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住宅ローンを借りられる年齢は?年代別の注意点と負担を抑える方法

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住宅の購入には非常に多くの資金が必要で、ほとんどの人が金融機関で住宅ローンを組むことになります。近年では借入時の年齢や住宅価格の上昇により、住宅ローンの完済時年齢が遅くなる傾向がありますが、長期にわたって毎月払い続けなければいけないことを考えると、住宅ローンの借入額やローンを組むタイミングは慎重になりたいもの。現在の年齢やライフプランに合わせた、住宅ローンの賢い利用法を考えてみましょう。

住宅ローンにまつわる年齢の目安

住宅ローンは銀行をはじめさまざまな金融機関で扱っていますが、ほとんどの金融機関で、審査要件の一つとして「年齢」に関する規定が設けられています。

●住宅ローンを組める年齢の下限と上限

住宅ローン借り入れの際の年齢制限には、「申込時年齢」と「完済時年齢」の二つがあります。

申込時年齢の下限は20歳以上とするのが一般的です。上限は金融機関や商品によってさまざまですが、65~70歳程度が多いようです。完済時年齢は75~80歳を上限と定めていることがほとんどですが、なかには85歳までといったケースもあります。

ただし、商品によって返済年数の制限が決められているため、実際には申込時年齢から完済時年齢ギリギリまでローンが組めるわけではないことに注意しましょう。

例えば、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」は完済時年齢が80歳となっています。しかし、借入期間は最長35年までのため、例えば住宅ローンの契約申し込み時が25歳なら60歳までに完済しないといけません。一方、60歳で契約すると借入期間は20年までになります。35年の借入期間をフルに使って住宅ローンを組みたければ、45歳までに申し込む必要があります。

●住宅ローンに通りやすい年齢の目安

住宅ローン審査に通りやすい年齢があるのか、あるとしたら何歳くらいなのか…これは誰しも気になるところですが、収入などの条件が同じと仮定した場合、審査で有利になる可能性が高いのは30~35歳くらいとされています。

これくらいの年代は35年の借入期間をフルに利用できる可能性が高いため、月々の返済額を比較的低く抑えることができます。早ければ定年を迎える前に完済できるケースもあり、定年後の収入減によって返済が滞るような心配は低いと考えられます。加えて、企業の中堅クラスとなる年代で、収入も安定し、ある程度の貯蓄をしていることも多いでしょう。これらのことから、金融機関にとって30代前半は「住宅ローンを借りてほしい相手」と判断されやすいのかもしれません。

国土交通省の調査(※1)によれば、金融機関が融資の際に考慮する項目は、「勤続年数(6位95.6%)」や「年収(5位95.7%)」、「担保評価(3位98.2%)」などを抜いて、「完済時年齢」がトップ(99.0%)となっています。つまり、完済時年齢はほぼ間違いなくチェックされ、高齢になってもローンの返済が続くなど、不安要素があれば審査が下りない可能性も高まると考えられます。同調査で上位の項目には「健康状態(2位98.5%)」や「借入時年齢(4位96.8%)」もあり、長期間の返済となる住宅ローンを無理なく返していけるかどうかが重視されているのでしょう。

※1
国土交通省「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」(令和2年3月)

