「定期借家」と「普通借家」の違い

決められた期間内で契約する「定期借家」と、同一の物件に住み続けられる「普通借家」。まずは、その特徴を紹介します。

●「定期借家契約」とは？　「普通借家契約」との違いとは

「定期借家契約」の賃貸物件とは、同じ物件に住める期間が決められている賃貸借契約。借り主が希望する限り、基本的には同一物件に住み続けられる「普通借家契約」とは異なり、契約期間満了になると、借り主の意向にかかわらず契約が終了します。再契約を希望する場合は、大家さんと借り主の双方の合意があれば可能です。

「定期借家」物件に住むメリット

短期間の契約が可能なことや、充実した仕様の住まいで暮らせること。さらには、家賃を安く抑えられるなど、「定期借家」物件を借りる側のメリットを詳しく解説します。

●短期間の契約が可能

普通借家では少ない「１年未満の契約」の物件もあります。そのため、期間が決まっている転勤や、持ち家が建て替えやリフォームをしている間の仮住まいなど、期間を決めて借りたい人に「定期借家」はおすすめです。

●良質な住宅に住める可能性がある

先に説明したように、大家さんが自身の居住目的に建てた、あるいは購入した一戸建てや分譲マンションが貸し出されるケースもあるため、比較的新しく、さらには、一般的な賃貸物件の仕様にはない、充実した住宅設備の住まいに暮らせる場合があります。

●賃料が相場より低い場合も

例えば、建て替えや取り壊しが決められている住居などは期間が限られているため、家賃が相場よりも低く設定されていることがあり、入居者が好条件で借りられる可能性があります。

「定期借家」物件を借りるときのデメリットと注意点

契約更新や中途解約が難しい「定期借家契約」。住み始めてから、「こんなはずでは」を防ぐために、定期借家のデメリットと契約時に注意すべきポイントを紹介します。

●中途解約ができないケースがある

ここまでは「定期借家」のメリットを紹介しましたが、契約の確認を怠ると、大きな不利益を被る場合もあります。実際に借りる際のポイントは何でしょうか。

まず、「定期借家契約」では、途中で解約をすることができないのが原則です。近年は中途解約特約（解約条項）を入れた「定期借家契約」の物件が増えてきましたが、契約内容によっては、契約満了を待たずに解約した場合、残りの期間の家賃を請求されるケースがあります。ただし解約条項がある場合のほか、「転勤・療養・親族の介護」などのやむを得ない事情があり、借り主が該当する賃貸物件を生活の拠点として使用し続けることが困難となった場合は、中途解約の申し入れが可能となります（※居住用の建物で、床面積200平方メートル未満に限ります）。

●契約期間満了後は基本的に退去

契約期間満了後は退去になりますが、契約期間以降も継続して住み続けたい場合は、再契約という方法があります。再契約には大家さんと借り主側の両方の合意が必要です。契約期間中に家賃の滞納や住民とのトラブルなどの問題がある場合には、再契約が難しくなります。ちなみに、UR賃貸住宅の「定期借家」の場合は、一般的な賃貸住宅と同じく、契約期間終了後の再契約が可能なケースもあります。

ただし、契約期間が１年以上の場合には、大家さんは期間満了日の６カ月から１年前に、借り主へ期間の満了により契約終了の旨を通知する必要があるので、次の住まいを探す余裕は十分にあります。

後々のトラブルケースを避けるため、契約時に大家さん側には「賃貸借契約には更新がなく、期間の満了により終了する」ことを記載した公正証書などを書面で作成し、交付・説明をすることが法律によって定められています。「定期借家」の物件を借りる際は、契約期間、中途解約特約（解約条項）があるのか、条件によっては再契約が可能なのかなど、「定期借家」についての説明と書面での契約書を必ず確認しましょう。

※2022年５月の借地借家法改正により、これまで書面での交付が義務付けられていた定期借家契約の「事前説明書」などについて、借り主の承諾があればPDFなどの電子書面をメール添付やダウンロード形式で交付することが可能となりました。これにより対面での書面交付や郵送を行わず、一定の条件のもとでオンライン上のみで契約手続きを完結させることも可能になっています（単なるメール本文による説明ではなく、電子的に作成された書面の交付が必要です）

UR賃貸住宅の「定期借家契約」

自分のライフスタイルに合わせて、賃貸住宅を自由に、費用をなるべく抑えて借りたい。そんな人におすすめなのがUR賃貸住宅の「定期借家住宅」。若い世代や子育て家族にお得なプランも用意されています。

