ゼロゼロ物件とは？基礎知識や注意点、初期費用節約のポイント｜へや学部｜URくらしのカレッジ

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ゼロゼロ物件とは？基礎知識や注意点、初期費用節約のポイント

2022.02.04

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賃貸物件を探していると時折見かけるゼロゼロ物件。「敷金ゼロ」、「礼金ゼロ」という物件です。一人暮らしでも、家族での引っ越しでも、初期費用を少しでも抑えたい場合に敷金や礼金がないのは大きな魅力です。ただし、条件が設けられているケースもあるため、事前によく確認することが大切なようです。今回はゼロゼロ物件について解説するとともに、そのほかの初期費用を抑える方法も紹介します。新居探しにぜひ役立ててください。

ゼロゼロ物件の基礎知識

ゼロゼロ物件は1980年代の終わりごろに大手の不動産会社が始めたといわれています。そもそも敷金や礼金とは何か、また、なぜゼロになるのか。まずは基本からみてみましょう。

●ゼロゼロ物件とは

一戸建てやマンション、アパートなど、賃貸住宅を借りるときに必要な初期費用のうち、貸主（大家さん）に支払うのが敷金と礼金です。敷金は家賃を滞納したときの補填（ほてん）や部屋を汚したり傷付けたりしたときの修繕費などに充てられ、使われなかった分は退去時に返却してもらえます。一方、礼金は文字通り感謝の意味を込めて支払い、敷金と違って基本的に戻ってきません。

地域によって異なる部分もありますが、敷金と礼金のそれぞれについて、家賃の１～２カ月分というケースが、現在の一般的な相場になっているようです。入居時の初期費用には、敷金と礼金のほかに仲介手数料や保証料、鍵交換費用、火災保険料、前家賃などがあり、通常は家賃の数カ月分のお金を用意しなくてはなりません。ゼロゼロ物件ならそのうちの敷金と礼金でおよそ２カ月分を節約でき、初期費用を抑えることが可能になります。

【出典】「平成30年度住宅市場動向調査報告書」（国土交通省）: https://www.mlit.go.jp/common/001287759.pdf

●ゼロゼロ物件が生まれる理由

立地があまり良くなかったり築年数が古かったり、魅力的な設備が少ない物件などは、入居者が集まりにくいことがあります。貸主や不動産会社にすれば、空室期間が長くなり賃料収入を得られないことは避けたいもの。そこで敷金と礼金を０円にして、入居しやすいように募集するわけです。また、ライバルとなる賃貸物件が多く競争率が高い地域などで、ほかの物件と差別化してアピールするために、ゼロゼロ物件に設定するケースもあるようです。

ゼロゼロ物件の理由を聞くと「マイナス面が多いのでは」と思うかもしれません。しかし、駅からの距離や設備など、ほかの人が気にすることでも、自分はこだわらないということもあるでしょう。メリット、デメリットは人それぞれです。「ゼロゼロ物件＝質が良くない」と思い込まず自分なりの判断基準で物件を探せば、リーズナブルで自分の希望にぴったりな部屋を見つけるチャンスが広がるかもしれません。

ゼロゼロ物件に入居する際の注意点

「敷金礼金ナシ」はうれしいことですが、そのぶん家賃が高めになるなど、さまざまな条件が設けられているケースもあるようです。物件を選ぶときの注意点を紹介します。

●入居にあたっての条件が設けられていることがある

ゼロゼロ物件の中には、短期間で退去した場合に違約金を請求されるものもあります。指定の保証会社に加入することを求められたり、入居前に部屋のクリーニング代を請求されたりすることもあるようです。そのため契約書を交わす前に特約事項までしっかり読んで、条件を確認しておくことが大切です。

例えば、違約金などの金額が不明のままでは、いざ請求されたときにトラブルになりかねません。「２年未満で退去した際の違約金は家賃２カ月分」といったように具体的に金額が明記されているか、またその内容に合意できるかを確認することが必要です。敷金・礼金がないことで、家賃を相場よりも高めに設定しているゼロゼロ物件もあるかもしれません。気になったら周辺の家賃と大きな相違がないかも確認しておきましょう。

●初期費用が０円になるわけではない

ゼロゼロ物件であっても、初期費用のすべてがなくなるわけではありません。前述したように仲介手数料や保証料、鍵交換費用、火災保険料、前家賃などは発生しますので、それらのお金を準備しておく必要があります。「初期費用０円ですぐに入居できる」と誤解しないようにしましょう。