住宅ローンを組む際の注意点

いくら審査に有利だからといって、すべての人が30代前半に住宅を購入するとは限りません。年代別に住宅ローンを組む際のリスクや注意点をまとめてみました。

●20代
長期間の住宅ローンが組める時間の余裕がある点はメリットです。ただし、勤続年数が短いことなどから年収が少ない人も多く、本人が希望する融資額や融資条件では住宅ローンを組めない場合があります。これは多くの金融機関で、年間の住宅ローン返済額(毎月の返済額×12カ月分+ボーナスでの返済額)が額面年収の25~35%になるよう基準を設けており、この基準に沿って住宅ローンの借入額が考慮されるためです。
例えば額面年収が350万円で、金利年1.3%、ボーナス時の増額返済なしでシミュレーションした場合、35年間の全期間固定の住宅ローンの借入可能額は2951万円となります。
世帯主の収入だけでは希望の借入額に満たない場合は、夫婦で年収額を合算してローンを組んだり、親に援助を依頼して頭金を多く用意したりすることで、借入可能額を増やせる可能性もあります。金融機関によっては、婚約済みのカップルや内縁関係でも収入を合算できるケースがあります。
しかし、これから返済が数十年続くことを考えれば、限度額いっぱいに借りるのは要注意です。一般的に、余裕を持って住宅ローンを返済するには、返済額を手取り収入の20%以下に抑えると良いと言われています。借入額は返済を考えた現実的な額にとどめておきましょう。
●30代
定年退職までにローンを完済できる見込みがある30代なら、借入期間を35年にするなど長期間のローンを組むことができます。仕事での責任が重くなると同時に収入が増え、家計に余裕が持てる人も多いかもしれません。そうした時期に繰り上げ返済などを活用して、借入額を減らしておくのも一つの方法です。
小さい子どもがいる場合は、大学入学時の資金をはじめ教育費の負担が今後大きくなることが考えられるからです。また、購入したマイホームの修繕、部屋のリニューアルなどで出費がかさむこともあります。こうしたときも住宅ローンを払い続けられるよう、貯蓄しておくことも大切です。
ただし、超低金利といわれる現在の住宅ローンを繰り上げ返済するより、余裕資金を貯蓄に充てた方が良いケースもあるので注意しましょう。
●40代
一般的には40代は30代よりも年収がさらに増えると考えられ、しっかり貯蓄を続けていれば頭金もある程度はたまっているはず。完済時の年齢は80歳になりますが、45歳までは35年のローンを組むことも可能です。とはいえ、返済計画に無理がないかどうかはしっかり見極めなくてはいけません。
なぜなら、この年代は予定外の出費が重なることが多いからです。たとえば、子どもの教育費も、高校や大学に進学する際、志望校を公立から私立に変えたとたんに入学金や授業料が何倍にもなることは珍しくありません。塾や部活などの費用も一昔前とは比べものにならないくらい高額のところもあります。加えて親の介護が始まる時期でもあり、介護離職によって共働きができなくなると、毎月の住宅ローンの返済がかなりの負担になることも。そうした万一のことも考慮しながら、借入額を決めるようにしましょう。
●50代
50代から手に入れるマイホームは、「終の棲家(ついのすみか)」と考えて購入する人も多いかもしれません。定年後も安心して住み続けられる家にするために、こだわりのポイントもたくさんあるでしょう。しかし、20~40代と比べると完済時年齢までの期間が短く、毎月の返済額が高めになりがち。住宅ローンが生活を圧迫することを防ぐには、借入額を少なくしたり、頭金になる自己資金を多めに用意したりする必要があります。
なお、退職金で住宅ローンの残債を一括返済する計画を立てる人もいますが、今後の社会情勢の変化は予測できませんから、老後の資金計画は厳しめに見積もっておく方が安心。残債の一括返済をする・しないの決断は、そうした資金計画次第と考えておきましょう。
また、民間の金融機関から住宅ローンを借りる場合は、団体信用生命保険(団信)に加入できる健康状態であるかどうかも問題になります。直近に大きな病気をしたなど健康状態が理由で審査が通らなかった場合は、団信を付けなくてもローンが組めるフラット35の商品などを検討してみても良いかもしれません。ただし、団信に未加入だと、住宅ローンの契約者に万一のことがあっても、住宅ローンの返済は続くことを忘れないようにしましょう。
●60代以上
退職金など頭金にできるまとまった資金があり、完済時年齢が80歳の住宅ローンを選べば、この年代からでもローンを組むことは不可能ではありません。ただし自営業者でなければ、月々の年金や蓄えの中からローンを払うことになるため、老後資金が足りるかどうかしっかりとした試算が必要です。
しかも、年金の支給開始年齢は段階的に引き上げられており、勤め先によっては退職して年金が支給されるまでに数年間のブランクがあることも考えられます。定年後は収入が激減するからといって、借入金額を減らすため退職金をすべて頭金にするのは考えものです。

