賃貸物件の仲介手数料は値引き交渉できる？

貸主と借主をつなぐ仲介業者となる不動産会社にとって、仲介手数料は大切な収入源。法律では上限額しか定められていないのですが、値引き交渉は簡単ではないようです。

●賃貸物件における仲介手数料とは？

賃貸の仲介を不動産会社に依頼して契約が結ばれたとき、敷金・礼金・前家賃を貸主（大家さん）に、仲介手数料を不動産会社に支払うことになります。仲介手数料は希望する条件の物件を契約できたことに対する成功報酬といえるもので、キャンセルなどで契約とならなかった場合は支払う必要はありません。

不動産の売却や購入、賃貸の仲介を依頼する際には、売主と買主、貸主と借主が、それぞれ法律に基づいて契約を結ぶことになっています。これを媒介契約といい、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」と分かれています。不動産売却以外では三つの契約形態の違いは、それほど影響がないので気にする必要はないでしょう。

賃貸契約の場合に貸主と借主の双方に対して、宅地建物取引業法に基づき、不動産会社が契約時に請求できる仲介手数料（貸借の媒介に関する報酬の額）は、それぞれ月額家賃の半額までと定められています。仲介手数料には消費税が発生しますので、現在10％の消費税を含むと、貸主と借主のそれぞれの支払い額は月額家賃の0.55倍が上限となります。

しかし実際には、借主が家賃の１カ月分＋消費税の仲介手数料を支払うことが多いかもしれません。これは「当該依頼者の承諾を得ている場合」は、貸主と借主のどちらか片方から、月額家賃の1.1倍までの仲介手数料を受け取れるという記載が法律にあるためです。貸主の立場が強い時代が続いたため、このようなルールが一般的になったといえるでしょう。

●仲介手数料の値引き交渉は可能？

お伝えしたように仲介手数料は上限額が決まっているだけで、安くしても法律上は問題ありません。しかし、仲介業者となる不動産会社にとっては大切な収入源となるため、安易な値引きは受け付けてもらえないようです。ではどうして仲介手数料無料や半額の物件があるのでしょうか。以下、想定されるケースで解説します。

最初から仲介手数料無料となっている場合は、不動産会社の自社物件や管理物件の入居者を募集しているケースの可能性があります。貸主（この場合は不動産会社）が借主と直接契約する場合には、仲介手数料は発生しないからです。家賃の0.5カ月分の仲介手数料を設定している物件も、同じような理由があると考えられます。

また、あらかじめ貸主（大家さん）が仲介手数料を全額あるいは半額負担することで、借主の仲介手数料を無料または半額としているケースもあるようです。これは、借主にメリットを感じてもらうことで、少しでも早く入居者を獲得したいと貸主（大家さん）が考えている場合に行われているようです。

次に、借主が不動産会社と交渉することで仲介手数料の値引きが可能になるケースですが、実際には以下のように分かれているようです。一つめは、駅から遠く、築年数が古いなど、条件が悪い部屋の場合に、不動産会社が貸主（大家さん）に対して借主の要望を伝え、仲介手数料の負担を働きかけるケースです。

もう一つは、不動産会社が自社分の仲介手数料を減額するケースです。管理業務を委託されている物件でそちらの売上が見込める、会社の売上目標がもう少しで達成できそうなどの理由がある場合で、こちらは相当限定された可能性の低いケースになると考えた方が良いでしょう。

仲介手数料のいらないUR賃貸住宅で新居を探そう

交渉をしなくても、最初から仲介手数料だけでなく礼金・更新料・保証人が不要なUR。さらにお得な家賃プランで住居費を抑えて快適に暮らせるのが魅力です。

●初期費用を抑えて引っ越せるUR賃貸住宅の魅力

UR賃貸住宅では、全国に約71万戸ある物件をHPで検索でき、URの店舗でハウジングアドバイザーに住まい探しの相談が可能です。自社物件のため情報を直接詳しく知ることができ、同時に費用面でのメリットも得られます。仲介手数料はもちろん、慣例として支払うのが一般的になっている礼金も不要です。