●UR賃貸住宅の「定期借家制度」とは？

「学校を卒業するまでの間、賃貸アパートを借りたい」、「２年間の単身赴任が決まった」、「いろいろな街に暮らしてみたいから、費用をなるべく抑えたい」。そんな自分の生活スタイルやライフステージの変化に合わせて、賃貸住宅をもっと自由に借りたい。そんな要望に応えるのが、URの定期借家「U35割」と「すくすく割」です。３年という期間限定の契約のため、家賃がお得に設定されており、さらに、契約期間中の家賃に変更がないのが最大の魅力。もちろん、一般的なUR賃貸住宅の「礼金・保証人・仲介手数料・更新料」不要のメリットも同じなので安心です。

●お得なプラン、「U35割」・「すくすく割」を活用！

契約者が35歳以下限定の「U35割」や、18歳未満の子どもを扶養している世帯が対象の「すくすく割」は、「３年間の定期借家契約」を条件に、お得な家賃設定がされています。収入が安定しにくい若い世代や、なにかと物入りな子育て家族にとって、心強い味方です。ちなみに、「３年間の定期借家契約」は、必ずしも３年間住み続けなければならないわけではありません。３年未満での退去も可能です。
また、契約期間満了の通知（期間満了の１年前から６カ月前までに実施）の際に、UR都市機構が再契約可能と判断する場合は、契約者に対して再契約の案内を行います。

■【U35割・募集要項】

・募集方法／先着順

・募集対象者／契約者が35歳以下の世帯。学生、単身、夫婦、子育て世帯も対象です。なお配偶者以外の同居者には一定の条件があります。

・契約条件／期間３年間の定期借家契約

「U35割」をさらに詳しく

■【すくすく割・募集要項】

・募集方法／先着順

・募集対象者／妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子供（孫、甥、姪なども可）を扶養している世帯。

・契約条件／期間３年間の定期借家契約

「すくすく割」をさらに詳しく

上記以外にこのようなプランも用意されています。

＜URライト（定期借家）＞

契約期間の満了により、契約が更新されることなく確定的に終了する契約。期間中の家賃変更がなく、３年間お得な家賃で借りられます。最初から借りる期間が決まっている人、いろいろな物件に住んでみたい人などにおすすめのプランです。

URの「定期借家制度」をさらに詳しく

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仕組みを理解して、「定期借家制度」を賢く活用しよう！

「定期借家契約」は契約期間が限定されるため、いつかは出ていかなければならないというイメージだけで、なんとなく避けてしまう方も多いかもしれません。確かに一般的な賃貸借契約と比較すると、原則として契約更新や中途解約ができないなど、いくつかのデメリットはあります。

しかし、期間の制約がある分、家賃や初期費用が相場より安く、しかも良い物件を借りることができる場合があるなどメリットもたくさんあります。

特に、UR賃貸住宅の「定期借家契約」では、礼金・保証人・仲介手数料・更新料が不要なのはもちろん、再契約ができる場合もあります。「定期借家契約」の仕組みを正しく理解し、自分のライフスタイルに合った賃貸物件選びに活用しましょう。

監修／加藤 哲哉

定期借家に関してよくある質問（FAQ）

Q.定期借家のメリットは何ですか？

A.最大のメリットは、契約期間の制約がある分、相場に比べて家賃が安く借りられることです。また、分譲マンションなどの設備が充実した、ハイグレードな物件に住めるチャンスも多くあります。

Q.定期借家のデメリットは何ですか？

A.最大のデメリットは、「契約期間が終了すると、更新ができないこと」です。普通借家と異なり、契約期間満了とともに退去することになります。それに加えて、中途解約が原則認められず、住み続けることに貸主が同意した場合も、再契約が必要になるので、改めて初期費用がかかることもあります。

Q.定期借家の物件はどのような場合におすすめですか？

A.「住む期間があらかじめ決まっている場合」や「相場より安く借りたい場合」は特におすすめです。建て替えやリフォームなどで退去時期が明確な場合は、更新がない点や中途解約がデメリットになりません。

Q.定期借家は途中で解約できますか？

A.原則として、途中で解約できません。ただし、「契約書に中途解約特約（解約条項）がある場合」や「法律で認められた特別な事情がある場合」は途中で解約可能です。

Q.定期借家の契約期間は何年くらいが多いですか？

A.「２～３年」で設定されるケースが最も多いです。一方で、建物の取り壊し予定がある場合は「１年未満～１年半」、店舗やオフィスなどの事業用では「10年以上」など、貸主の事情によって期間は大きく異なります。

Q.定期借家は更新できますか？

A.法律上「更新」はできず、契約期間満了で契約は一度完全に終了します。住み続けたい場合は、貸主との合意のもとで新しく「再契約」を結ぶ必要があります。ただし、あくまで新規の契約扱いとなるため、敷金・礼金などの再支払いや条件変更が発生する可能性があります。また、貸主に拒否されれば退去しなければならないため、住み続けられる保証がないので注意が必要です。