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賃貸と持ち家のどちらにすべき?メリット・デメリットを比較

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フレキシブルに住み替えができる賃貸住宅。購入することで自分の資産となる持ち家。間取りや立地などで費用の相場が異なり、住まい手の貯蓄額や年収によって可能な支払額も変わるため、賃貸と持ち家のどちらが良いか判断するのは簡単ではありません。そこで大切になるのが、将来のライフプランまで想定して、賃貸と持ち家のメリット・デメリットをきちんと比較すること。ここでは、そのポイントを分かりやすく紹介します。

賃貸と持ち家のどちらが人気?

賃貸住宅と持ち家、一体どの程度の人気に分かれるのでしょうか。具体的な数字も踏まえ比べてみましょう。

●持ち家比率の推移

総務省が発表した「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」によると、居住世帯のある住宅を所有の関係別に見てみると、平成30年の持ち家率が61.2%となっており、5年前の平成25年に比べ、0.5ポイント低下しています。その一方、賃貸住宅は35.6%で、0.1ポイント上昇しています。

近年においては、持ち家の比率はやや減少傾向、賃貸住宅の比率はほんの少し上昇傾向といったところでしょう。確かに以前に比べると、当然のように住まいを購入するという流れに、変化が起きているようにも思います。

それでは、賃貸と持ち家、それぞれのメリットやデメリットを見ていきましょう。

※(出典)総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要」より

賃貸のメリット・デメリット

それではまずは、賃貸住宅のメリット・デメリットについてです。

●メリット

転勤や家族が増えたなど、ライフステージやライフプラン、あるいはライフスタイルに合わせて柔軟に生活拠点を変えられるのが、賃貸住宅の良い点です。
例えば、子どもが生まれ成長して家が手狭になれば、引っ越し費用などはかかるものの、そのときの家族構成に合わせて、住み替えるなどの選択を取れます。
また、エアコンや給湯器などの住宅設備や、建物の外観などのメンテナンスも、過失がない場合の修理代金は、基本的に大家さんが負担してくれるため、これらの節約や、修理を依頼する手間を省くこともできます。さらに、持ち家でかかる固定資産税も不要です。

中でも最大のメリットは、住宅購入でローンを組んだ場合の、長期間支払いを続けるプレッシャーがないことでしょう。
もちろん、賃貸住宅でも家賃は発生しますが、万が一収入が減った場合などは、今より家賃が安い物件に引っ越すなどの対応も取れます。

●デメリット

賃貸住宅は一般的に、単身者や少人数世帯向けの物件が多く、特に都市部などでは、ファミリー向けに対応した広さの物件を探しにくいといわれています。
メリットで触れたように、金銭面では、住宅ローンに縛られることはありませんが、住んでいる間はずっと家賃が発生します。これはあくまでもその賃貸住宅を借りるのにかかる費用なので、払い続けても、その家が資産になるわけではありません。

また、基本的に賃貸の場合、自ら部屋の改修や設備の変更など、自分の好みに合わせて大規模なリフォームはできません(ただし一部には、ある程度好みに合わせてアレンジできる物件もあります)。

さらに、将来のことを考えた場合、高齢になって年金以外の収入がなくなると、借りられる物件が限られてくる可能性があります。契約できないと住居を失うことになるため、老後に不安を感じることもあるかもしれません。

持ち家のメリット・デメリット

マイホームを構えることで生活拠点が定まり、その地域に根をおろした暮らしになります。しかし、住宅購入となるとそれなりの金額が必要になり、持ち家に対する管理や修繕も自己責任になります。

●メリット

毎月の返済を計画通り終えた、住宅ローン完済後は、必要な住居費が固定資産税や修繕費用などに限られるため、それ以降の支出は大幅に楽になります。自身の資産となり、ゆくゆくは家族に相続したり、他人に売却したりすることも可能になります。
ただし、建物や設備の修繕費用は経年劣化に比例して、必要になる可能性があることも念頭においておきましょう。

将来、病気で働けなくなったとき、死亡してしまった際の住宅ローンはどうなるのか。住宅価格は高額で返済は長期間となるため、支払いのリスクが気になるところです。実は、多くの住宅ローンでは「団体信用生命保険」への加入が、借入の条件となっています。これにより、死亡時など支払いができなくなった場合に、それ以降の住宅ローンの返済が免除される仕組みが用意されています。また、一般的に保険料は借入の金利に含まれるため、別途負担する必要はありません。