契約時に必要なお金は、敷金（月額家賃の２カ月分）と、入居日から月末までの日割り家賃、日割り共益費のみ。そのため、初期費用を大幅に抑えることができます。保証人も不要なため依頼する負担や手間がありません。さらに、契約更新時の更新料の負担もなく、自動更新で手続きが不要なため安心して住み続けることができます。

一人暮らしにぴったりな１Rから、ファミリー層向けの３LDKや４LDKなど、さまざまな間取りタイプがそろっています。比較的ゆとりのある間取りが多く、収納が豊富に設けられているので、在宅勤務をする場合などでも暮らしやすいといえるかもしれません。また、一般的に賃貸住宅の原状回復義務は曖昧になりがちですが、UR賃貸住宅では原状回復負担区分がはっきりと定まっているため、安心して契約できる点もメリットといえます。

●割引プランで住居にかかる費用を削減

礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要なだけでなく、所定の条件を満たせば、家賃そのものがお得になるプランが設けられています。URでは、借主との個別交渉による家賃の値下げは行っていませんが、これらを利用すれば入居する時期に関係なく、お得な家賃で一定期間住み続けることができます。条件を満たしている場合は、ぜひ活用をおすすめします。

＜近居割＞

募集家賃から５年間、５％減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径２km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。

「近居割」をさらに詳しく

＜U35割＞

３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は契約者が35歳以下の世帯。学生、単身、夫婦、子育て世帯も対象です。なお配偶者以外の同居者には一定の条件があります。
※３年間の定期借家契約

「U35割」をさらに詳しく

＜そのママ割＞

３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子供（孫、甥、姪なども可）を扶養している世帯です。
※３年間の定期借家契約

「そのママ割」をさらに詳しく

＜子育て割＞

最長９年間、家賃の最大20％（所得に応じた減額となります。上限２万5000円）をサポートしてくれます。対象は結婚５年以内の新婚世帯、または18歳未満の子供がいる世帯。いずれも所得合計が月25.9万円以下の場合となります。

「子育て割」をさらに詳しく

＜URライト＞（定期借家）

契約期間を入居開始可能日から３年とし、契約の更新はありませんが、その代わり月々の家賃を通常よりも抑えることができます（契約期間が３年を超える場合は、一部を除き通常家賃と同額です）。

「URライト」をさらに詳しく

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仲介手数料など初期費用を抑えられるUR賃貸住宅！

お伝えしたように、仲介手数料は仲介を行う不動産会社の業務への対価ですので、なかなか値引いてもらうのは難しく、交渉の仕方やタイミングによって可能になる場合もあるという程度です。また、入居者募集の時点で仲介手数料無料もしくは半額の物件が存在しますが、これは不動産会社の自社物件や管理物件などのケースに限定されることが多く、貸主（個人オーナーさん）との直接契約で節約できるケースも数はかなり少ないかもしれません。

交渉を前提に費用を節約しようとするのは負担が大きく大変です。運よく成功する可能性もありますが、そもそも交渉が苦手な場合は無理をしない方が良いかもしれません。また、入居時にかかる初期費用の総額や、一定期間暮らした場合の家賃も含めて比較して、本当に費用面のメリットがあるのか検討する必要もあります。結果的に住居費が割高になってしまっては意味がありません。

UR賃貸住宅なら、仲介手数料・礼金・更新料・保証人が不要です。お得な家賃プランを利用できれば、初期費用だけでなくトータルの住居費を節約しながら快適に暮らせます。HPで検索し、URの店舗で住まい探しの相談もできるので、予算だけでなく家族構成やライフスタイルに合った部屋を見つけやすいといえるでしょう。ぜひ検討をおすすめします。

監修／二宮 清子