●退去時に支払う費用に気を付ける

通常の賃貸物件では、退去に伴う修繕費や部屋のクリーニング代が必要になった場合、敷金から支払われるのが一般的です。敷金の範囲内に収まれば追加の費用は必要ありません。しかし、ゼロゼロ物件では敷金がないため、退去時にまとまったお金を用意しておいた方が良いでしょう。契約書をよく読んだり不動産会社に問い合わせたりして、退去に伴う費用がいくらかかるのか、あらかじめ確認しておく必要があります。

ゼロゼロ物件への入居以外で初期費用を抑えるには

初期費用を抑えるには、一定期間家賃が不要なフリーレント物件を選ぶ方法や、引っ越しのオフシーズンを狙う方法もあります。検討してみてはいかがでしょうか。

●フリーレントの物件を探す

フリーレント物件とは、入居後一定期間の家賃が無料になる賃貸物件です。家賃の無料期間があることで、前家賃に相当する部分の初期費用を抑えることができます。無料期間は２週間から１～２カ月間、長ければ数カ月間など物件によって異なります。

「二重家賃」が発生する期間をなくしたり、短縮したりできるのもフリーレント物件のメリットです。通常の賃貸物件では契約や入居の時期によって、今住んでいる物件と新居の家賃を二重払いする期間が発生してしまう場合があります。フリーレント物件なら家賃の無料期間内に引っ越しを完了すれば、二重払いになるのを避けられます。

貸主や不動産会社にとってもフリーレント物件はメリットがあります。入居者を集めやすくなることで、フリーレント期間の家賃をもらえなくても、その後の収入の見通しが立てられるからです。

●閑散期に引っ越しする

賃貸市場には繁忙期と閑散期があります。１～３月は異動や進学準備のシーズンのため物件を借りようとする人が多く、売り手市場となるため初期費用が下がることは期待できません。しかし、５月のゴールデンウイーク明けから８月まで、また10月から年末にかけては閑散期のため、相場より家賃の安い物件や敷金や礼金の少ない物件を見つけやすくなります。交渉に成功すれば礼金をゼロにしてもらえるかもしれません。

●仲介手数料を抑えられる物件を探す

仲介手数料は、物件探しを不動産会社に依頼し、契約に至ったとき不動産会社に支払う費用です。仲介手数料は宅地建物取引業法によって「１カ月分の家賃＋消費税が上限」と決められています。原則として貸主と借主の双方から半額ずつ受け取ることになっていますが、依頼者の承認があればどちらか片方から全額を受け取れるとされています。ただ、一般的には借主が払うことが多いようです。

仲介手数料が無料や半額になっている賃貸物件もあります。これは貸主が全額、もしくは半額を負担しているためです。借主にメリットを感じてもらい、少しでも早く入居者を獲得したい場合などに割引となっているようです。

また、不動産会社に仲介を依頼しないで直接オーナーと契約する場合や、不動産会社の自社物件や管理物件を借りる場合には、仲介手数料が発生しません。こうした物件を見つけられれば、初期費用を抑えることができます。

初期費用を節約するなら礼金や仲介手数料のいらないUR賃貸住宅へ

初期費用を抑えたいと考えている人におすすめなのがURです。直接物件を管理しているため仲介手数料が不要で、さらにお得な家賃プランも用意されています。

●UR賃貸住宅なら初期費用などを抑えやすい

独立行政法人都市再生機構が管理する物件は、全国に約71万戸もあります。直接物件を管理しているため仲介手数料が発生しないことに加え、入居時の礼金も不要です。契約時に必要なお金は、敷金（月額家賃の２カ月分）と、入居日から月末までの日割り家賃、日割り共益費のみ。そのため新規契約時の初期費用を大幅に抑えることが可能です。

契約更新時の更新料の負担もなく、自動更新で手続きが不要なため、安心して住み続けることができます。同じ場所でずっと暮らすことを考えている人におすすめです。保証人だけでなく保証会社も不要なため、依頼や手配を行う手間もかかりません。

URの「４つのメリット」を詳しくみる

一般的な賃貸物件では、不法侵入や盗難防止などセキュリティーの観点から、以前の入居者が使用していた鍵から新しい鍵へ交換する費用を請求されることがあります。しかし、URなら鍵の交換費用は必要ありません。入居時に交換済みの新しい鍵を渡され、退去時にそれを返却するだけです。ただし、契約期間中に鍵を紛失した場合、交換費用は自己負担となるので注意する必要があります。

