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賃貸住宅の管理費とは?共益費との違いや相場、注意点を解説

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毎月家賃とともに何気なく支払っている管理費。分譲マンションでは管理費、賃貸マンションでは管理費または共益費と呼ばれることが多いようですが、そもそも管理費とは何でしょうか。入居者から徴収された管理費は、一体何のために、どのように使われているのでしょうか。快適な暮らしのための費用だと分かってはいますが、知っているようで知らなかった管理費の疑問について解消します。

賃貸住宅における管理費の基礎知識

管理費と共益費とは、どこが違うのか。また、毎月のことだから気になる管理費の金額は、どうやって決まるのでしょうか。

●管理費とは?
一般的に、マンションやアパートの建物や共用部分を、管理・維持していくための費用のことです。例えば、管理人や清掃業者による共用部分の清掃費用、エントランスの照明やエレベーターなどの電気代、共用アンテナの保守点検費用、共用部分の花壇や植栽の手入れ費用などがこれに当たります。
不動産公正取引協議会連合会によると「マンションの事務を処理し、設備そのほか共用部分の維持および管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課などを含み、修繕積立金を含まない」(※1)と定義されています。
●共益費との違い
共益費は、不動産公正取引協議会連合会によると「借家人が共同して使用または利用する設備または施設の運営および維持に関する費用をいう」(※1)と定義されています。
一見すると管理費とは違う表現のように感じますが、実際には、管理費と共益費は明確に区別されている訳ではありません。一般的には、同じ意味で使用されるケースが多く、不動産会社やオーナーなどの意向によって、独自に使い分けられています。ちなみに管理費・共益費は、家賃同様に非課税の対象になります。(※2)
※1【出典】不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」
※2【出典】国税庁「集合住宅の家賃、共益費、管理料などの課税・非課税の判定」
●管理費の相場
それでは、毎月いくらくらいの管理費が適正なのかという疑問が浮かびますが、実はこれに関しては明確な定義はありません。というのも、建物全体の共用部分の管理・維持費用を各住戸で割ったものが、管理費の金額となります。
例えば、エレベーターがある物件とない物件では、エレベーター付きの方が管理費は高く、共用部分が広くて植栽などが多くあればそのメンテナンスコストがかかるので、管理費は高くなる傾向にあります。
このような状況を考慮して、オーナーサイドが独自に決めているのが現実です。

賃貸住宅における管理費の注意点

「さらにこんなこともある」という管理費の実情。覚えておいた方が良い、おすすめのワンポイントを紹介します。

●実際の管理状態は管理人次第
管理費を払っていても、どこまでの管理が行われるのかは分かりません。オーナーによる自主管理なのか、不動産管理会社に委託するのかでも変わってきます。どんな管理状態を維持してくれるかは、管理人次第とも言えるでしょう。それだけに、契約前に行う内見は重要ポイント。居室内だけでなく、共用部分の管理状態もしっかりとチェックしましょう。
●管理費は一律ではない
同じマンション内なら全戸が同じ管理費なのかと言えば、一概にそうは言えません。
例えば、閑散期の空室対策として、募集賃料を下げてその分管理費を上げるということがあります。その結果、繁忙期に入居した世帯とは、合計金額は同じですが、管理費に差が出てしまうのです。
また、通常管理費は、物件の床面積の割合に応じて金額が設定されています。つまり、広い物件ほど管理費の負担割合が大きくなるため、ここでも管理費に差が出てくるのです。
●フリーレント物件でも管理費は発生する場合がある
フリーレント物件とは、空室防止のため、入居して一定の期間(1~2カ月ほど)は家賃が発生しない物件のこと。初期費用が抑えられる、入居者にとってはうれしいシステムですが、ここでご注意。家賃は発生しなくても、管理費に関しては免除とならない場合が多いので、くれぐれもお忘れなく。
●管理費ありと管理費なし物件の違い
一般的に家賃は、賃料+管理費と分けて表示していますが、必ずしも分けないといけないものではありません。
例えば、賃料9万円+管理費1万円と、賃料10万円(管理費込)という二つの物件があったとします。この場合、仲介手数料、礼金、敷金は賃料の〇カ月分という計算をしますから、敷金2カ月の場合だとすると、前者の敷金は18万円、後者は20万円となります。