住宅ローン完済後も、老後を暮らすための住まいを得られるのは持ち家の魅力ですが、万が一の際も家族が住まいを失わずに済むようになっています。このような安心感を得られるのも、持ち家の特長といえるでしょう。

また、家族の人数やライフスタイルの変化に合わせて、自分の思う通りに比較的自由にリフォームができるのも魅力の一つです(ただ、分譲マンションの場合は、管理規約でリフォーム範囲を制限されていることもあります)。

賃貸住宅と違って退去時に原状回復を求められることがないため、好みの内装にしたり、構造部分にも手を入れたりできます。最近は、中古で購入して思い切ってリノベーションを行い、まったく異なる間取りやインテリアに変えて暮らすスタイルも人気となっています。予算の制約はあるかもしれませんが、必要に応じて何度でも、住まいに手を入れることが可能です。

一戸建てのケースなら、リフォームどころか、同じ土地に新たに住まいを建て替えることもできるでしょう。

さらに、先ほど賃貸のメリットとして、長期にわたる住宅ローンを払うプレッシャーがないとお伝えしましたが、たとえば、住宅ローン控除を利用することで一定期間税金を減らせるなどのバックアップがあるのも、家を買う際のメリットでしょう。

●デメリット

一度マイホームを購入したら、家族の暮らしに変化が生じても、賃貸住宅のように、ライフステージやライフプラン、あるいはライフスタイルに合わせて気軽に引っ越しをして、生活拠点を変えることが難しくなります。
特に転勤などで勤務地が変わり、転居が必要になる場合は単身赴任をするか、売却、貸し出しを検討することになるケースもあります。そしてそれには費用や時間、その上手間もかかります。

また、購入時に頭金としてまとまった資金が必要になることも忘れてはなりません。安易に頭金を少なくすると、月々の返済額が多くなったり、返済期間も長くなったりする可能性があるので、注意が必要です。
さらに、万が一収入が下がった場合などは、月々のローン返済が負担になり、マイホームを手放すことになるかもしれません。ちなみに、住宅手当など住宅費の補助がある会社に勤めている場合でも、持ち家は対象外のケースが多いので、あらかじめチェックしてください。

つい忘れがちですが、マンションを購入した場合は、月々の住宅ローンの支払いのほかに管理費や修繕積立金、駐車場代がかかります。一戸建てについても、外壁塗装などのメンテナンス費が定期的に発生します。毎年の固定資産税の負担もトータルで見ると少なくない金額となります。

加えて、持ち家は自分の所有物なので、エアコンや給湯器などの住宅設備、建物の外観などのメンテナンス費用も自己負担になります。地震や火災による家屋の損壊となれば、その費用はさらに大きくなるでしょう。

賃貸と持ち家、どちらが向いているか決める主なポイント

長い年月で見たときに、どちらが良いか答えを出すのは意外と難しいもの。冷静に判断できるよう、まずはお金に関することを数値化して比較することをおすすめします。

●損益分岐点

自分で計算しても良いのですが、できればFP(ファイナンシャルプランナー)に相談して、住居費のシミュレーションを行いましょう。一般的に住居費の割合は手取り額の25~30%くらいといわれています。賃貸住宅でも持ち家の場合でも、そのほかの支出とのバランスが取れるよう、まずは適正な住居費の目安を知るところから始めましょう。その金額を想定した上で、賃貸と持ち家のコストの比較をします。

賃貸物件は、将来的な家賃相場の変動を予想するのが難しいため、仮に現在の月額家賃と管理費、駐車場代などをベースに、2年置きの更新料を含めて居住年数で総費用を計算します。持ち家の場合と違って、固定資産税や修繕積立金などの費用を見込む必要がないので、比較的簡単に計算できます。

持ち家の場合は、物件価格に購入時の諸費用を加え、自己資金の頭金を引いて、住宅ローンの借入金額を決めます。利用する金融機関や、固定金利と変動金利で金利が異なります。また、借入金利の高低と、借入期間の長短で、トータルの支払額が大きく変わってきます。支払いのシミュレーションができるWebサイトを用意している金融機関もあるのでぜひ利用してみてください。

賃貸と持ち家のどちらにメリットがあるか、間取りや立地などの条件、貯蓄額や年収などの条件によって、答えはケースバイケースで違ってきますので、実際にはこのような計算を行う必要があります。損益分岐点については、一般的に以下のような傾向があるといわれています。