●UR賃貸住宅ならお得な家賃プランを併用可能

URでは、礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要なだけでなく、所定の条件を満たせば、家賃そのものがお得になるプランが設けられています。これらを利用すれば、お得な家賃で一定期間住み続けることができます。条件を満たしている場合は、ぜひ活用をおすすめします。

＜近居割＞: 募集家賃から５年間、５％減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径２km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。

「近居割」をさらに詳しく

＜U35割＞: ３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は契約者が35歳以下の世帯。学生、単身、夫婦、子育て世帯も対象です。なお配偶者以外の同居者には一定の条件があります。
※３年間の定期借家契約　契約期間満了の通知（期間満了の１年前から６カ月前までに実施）の際に、UR都市機構が再契約可能と判断する場合は、契約者に対して再契約の案内が行われます

「U35割」をさらに詳しく

＜そのママ割＞: ３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子供（孫、甥、姪なども可）を扶養している世帯です。
※３年間の定期借家契約

「そのママ割」をさらに詳しく

＜子育て割＞: 新婚世帯は最長３年間、子育て世帯は最長６年間、その二つを切り替えた場合に最長９年間、家賃の最大20％（所得に応じた減額となります。上限２万5000円）がサポートされます。対象は結婚５年以内の新婚世帯、または18歳未満の子供がいる世帯。いずれも所得合計が月25.9万円以下の場合となります。

「子育て割」をさらに詳しく

＜URライト（定期借家）＞: 契約期間を入居開始可能日から３年とし、契約の更新はありませんが、その代わり月々の家賃を通常よりも抑えることができます（契約期間が３年を超える場合は、一部を除き通常家賃と同額です）。

URの「定期借家制度」をさらに詳しく

さらに、URでは家賃支払いでPontaポイントがたまります。家賃500円ごとに１Pontaポイントがたまり、子育て中は子供の誕生日に追加でポイントがもらえるサービスも。たまったポイントはPonta提携のいろいろなお店での買い物に使えます。

「URでPonta」をさらに詳しく

URのお得な家賃プランを詳しくみる

●フリーレントが可能な物件も

URが定める期間中に申し込めば、その間の家賃が無料となるフリーレント物件があります。１カ月フリーレントと２カ月フリーレントの物件があり、例えば、１カ月フリーレントで入居開始可能日が２月11日なら３月11日以降分から家賃の支払いが始まり、２カ月フリーレントなら家賃の支払いが始まるのは４月11日以降分からとなります。

URの「４つのナシ」とフリーレントを組み合わせれば、入居時にかかる初期費用は共益費と敷金のみとなり、初期費用をさらに大幅に抑えることが可能です。ただし、契約期間の途中で解約した場合、フリーレント期間中の家賃の支払いが発生することがあります。フリーレント期間が１カ月の場合は入居開始可能日から１年以上、フリーレント期間が２カ月の場合は入居開始可能日から２年以上、継続して入居することが条件となります。

URの「フリーレント」をさらに詳しく

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URならお得な家賃プランで長く住み続けられる

賃貸借契約の際に、初期費用をできるだけ抑えたいと考える人にとって、ゼロゼロ物件は選択肢の一つになるでしょう。フリーレント物件を探したり、賃貸市場の閑散期を選んで引っ越しをしたり、仲介手数料が無料や半額の物件、仲介手数料が発生しない不動産会社の自社物件を選ぶことも、初期費用の節約につながります。

URなら、すべての物件を直接管理しているため、礼金や仲介手数料が不要です。契約時に支払うお金は、敷金２カ月分のほかに入居日から月末までの日割り家賃、日割り共益費のみ。鍵の交換費用も不要です。さらにURのフリーレント物件を選べば入居時に必要なのは共益費と敷金だけ。初期費用を大幅に抑えられる可能性があります。

所定の条件を満たせばお得な家賃プランも利用でき、契約更新時は更新料も必要なく自動で更新されます。そのため初期費用だけでなく、トータルの住居費を節約して住み続けることができます。URのHPではさまざまな条件で物件を検索できますので、新居探しの一つとして検討してはいかがでしょうか。

監修／二宮清子