仲介手数料の上限額について

賃貸の敷金・礼金はルールが曖昧な部分もありますが、仲介手数料は法律で上限額が定められています。上限額ということは安くできるのか？　気になる部分もお伝えします。

●賃貸契約における仲介手数料の上限額

不動産会社は、賃貸物件の存在を多くの人に紹介し、物件の現地案内を行うなどして、貸主と借主の間をつなぐ役割を果たしています。双方への賃料交渉を含めて、契約を終えるまでの一連の業務の対価として支払われるのが仲介手数料になります。ちなみに、不動産会社を介さず貸主と借主が直接契約を結ぶ場合は、仲介手数料は発生しません。

宅地建物取引業法に基づき、貸主と借主の双方に対して、不動産会社が契約時に請求できる仲介手数料（貸借の媒介に関する報酬の額）は、それぞれ月額家賃の半額までと定められています。仲介手数料には消費税が発生しますので、現在10％の消費税分を含むと、月額家賃の0.55倍が上限となります。

しかし、実際には借主が家賃の１カ月分＋消費税の仲介手数料を支払うことも少なくありません。これは「当該依頼者の承諾を得ている場合」は、貸主と借主のどちらか片方から、月額家賃の1.1倍までの仲介手数料を受け取れるという記載があるためです。例外的なルールが一般的になってしまったといえるかもしれません。

お伝えしたように仲介手数料は上限が決まっているだけで、安くしても法律上は問題ありません。しかし、仲介を行った不動産会社にとっては大切な収入源となるため、安易な値引きは受け付けてもらえません。仲介手数料を抑えられるケースについては後で紹介します。

●売買契約における仲介手数料の上限額

売買の場合も、媒介契約に基づき不動産会社が仲介を行い、売主と買主の間で契約が成立した時点で仲介手数料が発生します。中古マンション、新築戸建て、土地のみなど、取引する不動産の種別による違いはなく、売買金額から同じ計算式で上限額が算出され、消費税を含んだ金額となります。なお、賃貸と同じように、不動産会社を介さず契約を結び、売主が買主に不動産売却を直接行う場合は、仲介手数料は発生しません。

売買の仲介手数料は、売主と買主の双方に対して、以下の計算式の金額を上限とすることが宅地建物取引業法に基づいて定められています。「売買金額が200万円以下の部分＝価格の５％＋消費税が上限」、「売買金額が200万円超～400万円以下の部分＝価格の４％＋消費税が上限」、「売買金額が400万円超の部分＝価格の３％＋消費税が上限」と取引額で上限が変動します。

賃貸では借主だけが仲介手数料を負担するケースが多いことをお伝えしましたが、売買では売主と買主の双方が同額で負担するのが一般的です。賃貸の仲介手数料と異なり、売買金額により上限額が大きく変わります。また、売却の契約から引き渡しまでに時間がかかることが多いため、売買契約時と物件の引き渡し時の２回に分けて半額ずつ支払われているようです。

売買の仲介手数料を値引いてもらうのは、賃貸同様に難しいかもしれません。そもそも物件価格が高額となるため、不動産会社に価格交渉を頑張ってもらった方がメリットは大きくなります。仲介手数料の値引き交渉より先に、売却価格の交渉をする方が賢明でしょう。

仲介手数料が不要なUR賃貸住宅で物件を探そう

仲介手数料だけでなく、礼金・更新料・保証人が不要なUR賃貸住宅。初期費用だけでなく、お得な家賃プランで、住居費を抑えて快適に暮らせるのが魅力となっています。

●UR賃貸住宅なら仲介手数料なしで契約できる

URならHPから直接物件探しができます。自社物件のため詳しい情報を知ることができ、同時に費用面でのメリットも実現しています。独立行政法人都市再生機構が管理する物件は全国に約71万戸もあり、仲介手数料はもちろん礼金や保証人が不要。契約時に必要なお金は、敷金（月額家賃の２カ月分）と、入居日から月末までの日割り家賃、日割り共益費のみ。そのため初期費用を大幅に抑えることができます。

保証会社も不要なため依頼や手配を行う手間がかかりません。さらに、契約更新時の更新料の負担もなく、自動更新で手続きが不要なため安心して住み続けることができます。

一人暮らしにぴったりな１Rから、ファミリー層向けの３LDKや４LDKなど、さまざまな間取りタイプがそろっています。比較的ゆとりのある間取りが多く、収納が豊富に設けられているので、自分に合った暮らしを送りやすいのではないでしょうか。また、一般的に賃貸住宅の原状回復義務は曖昧になりがちですが、URでは原状回復負担区分がはっきりと定まっているため、安心して契約できる点もメリットといえます。

●メリットの豊富な割引制度も利用可能！

URでは、礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要なだけでなく、所定の条件を満たせば、家賃そのものがお得になるプランが設けられています。これらを利用すれば、お得な家賃で一定期間住み続けることができます。条件を満たしている場合は、ぜひ活用をおすすめします。

＜近居割＞

募集家賃から５年間、５％減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径２km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。

「近居割」をさらに詳しく

＜U35割＞

３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は契約者が35歳以下の世帯。学生、単身、夫婦、子育て世帯も対象です。なお配偶者以外の同居者には一定の条件があります。
※３年間の定期借家契約

「U35割」をさらに詳しく

＜そのママ割＞

３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子供（孫、甥、姪なども可）を扶養している世帯です。
※３年間の定期借家契約

「そのママ割」をさらに詳しく

＜子育て割＞

最長９年間、家賃の最大20％（所得に応じた減額となります。上限２万5000円）をサポートしてくれます。対象は結婚５年以内の新婚世帯、または18歳未満の子供がいる世帯。いずれも所得合計が月25.9万円以下の場合となります。

「子育て割」をさらに詳しく

＜URライト＞（定期借家）

契約期間を入居開始可能日から３年とし、契約の更新はありませんが、その代わり月々の家賃を通常よりも抑えることができます（契約期間が３年を超える場合は、一部を除き通常家賃と同額です）。

「URライト」をさらに詳しく

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無理に仲介手数料を減らすのでなく、スマートな節約を！

希望する条件に合った物件で、快適な暮らしを手に入れるためには、不動産会社のサポートが重要。ですので、不動産会社の担当者のやる気を削ぎ、失礼な印象を与える無理な値引き交渉を行うのは賢明ではありません。値引き交渉を行うこと自体は問題ないのですが、いろいろと気を遣う必要があり大変かもしれません。

また、仲介手数料が無料という物件もありますが、こちらについてもそのほかの費用を含めたトータルコストを調べ、同じエリアの同条件の物件と比較して、実際には割高になっていないか確認する必要があります。大家さんと直接契約できれば仲介手数料そのものが発生しないのですが、残念ながらこちらは難しいことが多いでしょう。

UR賃貸住宅なら各地にある物件をHPで検索し、URの店舗でハウジングアドバイザーに住まい探しの相談も可能です。特別な交渉をしなくても、最初から仲介手数料・礼金・更新料・保証人が不要です。お得な家賃プランを利用できれば、初期費用だけでなくランニングコストをさらに抑えることもできます。

監修／二宮 清子