住宅ローンを完済する30~35年までの間は、持ち家は住居費が多めになりますが、その後はメンテナンス費や固定資産税などの支払いだけで暮らせるようになり、負担がぐっと減ります。一方、賃貸はずっと家賃の支払いが続くため、負担が積み重なっていくことになります。

ぜひ覚えておいてほしいのは、このように持ち家には“損益分岐点”のようなポイントがあるということ。これが賃貸と持ち家のどちらに経済的メリットがあるか、判断する一つの指標になります。

また、持ち家は住宅ローン完済後に、資産価値の違いはあるかもしれませんが、不動産として自分の財産にできます。生涯の住宅費のコストを比較する際は、このように長期的なライフプランをもとに考える必要があります。

●貯蓄や収入状況

お伝えした通り、住宅ローンは借入金利と借入期間によって、支払額が大きく異なってきます。住宅取得にかかる費用は数千万円と高額になるため、借入金利の1%、2%の違いや、借入期間の5年、10年の違いが、トータルの支払額としては数百万円単位の差につながります。なるべく安い借入金利と、なるべく短い借入期間で、返済を行うのが無駄な出費を減らすための基本原則となります。

そのためには、まず住宅ローンの借入額をできるだけ少なく抑えることが大切です。つまり、十分な貯蓄があり、頭金に回せる資金が豊富な場合は、持ち家にかかる総費用を抑えやすいといえます。また、長期間にわたって住宅ローンを支払うことになるため、収入が比較的安定していることも、持ち家を手に入れるためには必要かもしれません。

逆に、貯蓄ができない事情があり、収入が変化することが分かっている場合は、引っ越しすることで家賃の支払額を調整できる賃貸の方が、メリットがあるといえます。もし、頭金が少なめの条件で、月々の返済額を抑えた長期間の住宅ローンを組んでしまうと、利息ばかりを支払い、なかなか元金が減らないことになってしまいます。

●間取りや設備仕様の自由度

賃貸の場合は、すでにある物件の中から選ぶことになりますので、家族構成やライフスタイルに合った物件を探すしかありません。間取りやデザインに気になるところがあっても、ある程度の妥協が求められます。それに対して、持ち家の場合は予算などの制約はあるかもしれませんが、優先順位を決めて自由に住まいづくりができます。

また、賃貸では借り手がたくさんいる間取りが主流となるため、4LDK以上など部屋数の多い物件は限られてきます。大人数で暮らせる住居を探しても、賃貸では見つけることが難しい可能性があります。一人暮らしや、若夫婦と幼児一~二人を想定した物件が比較的多めになっています。

内装材や建具などのインテリア、キッチンや浴室などの設備について、賃貸では標準的なグレードが設定されることが多く、必要以上にコストをかけないのが普通です。素材や仕様へのこだわりがある場合は、注文住宅の持ち家で実現するしかありません。そのため、賃貸と持ち家で毎月支払う住居費が同じくらいでも、持ち家の方がグレードの高い建物となることがあります。

●引っ越しの必要性や頻度

長期間の住宅ローンの支払いが前提となる持ち家は、転勤で引っ越しが多い人は慎重に検討するようにしましょう。都心部に近い、駅からのアクセスが良いなどの好条件を備えていても、持ち家を実際に売るとなると大変です。転勤が決まったときに単身赴任で家族と離れて暮らす、家族で赴任先に引っ越して賃貸で暮らし、持ち家は貸し出すなど、状況に合わせて最適な方法を見つけなければなりません。

家族が夫婦二人や、子どもの人数が少ない場合は、転勤先でずっと賃貸に住み続けるという選択肢もあります。子どもの教育環境や、リタイア後の生活拠点の確保のために、時期を決めて持ち家を入手するという判断もあります。行き当たりばったりでは、どうしても費用と手間のロスが多くなってしまいますので、ある程度長い期間で準備することをおすすめします。

