賃貸の入居審査の基準とは？

賃貸借契約で「入居審査」は何のために行われるのでしょうか？　不動産会社の担当者が、審査で重視するポイントも知っておきましょう。

●入居審査が行われる理由

入居を申し込んだ人が、「安心して物件を貸せる人物なのか」を判断するのが入居審査で、一般的には不動産会社が代行します。賃貸物件の所有者である大家さんの立場から考えると、アパートやマンションといった大切な資産を長期間にわたり人に貸し、対価として家賃収入を得る事業ですから、入居後に家賃の支払いが遅くなったり滞れば大損害です。
また、トラブルを起こすような人を入居させてしまうと、ほかの入居者が退去して空室が増えたり、事件が発生すれば物件の資産価値が一気に暴落します。
こうした事態を避けるために、入居審査が行われるのです。

●入居審査でチェックされる主な基準

入居審査の基準は、大家さんの考えや不動産会社の方針によって異なります。中には過去のトラブル経験から、「孤独死が心配だから、高齢の単身者には貸したくない」、「すぐに別れて退去されそうだから、未婚のカップルには貸したくない」など、独自の基準で判断する大家さんもいます。

原則として重視されるポイントは、「家賃の支払い能力」と「信用のおける人柄」です。
特に重視されるのが収入面で、家賃をきちんと継続して支払うことができるか、年収に見合った家賃の物件を選んでいるかが厳しくチェックされます。判断の目安は家賃が月収の３割以下であること。収入に対して申し込んでいる部屋の家賃が高すぎると、審査に通らないことがあるので気を付けましょう。
また、公務員や上場企業の正社員など安定した職業の場合は通りやすく、無職やフリーランス、勤続年数が短い人、転職を繰り返している人など、不安定な身分の場合は審査に通らない可能性もあります。
ただし、失業中でも家賃の１～２年分の預貯金があれば審査に通るケースもあるので、不安な人は不動産会社に事前に電話などで連絡して、相談してみると良いでしょう。

「信用のおける人柄」は、見た目の印象や言葉遣いでも判断されますから、不動産会社の店舗を訪れたり、物件の内覧に訪れるときから、身なりや話し方などに気を配っておきましょう。横柄な態度や清潔感のない服装は禁物です。

賃貸の入居審査で一般的に必要となるもの

入居審査では申し込み書類のほかに、身分証明書や収入証明書の写しなども提出します。また、連帯保証人の収入証明書などが求められることもあります。

●連帯保証人

入居者が家賃を支払わないなど、何らかの問題を起こした場合、本人に代わって支払いの責任を負うのが連帯保証人です。両親や兄弟姉妹など入居者と関係が深く、経済的に自立している人に頼むのが一般的です。近年は保証人の代わりに、家賃保証会社の利用を義務付けている物件も増えてきました。
ただし、滞納家賃を確実に回収できるため、保証人がいてもさらに家賃保証会社の利用を求める大家さんもいます。家賃保証会社に支払う保証料は通常、入居者が負担します。

●必要とされる書類の例

一般的な入居審査に必要な書類をまとめました。これらの書類をあらかじめ用意しておくと、賃貸借契約がスムーズに進みます。

〈身分証明書〉

賃借人本人の身分を証明する書類のこと。運転免許証、健康保険証、パスポートなどの写し。外国人の場合は在留カード、または特別永住者証明書の写しが必要です。

〈収入証明書〉

自分の収入を証明する書類のこと。会社員の場合は、勤務先が発行する源泉徴収票、給与支払証明書などの写し、個人事業主や自営業者は、確定申告書や課税証明書・納税証明書などの写しが必要です。

〈住民票〉

入居希望者のより正確な身元確認に用いられます。マイナンバーなしの住民票で大丈夫。
一人暮らしであれば個人用の「抄本」を、家族で暮らす場合は同じ世帯にいる全員用の「謄本」を用意しましょう。同居人がいる場合はそれぞれの住民票が必要です。

〈印鑑証明書〉

本人確認のために印鑑証明書を求められる場合があります。連帯保証人の印鑑証明書は必須。実印と印鑑証明書が必ず必要になります。

〈残高証明書〉

預貯金審査を受ける場合に必要になります。残高証明書は金融機関で発行できます。

〈連帯保証人の身分証明書、収入証明書〉

賃借人と同じく、身分証明書は運転免許証、健康保険証、パスポートなど、収入証明書は源泉徴収票や確定申告書などの写しです。

ここでご紹介した書類は、一般的に入居審査で必要とされている書類ですが、契約先によって必要になる書類は異なりますので、何が必要になるかは、必ず契約先にご確認ください。
なお、UR賃貸住宅の場合必要となる書類についてはこちらをご覧ください。