賃貸借契約書のチェックポイント

間取りや賃料など、条件に合う賃貸物件が見つかったら契約を急ぎたいところ。そのとき焦らずに必ず確認してほしい、賃貸借契約書の基本的な内容を紹介します。

●賃貸借契約書とは？

借主と貸主（大家さん）が合意した契約内容をまとめた、証拠書類となるものが賃貸借契約書です。建物名称や所在地、住戸番号、間取り、専有面積のほか、部屋に備え付けの設備、駐車場など附属施設の有無について、物件情報が詳細に記載されています。その次に、契約期間、賃料、共益費、敷金（保証金）、礼金、貸主および管理会社、借主および同居人、連帯保証人などの項目が並ぶのが一般的な形式です。

その後に続く、物件ごとの細かな規約についての条項こそ、実はしっかりと目を通したい部分です。細かな字で書かれていて全部読むのは大変かもしれませんが、契約後のトラブルを避けるためにも、疑問点があれば質問して説明を受けるようにしましょう。物件を仲介する不動産会社があらかじめ作成した書面を用いることが多いですが、借主と貸主（大家さん）の双方で内容を確認し、必要な情報を追記した上で、署名・捺印して契約を締結します。

本当は時間をかけて契約書の規約を細かく確認したいところですが、契約当日にしか見ることができないケースが多いでしょう。もし事前に余裕があれば、国土交通省のHPで賃貸借契約書のモデルとして公開している「標準契約書」をチェックしておくのがおすすめです。注意点や比較すべき点などが明確になり、自分の賃貸借契約の問題点に気付くことができるかもしれません。

賃貸アパートや賃貸マンションの貸し借りについての賃貸借契約は、民法という法律に基づいて規定されています。2020年４月１日施行の民法改正により、敷金の取り扱いや、退去時の原状回復の借主と貸主（大家さん）の負担割合など、これまでトラブルになりがちだった部分が明確化されました。改正以降の契約書には新しいルールが適用されています。

ただし、賃貸借契約書に特記事項（特約）として記載され、契約時に借主と貸主が合意した内容は、そちらが優先されるため注意が必要です。どうしても気になる点は曖昧にせず、無料相談などをうまく活用して弁護士などの専門家からアドバイスを受けるという方法もあります。賃貸借契約書は、入居してからも確認が必要なことがあるため、紛失しないようにきちんと保管しましょう。

●賃貸借契約書の契約内容でチェックすべき八つのポイント

家賃の支払い方法や期日、解約時の手続き、退去時に借主側の負担となる原状回復の範囲など、特にチェックしたいポイントをお伝えします。特記事項（特約）に、入居ルールや禁止事項など重要な内容が含まれていることが多いため注意が必要です。

・家賃の支払いのタイミング

契約時に支払う、敷金や礼金といった初期費用の金額が間違いないかの確認と合わせて、毎月の家賃と共益費の支払い方法や期日を確認しましょう。銀行口座への振り込みが指定されているケースでは、毎月忘れずに手続きをする必要があります。

万が一、滞納してしまった場合に発生する延滞金や、敷金の返還についての条項にも目を通しておくと安心です。なお、ほとんどの賃貸物件では「前家賃」といって前月に家賃を支払いますが、「後家賃」といって当月に家賃を支払うケースもあります。

・緊急時などの連絡先

賃貸借契約書には貸主（大家さん）のほか、管理会社が入っている場合にはその社名などが記載されますが、「水漏れなど設備についての緊急連絡」、「近隣とのトラブルの相談」、「契約更新に関する手続き」など具体的なケースで、窓口となる連絡先を確認しておけると良いでしょう。

なお、賃貸借契約書には、借主および同居人の情報と合わせて、入居者以外の緊急連絡先を記入する欄があります。こちらが変更となった場合は、貸主（大家さん）と管理会社に知らせます。緊急時に連絡が付かないと、トラブルになる場合もあるので注意しましょう。

・連帯保証人の有無

借主の未払い家賃、借主の故意または過失により生じた損傷の修繕費、退去時の原状回復費用など、借主と連帯して支払いの義務を負うのが連帯保証人です。2020年４月１日施行の民法改正で、賃貸借契約書に連帯保証人の最大負担額（極度額）の明記が定められました。

これまで曖昧だったリスクを可視化するメリットがある一方で、連帯保証人を敬遠する人も出てくるのではと考えられています。ちなみに、連帯保証人ではなく保証会社による保証で契約が可能な物件や、両方とも不要、また両方とも必要という物件もあります。

・更新料の有無

一般的な契約期間は２年で、契約更新の際に更新料が発生することが多いようです。家賃の１～２カ月分程度の更新料のほかに更新事務手数料がかかるケースもあります。また、契約更新時に契約内容が見直され、家賃や更新料などが変更になることもあります。

ほとんどの賃貸物件では「普通借家契約」という契約形態が適用されています。借主が更新して住み続けることを希望すれば、正当な理由がない限り、貸主側（大家さん）の都合で契約解除や更新拒絶をできないことになっています。

・解約時の条件

借主が契約期間の途中で解約するには、貸主（大家さん）に事前に連絡する必要があります。この解約通告は「１カ月前」、「２カ月前」など物件によって期限が異なりますので、引っ越しを検討するタイミングが来たら、早めに確認しておきましょう。

手続きを正式に進める上で、「解約通知書」の提出を求められることがあります。遅れると手続きが進まず、支払う必要のない家賃が発生することになりかねません。契約書のつづりの中に書面のひな形が入っていることもありますので、早めに準備を進めましょう。

・特記事項（特約）

契約書の最後に記載されている特記事項（特約）は、特に注意したいポイントです。ペットの飼育や楽器の演奏などのルールや禁止事項、短期解約の場合に生じる違約金の支払い、家賃や更新料の振込手数料の負担、原状回復費用の範囲など、さまざまな内容が含まれます。