定年退職後の住宅ローンの負担を抑える方法

30代後半やそれ以上の年齢でローンを組んだ場合、定年退職後も住宅ローンが残るケースがあります。年金生活でも家計を圧迫しないためには、どうすれば良いのでしょうか。

●頭金をなるべく多く用意する

頭金が多ければ借入額を少なくでき、その分だけ早く完済できたり、毎月の返済額が少なくなったりといったメリットがあります。家を買いたいと思ったらすぐに貯蓄を始める、貯蓄額を増やすなどして、住宅購入時になるべく多くの頭金を払えるようにしましょう。それによって定年前に完済できるような計画が立てられればベストですが、毎月の返済額が少ないことでも、定年後の家計はずいぶんと楽になります。

●繰り上げ返済を行う

毎年のボーナスや退職金などを利用してまとまった金額を繰り上げて返済すると、借入金が目に見えて減ります。前倒しで返済することで、かかる利息分を減らすことができるからです。また、返済中の住宅ローンよりも金利の低い別のローンへの借り換えを検討してみても良いでしょう。

ただし、繰り上げ返済をして、手元の資金が減ることはリスクも伴います。予期せぬ出費に対応できずに、結局家を手放すことになれば本末転倒。万一のための資金は必ず残しておきたいものです。

●リバースモーゲージ型の住宅ローンを組む

50代以上なら、金融機関からお金を借りるのではなく、購入した自宅を担保にして融資が受けられるリバースモーゲージ型の住宅ローンを利用する手もあります。契約者の死後に自宅を売却し、それで得た資金で住宅ローンの元金を返済します(売却せずに現金一括での返済も可能です)。

このタイプの住宅ローンのメリットは、毎月の返済は利息分だけとなり、定年退職後の家計への負担も軽くできること。また、年齢や収入の制限なく申し込める金融機関もあります。

ただし、リバースモーゲージ型の住宅ローンではマンションは対象外になることが多く、一般的に団信に加入できない点は注意が必要です。また、変動金利のため月々の利息返済額が変わりやすいほか、自宅の評価額が下がると売却時の金額も減るため、契約に変更が生じて毎月の返済額が増えることも考えられます。

●親子で払うリレーローンやペアローンを利用する

フラット35など一部の商品の中には、親と子の2世代で住宅ローンを返済していくリレーローンの設定があります。親が一定の年齢となった場合に子にローン残高が引き継がれるため、定年退職後の生活の不安が減ります。ちなみに、必ずしも親と子でなくても、親と孫でローンを継続したり、子や孫の配偶者を後継者にしたりすることも可能です。

また、似たようなものに、ペアローンがあります。リレーローンでは親子が一つの住宅ローンの借り入れを引き継ぐのに対して、ペアローンは親子それぞれが住宅ローンを借り入れます。親と子の返済は同時にスタートし、それぞれが完済するまで続きます。

これらを利用する場合は、くれぐれも子や孫の世代に負担をかけることのないよう、家族でよく話し合っておくことが必要です。

マイホームを買う前に一時的にURの賃貸住宅に住んで貯蓄をしよう

頭金をためるには、マイホーム購入前に家計を上手に節約できるかがカギ。UR賃貸住宅なら子育て世代向けのお得な家賃プランなど、貯蓄しやすい家計づくりに役立ちます。

●マイホームの検討時期は30~35歳の子育て開始からが多い

マイホームを購入する人の多くが、30~35歳くらいに検討を始めるといわれます。結婚したり子どもができたりして、それまで住んでいたアパートやマンションが手狭になり、マイホームを考え始めるのがこのくらいの年齢なのでしょう。

そうした年齢になるまでに、頭金になる資金を少しでもためておきたいもの。そのためには家計の見直し、特に一度見直せば節約効果が長続きする固定費の引き下げを検討しましょう。中でも家計に占める割合が大きい住居費の削減は大きな効果が見込めます。

