遅れてしまった場合は、その期間の遅延利息を請求されるケースもあります。
さらに、契約内容に更新料の支払いが明記されているにもかかわらず、支払いを拒否した場合は、大家さんの賃貸契約を解除する「正当な理由」となり、立ち退きを迫られる可能性もあります。

●更新料に消費税はかからない？

賃貸物件を居住用として借りた場合は、家賃や、敷金・礼金、共益・管理費、保証会社の保証料と同じく、更新料は非課税となるため消費税はかかりません。賃貸契約書に記載された更新料の金額を、非課税で支払うことになります。
ただ、事務所や店舗などの事業用として物件を借りた場合は、更新料は課税対象となるので、消費税を支払う必要があるので注意が必要です。

●更新料は違法にならない？

平成23年７月15日に最高裁で、更新料の支払い特約は有効であるとの判断が示されました。その内容は、『更新料の額が、賃料の額や賃貸借契約が更新される期間等に照らし、高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して、消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない』というものです。
賃貸契約時に合意したのであれば、請求額が過大でない限り、支払う理由となるようです。

家賃だけでなく、手数料や更新料を加えたトータルコストで考えよう

賃貸物件を探しているときは、どうしても家賃にばかり目がいってしまうものです。初期費用にかかわってくる敷金や礼金、仲介手数料くらいは気にしても、更新料のことは頭に浮かばないのではないでしょうか。
しかし更新料は契約更新のたびに発生するため、長く住み続けるほど、負担が大きくなってしまいます。月々の家賃と更新料をトータルで考えると、ほかの物件に比べて少し家賃が高くても、更新料がかからない物件の方が、結果的には安く済むということもあります。
URなら入居時の初期費用も抑えられる上、更新料も必要がないため、結果的に費用を抑えて暮らし続けることができます。さらに、敷金引き継ぎ制度を利用すれば、住み替えの負担も軽くなります。
URは、一部抽選を行っている物件もありますが、基本的には先着順に入居を受け付けています。次の引っ越しの際には、選択肢の一つに加えてみてはいかがでしょうか。

監修／平野 泰嗣