分譲マンションであれば、管理組合による収支報告書があるため、管理費や共益費がどのように使われたのか入居者にも分かります。一方、賃貸マンションの場合には、残念ながらそこまでの対応をすることはあまり多くはないようですが、中にはしっかり報告書を開示しているところもあるようです。

共益費を有効活用!さらにいろいろな費用がお得なUR賃貸住宅

共益費に限らず、出費は極力抑えたいと思うもの。ただ、快適な家に住む上で、必要なお金と抑えられるお金があることを知れば、またちょっと考え方は変わってくるかもしれません。

●UR賃貸住宅では、積極的に共益費の情報開示を実施
UR賃貸住宅では、共益費に関して「何に」、「いくら」使ったのかを明確に示した収支報告書を作成。毎年1回、前年度の収支状況と当年度の運営計画を、文書で全世帯に配布しているのです。入居者の共通の利益を図るために必要な共益費の内容を、積極的に開示しています。これらの共益費の一部が、団地の豊かな緑を守ったり、敷地内の定期的な清掃活動を支えています。結果、緑豊かできれいな環境が保てるというわけです。
●URなら、礼金・仲介手数料・保証料・更新料が不要
UR賃貸住宅では、住まい環境の整備のために共益費を有効活用していますが、実は、それ以外の部分でお得なポイントがたくさんあります。
それが、礼金(お礼として支払うお金で、家賃の1~2カ月分が相場)、更新料(物件の契約を更新する際に支払うお金で、家賃の1~2カ月分が相場)、仲介手数料(不動産会社に支払うお金で、家賃の0.5~1カ月分が相場)、保証料などです。
つまり、契約時に必要な費用は、共益費(管理費)のほかは、敷金と日割り家賃だけなのです。
●さらに、お得な家賃プランもある
<子育て割>
最大9年間、家賃の20%(上限2万5000円)をサポート。結婚5年以内の新婚世帯、もしくは、18歳未満の子どもがいる世帯で、所得合計が月25.9万円以下の世帯が対象です。
<そのママ割>
3年間限定、お得な家賃で借りられる。妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子ども(孫、甥、姪なども可)を扶養している世帯を対象に、通常より抑えた家賃で提供。3年間の定期借家契約で、契約期間満了の通知(期間満了の1年前から6カ月前までに実施)の際に、UR都市機構が再契約可能と判断する場合は、契約者に対して再契約の案内を行います。
<U35割>
契約者が35歳以下限定で、3年間の定期借家契約となり、お得な家賃になります。条件を満たせば、学生・単身・夫婦・子育て世帯でも対象となります。更新の条件は、「そのママ割」と同じです。
<近居割>
募集家賃から5年間、5%減額。同じUR賃貸住宅内、もしくは半径2km以内の別々のUR賃貸住宅で、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合、新規に契約した世帯の家賃が減額されます。二世帯同時に契約した場合は、両世帯とも減額されます。
●家賃の支払いでポイントを貯められる
UR賃貸住宅では、各種のお得な家賃プランに加え、「URでPonta」というポイントサ-ビスも導入しています。毎月の家賃支払いの500円ごとに1ポイントを加算。たまったポイントは、Ponta提携店舗で利用できます。

快適な住環境を支える、管理費

管理費の概略が分かってくると、日常の管理の重要性が理解できるようになってきます。
これまでは「家賃とは別にさらに支払うため、もったいないと思っていた」、そんな考え方も変わってきませんか。何のために・どのように使われているかが分かればなおさらです。
その点UR賃貸住宅では、前出のように年1回収支報告書を配布しているほど、共益費の内容を明確に提示しているので、その必要性を実感できるでしょう。快適な住環境のためには、家賃と管理費はトータルに考えることが重要なのです。
しかし、それでも費用的に気になる方には、家賃自体がお得になる各種プランも、UR賃貸住宅には用意されているので、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

監修/加藤 哲哉

記事のまとめ

快適な住環境のために使われる管理費で、日々の暮らしが変わってくる

  • ・管理費と共益費、基本的にはどちらも同じもの
  • ・管理費に明確な定義はなく、物件の規模や設備などによってオーナーサイドで決定される
  • ・管理費ありと管理費なし物件の違いに注意
  • ・UR賃貸住宅は、共益費に関して「何に」、「いくら」使ったのかを明確に示した収支報告書を毎年作成し、全世帯に配布している
  • ・UR賃貸住宅の共益費の一部は、団地の豊かな緑を守ったり、敷地内の定期清掃のために使われるなど、有効活用されている

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