●子育て世帯にお得な制度があるUR

住居費の削減に役立つ選択肢の一つが、全国に約71万戸の物件があり、以下のように子育て世代を対象にしたお得な家賃プランが用意されているURの賃貸住宅です。

<子育て割>
最大9年間、家賃の20%(上限2万5000円)をサポートしてくれます。対象は結婚5年以内の新婚世帯、または18歳未満の子どもがいる世帯。いずれも世帯の所得合計が月25.9万円以下の場合となります。
<そのママ割>
3年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子ども(孫、甥、姪なども可)を扶養している世帯です。
※3年間の定期借家契約
<U35割>
契約者が35歳以下なら、家賃が3年間お得になります。配偶者もしくは35歳以下の親族が同居できるので、夫婦や子育て世帯も活用できます。
※3年間の定期借家契約
また、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合の割引もあり、子育てを両親に手伝ってもらえるような環境づくりもお得な家賃プランでサポートしてくれます。
<近居割>
募集家賃から5年間、5%減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径2km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます(近居割WIDEでは、所定のエリア内でURとUR以外の住宅の組み合わせも可能)。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。

このほか家賃の支払い額に応じてPontaポイントがたまる「URでPonta」といったサービスも提供されています。子育て中なら、子どもの誕生日に追加でポイントがもらえる特典などもあるため、普段の暮らしがお得になるサービスは積極的に活用したいですね。

●引っ越しの初期費用が少なく、子育て世帯の財布にやさしい

お得な家賃プランに加え、引っ越しにかかる初期費用も少なくて済むこともURのメリット。礼金、仲介手数料、保証人が不要なので、一般的な賃貸物件でかかる初期費用に比べて家賃2~3カ月分ほど節約できる計算になります。さらに更新料も不要なので、長く住み続けても貯蓄を減らさずに済むので安心です。

1.礼金ナシ
入居時に必要な費用は、敷金(月額家賃の2カ月分)と日割りの家賃、そして共益費だけ。礼金は不要です。
2.仲介手数料ナシ
通常は不動産会社に払う仲介手数料も不要。契約時の初期費用を抑えられます。
3.保証人ナシ
保証人も保証会社も不要なので、保証会社に払う保証料もかかりません。
4.更新料ナシ
契約は自動更新で、面倒な手続きも更新料も不要。長く住み続けると、さらにお得感がアップします。

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URなら、毎日の生活を楽しみながらマイホーム資金をためられる

あこがれのマイホームを手に入れるには、住宅ローンを賢く利用することが必要ですが、その方法の一つが、購入までに自己資金をなるべく多くためておくこと。

とはいえ、何もかもを犠牲にして貯蓄に励むというのも寂しいものです。夫婦二人の生活や子どもが小さいうちの思い出も大切にしながら、貯蓄を増やしたい。そんな人にぴったりなのが、UR賃貸住宅です。

何かとお金がかかる子育て世帯に向けたお得な家賃プランのほか、バリエーション豊かな間取り、広い敷地にゆったりと並ぶ建物、公園や緑道などが整備された環境などが多いのもURの魅力です。これなら毎日の生活を楽しみつつ、家族みんなでマイホーム購入の夢に近づいていけるのではないでしょうか。

監修/平野 泰嗣

記事のまとめ

住宅ローンが利用しやすいのは30代前半。それ以外の年代も無理なく返済する工夫を

  • ・金融機関の住宅ローン審査は、物件の担保評価のほか、契約者の完済時年齢や健康状態など「住宅ローンを長期間無理なく返せるか」が大きなポイント
  • ・安定した収入が期待でき、返済期間が十分にとれるため、30代前半は住宅ローンが利用しやすい年代
  • ・20代は配偶者との収入合算などで借入可能額を増やす、40代以降は定年後に残る住宅ローンをなるべく減らすなど、借りる年代に応じて工夫を
  • ・子育て世代向けのお得な家賃プランがあるUR賃貸住宅は、マイホーム購入の資金をためるのにも役立つ

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