持ち家のように、安心して長く住めるUR賃貸住宅

ここからは、安心して長く住めるUR賃貸住宅について紹介します。賃貸住宅でありながらDIYができたり、家計にやさしい制度があったりと、魅力が満載です。

●家計にやさしい4つの「ナシ」
<1>礼金ナシ
通常必要となる家賃1カ月分が不要なので、引っ越しの初期費用を抑えられます。
<2>仲介手数料ナシ
さらに初期費用が抑えられるので、新たな生活用品をそろえられます。
<3>更新料ナシ
自動更新だから面倒な手続きも不要。長く住み続けることで、さらにお得感がアップします。
<4>保証人ナシ
「保証人を依頼する」という、気苦労がありません。保証会社も必要ないので保証金もかかりません。
●家計にやさしいお得な家賃プラン
条件に該当すれば、家賃がお得になるプランがそろっています。
<子育て割>
最長9年間、家賃の最大20%(所得に応じた減額となります。上限2万5000円)をサポート。結婚5年以内の新婚世帯、もしくは、18歳未満の子どもがいる世帯で、所得合計が月25.9万円以下の世帯が対象です。
<そのママ割>
3年間限定、お得な家賃で借りられます。妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子ども(孫、甥、姪なども可)を扶養している世帯を対象に、通常より抑えた家賃で提供。3年間の定期借家契約で、契約期間満了の通知(期間満了の1年前から6カ月前までに実施)の際に、UR都市機構が再契約可能と判断する場合は、契約者に対して再契約の案内が行われます。
<U35割>
契約者が35歳以下限定で、3年間の定期借家契約となり、お得な家賃になります。条件を満たせば、学生・単身・夫婦・子育て世帯でも対象となります。更新の条件は、「そのママ割」と同じです。
<近居割>
募集家賃から5年間、5%減額。同じUR賃貸住宅内、もしくは半径2km以内の別々のUR賃貸住宅で、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合、新規に契約した世帯の家賃が減額されます。二世帯同時に契約した場合は、両世帯とも減額されます。
●家計にやさしく手間も少ない「住み替え制度」

住み替え制度でURからURの引っ越しの場合は、住宅の敷金を引き継げるため、初期費用の負担が減ります(原状回復費用を引いた残額が引き継がれます)。さらに、収入確認書類(収入証明書)の提出も免除されるなどのメリットもあります。

●年齢による入居者の制限がない
UR賃貸住宅は見守りや生活相談など、シニアの暮らしを支援するサービスがあるので安心です。また一部の物件では、シニアが暮らしやすいように配慮した「高齢者向け賃貸住宅」も用意されています。
●DIYできる物件もある
思いのまま自由にDIYができ、退去時の原状回復が不要な「DIY住宅」もあり、入居者のきめ細やかなニーズにも対応しています。
●頑丈でゆったりした建物だから安心
毎日の暮らしの中で気になるのが、その住まいの安全性です。その点を重視してUR賃貸住宅では、建設時の耐震基準を満たした建物(旧耐震基準のものも耐震診断を実施し補強)を提供しています。その実績は、これまでに起きた大震災時にも、大きな被害を受けていないという実例が示しています。

賃貸と持ち家、今のわが家に合うのは?

「学齢期を迎える前に子ども部屋を用意したい」、「収入が増えたので住宅ローンの頭金の準備を始めた」、「テレワークに適した住まいへ引っ越しを希望している」など、家族の暮らしに合わせて住まいも変化していくものです。賃貸と持ち家、それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、収入、家族構成、ライフスタイルも考慮した上で、ぜひ最良の選択肢を見つけてください。

UR賃貸住宅は、子育て家族、シニア世帯などにぴったりの物件を、お得な家賃プランとともに提供しています。また、賃貸住宅のデメリットとされる、リフォームの自由度の低さを払拭するDIY住宅など、いろいろな暮らしのニーズにも対応しています。
賃貸か持ち家かの判断の過程で、選択肢の一つとして、UR賃貸住宅を考えてみてはいかがでしょうか。

監修/大久保 恭子

記事のまとめ

賃貸と持ち家、それぞれのメリット・デメリットを知り自分にふさわしい住まいを選ぼう

  • ・近年においては、持ち家の比率はやや減少傾向、賃貸住宅の比率は上昇傾向
  • ・暮らしの変化に合わせて、柔軟に生活拠点を変えられるのが賃貸住宅の良さ
  • ・ローンを払い終われば資産となり、リフォームなどができるのが持ち家の良さ
  • ・賃貸でありながらDIYができたり、家計にやさしいお得な制度があったりと、UR賃貸住宅は魅力がいっぱい
  • ・賃貸と持ち家のメリットを兼ね備えたUR賃貸住宅は、自分にふさわしい住まい探しができる

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