次項で解説する原状回復については、国土交通省がガイドラインを定めていますが、個別の契約では特記事項（特約）の条項が優先するとされています。費用相場と大きく異なるなど明らかに不合理な場合以外は変更が難しいため、契約時にチェックしておきましょう。

・原状回復や修繕費

国土交通省のガイドラインでは、明らかに通常使用の結果ではない、故意や過失から生じた建物や設備の損傷は、退去時に借主に原状回復義務があるとされています。一方で、年数の経過とともに品質が低下する経年劣化や、普通の生活で付いてしまう傷や汚れなどの通常損耗は、原則として貸主（大家さん）の負担としています。

契約期間中の修繕費、例えば入居中にエアコン設備が故障した場合も同様の考え方が前提になるでしょう。この部分は特に丁寧に契約書をチェックすることをおすすめします。

・設備と残置物の違い

賃貸借契約書に記載された、部屋にあらかじめ備え付けられた設備とは別に、以前の入居者が残していった家電や家具などを残置物と呼びます。新しい入居者が使用するかどうかは任意とされ、備え付けの設備とは違って、故障しても修理などの補償は受けられません。

エアコンなどが部屋にあり、設備と残置物のどちらか分かりにくいときは賃貸借契約書で確認するようにしましょう。入居後に勝手に処分することはできませんので、もし不要であれば貸主（大家さん）に相談して入居前に撤去を依頼します。

賃貸借契約書に関するよくある疑問

「契約前に仲介の不動産会社から行われる重要事項説明書の説明は何のためにあるのか？」、「契約時に準備が必要な書類は何か？」、ここではよくある疑問にお答えします。

●重要事項説明書との違いは？

契約に至る流れは、借主が入居申込書を提出→貸主（大家さん）が審査→仲介の不動産会社が重要事項説明書で契約内容を説明→賃貸借契約書を確認→借主と貸主が署名・捺印して締結となります。重要事項説明書の説明と、賃貸借契約の締結は、同じ日時にまとめて一緒に行われるのが一般的ですが、どうしてそのようになっているのでしょうか。

お伝えしたように賃貸借契約書には、不動産の知識のない一般の借主が、すぐ理解するのが難しい内容が含まれています。理解が不十分なまま契約して後からトラブルになるのを防ぐため、契約前に借主へ説明すべき重要な内容をまとめたのが重要事項説明書です。宅地建物取引士（宅建士）の資格を持つ不動産会社の担当者が面談を行い、口頭で説明することが法律で定められています。

重要事項説明書の説明を受けた後で、署名・捺印をすることもありますが、この時点では契約は成立していません。もし万が一、重要事項説明書と賃貸借契約書に違う部分があっても、効力を発揮するのは賃貸借契約書です。あくまで契約内容を理解するための判断材料であることを覚えておいてください。

ちなみに、パソコンなどの端末を利用したオンライン説明も認められています。また、重要事項説明書は仲介を行う不動産会社が発行する書面となるため、借主と貸主（大家さん）が直接賃貸借契約を結ぶケースでは発行の義務はありません。不動産会社が物件の貸主（大家さん）となる場合も同様です。

●賃貸借契約書以外の必要書類は？

一般的な賃貸借契約の際に必要な書類は、住民票、印鑑証明書、銀行通帳、収入証明書などですが、賃貸物件や不動産会社により異なります。書類によっては取り寄せに日数がかかるものもあります。連帯保証人へ依頼が必要な場合は、契約日から逆算して早めに準備を進めましょう。

「住民票」＝引っ越し前の現住所を証明するため、基本的に３カ月以内のものが必要です。契約者と同居予定者全員の住民票が必要なケースもあります。市区町村の窓口で比較的簡単に入手できます。

「印鑑証明書／実印」＝契約で実印を使用する場合に必要となります。取得していない人は居住する自治体で実印登録をしましょう。契約で認印（朱肉を使わないインク浸透印は不可）を使用する場合には印鑑証明書は不要です。

「銀行通帳／届出印」＝家賃を金融機関から引き落とす場合に必要となります。

「収入を証明する書類」＝会社員なら勤務先の源泉徴収票、フリーや自営業の場合にはその年の確定申告書、税務署の納税証明書などを提出します。

「保証人関連書類」＝連帯保証人の住民票、印鑑証明書、収入証明などの提出が求められるケースが多いようです。所定の承諾書を渡して署名・捺印をもらうようにしましょう。

契約書の疑問や不安を解決して、納得できる住まい選びを！

希望の条件に合った賃貸物件が見つかったら、契約を急ぐ気持ちになるのは当然です。しかし、賃貸借契約書の内容は物件ごとに異なる部分があり、できるだけ丁寧に確認した方が良いでしょう。比較的短期間で契約を解約した場合に生じる違約金や、退去時の原状回復のハウスクリーニング費用など、後で思いもよらない出費に驚くことのないよう、疑問点があれば仲介の不動産会社や貸主（大家さん）に遠慮なく質問してください。

その点、UR賃貸住宅なら、入居時の初期費用や更新料、退去時の手続き、原状回復費用などが明確になっているので安心です。何より、礼金・仲介手数料・更新料・保証人がすべて不要な上、お得な家賃プランで住居費を節約できるのは大きな魅力です。

URには、一人暮らしにぴったりなワンルームから、ファミリー層向けの２LDKや３LDKなど、さまざまな間取りタイプがそろっています。都心へのアクセス、駅から徒歩での所要時間、築年数、間取りなど、ライフスタイルに合わせて、豊富な物件から選択可能です。URのHPで細かく希望の条件を設定して検索できますので、ぜひ試してみてください。

監修／加藤 哲哉