セカンドハウスの基礎知識

セカンドハウスと聞くと別荘？とイメージしがち。でもこの二つには大きな違いがあります。住宅として税金の優遇措置を受けられるセカンドハウスと、別荘の違いを整理しましょう。

●セカンドハウスとは？

“第２の住まい”という名の通り、自宅のほかに定期的に居住するための住まいを意味します。セカンドハウスを所有する場合は、戸建てとマンションのどちらでも、自宅と同じように住宅としての税金の優遇措置を受けられることがあります。
その際、居住用財産としてのセカンドハウスの定義を満たすため、自治体への手続きが必要となる場合があり、最低でも月１日、またそれ以上に居住する実態のあることが要件とされることがあります。

ちなみに、セカンドハウスと違って、別荘の所有には税金の優遇措置が認められていません。別荘は「日常生活の用に供しない家屋またはその部分のうち、専ら保養の用に供するもの」とされ、日常的な生活の拠点となるセカンドハウスと区別されています。
大事なポイントですので、ぜひ覚えておいてください。

●セカンドハウスの主な利用目的

主と従で二つの拠点を持ち、メリハリの付いたライフスタイルを送れるのが、セカンドハウスの魅力。平日は職場に近い都市部の住まいで暮らし、週末はリゾート地にあるセカンドハウスで過ごす。あるいは、子育て環境の良い田舎に家族みんなで暮らし、仕事に便利な場所にセカンドハウスを持つ。人それぞれに、自由な活用の仕方が考えられます。

仕事関連であれば、通勤時間を減らすことや、仕事用スペースの確保などが目的になるでしょうし、リフレッシュのためであれば、家族と一緒に過ごすことや、自分の趣味や健康の増進が目的になるでしょう。
定年退職後の移住を見据えて、将来的に生活の本拠地とするためにセカンドハウスを購入される方もいるようです。さまざまな活用の可能性が広がるのがセカンドハウスの特長です。

セカンドハウスの主なメリット

セカンドハウスがあることで、普段の暮らしでどのようなメリットや、楽しみ方ができるのか。所有した際にどんな税金の減額を受けられるのか。具体的に見ていくことにします。

●通勤や通学時間を削減できる

同じ予算で敷地の広さなど住環境の条件を良くしようとすると、都心から遠く離れた郊外に居を構えることになります。住むには良いが、通勤や通学に時間がかかって大変。そんな場合におすすめなのが、通勤や通学のためのセカンドハウスを設けることです。

平日の毎日の時間を有効に使えるので、プライベートを充実させ、睡眠時間を増やすことができ、何より満員電車に揺られての長時間の移動から解放されます。
環境が良い郊外にある住まいを本拠と考えれば、通勤や通学のためのセカンドハウスは広さにこだわる必要もないかもしれません。賃貸の場合は比較的費用をかけずに借りられるでしょう。

●オン・オフの切り替えがしやすい

都会と郊外など、二つの拠点のある暮らしは、両方のメリットを享受しやすいのが魅力。平日は都心の職場へとセカンドハウスから都心の職場へ時間をかけずに快適に通勤し、週末は家族みんなで暮らす自然豊かな郊外の住まいでリラックスした時間を過ごす。そんなふうにオンとオフのメリハリの付いた、豊かなライフスタイルが実現できます。

特に、子どもが小さい期間を、環境が良い郊外でのびのびと子育てできるのはうれしいですね。土地の取得コストが都会に比べて安いことで、郊外では建物に費用をかけることもできるため、バランスの取れた住まい方が可能になります。

●新たな人間関係を構築しやすい

主となる住まいとセカンドハウス、生活する地域が二つになることで、それぞれに交友関係が広がります。年代や職業などが異なる新しい人間関係が生まれ、新しい友人もできるかもしれません。
郊外の畑で作物を育てたい、ガレージで車やバイクをいじりたい、そんな趣味を通じた仲間と気軽に集まることもできます。

プライベートな空間である自宅に招くのは気が引ける場合でも、セカンドハウスなら気軽にバーベキューや、ホームパーティーも楽しめます。セカンドハウスが、親族、家族、友人が集う、にぎやかな交流の場になります。

●テレワークや収納スペースとして活用できる

新しい暮らし方・働き方の変化に伴い、昨今テレワークに注目が集まっています。特に夫婦共働きの家では、Web会議用の場所がなくて困っているという声をよく聞きます。

自宅からさほど遠くない場所に、書斎や趣味のための部屋をセカンドハウスとして設ければテレワークにも活用できます。それほど広さは必要ないかもしれませんので、賃貸の場合も家賃をそれほど要しないでしょう。
収納を多めに確保できれば、かさばる季節用品や衣類、季節ごとに利用する家電製品、アウトドア用品、スポーツグッズなどもすっきりしまえます。

●税制上の軽減措置を受けられる

セカンドハウスを購入するには、まとまった資金が必要ですが、マイホーム購入と同じ税制上の優遇措置が受けられるので、ぜひ覚えておきましょう。
セカンドハウスを居住用財産として所有した場合、税制上の特例の対象となるのが、固定資産税、都市計画税、不動産取得税です。
まず固定資産税については、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）の場合、税金を計算する際の算定基準となる課税標準が1/6に。建物部分は新築の場合のみ、戸建ては３年間、マンションは５年間、税額が1/2になります（令和４年３月31日までに新築された場合の特例。床面積に条件があります）。

市街化区域では都市計画税が課税されますが、こちらについても小規模住宅用地ならば課税標準が1/3になります。取得時にだけ納める不動産取得税は、固定資産税評価額をもとに建物と土地について計算され、こちらについても税金が減額されます（床面積などの条件があります）。これらの優遇措置は、別荘の場合すべて対象外となります。

セカンドハウスとして税制上の優遇措置を受けるために、届け出が必要な場合がありますので、それぞれの自治体へ確認することをおすすめします。
税金に関して付け加えると、住民税の均等割（所得に関係なくすべての住民に一定額が課される）のみ、セカンドハウスのある自治体に納めることがあるので注意が必要です。住民票を置いている、主となる住まいのある自治体へは、住民税の均等割と所得割の両方を納税します。

セカンドハウスを設ける前に知っておきたい注意点

セカンドハウスを賃貸ではなく所有とする場合、購入時の初期費用の用意や、ローン借り入れなどの諸手続きのほか、継続的にかかる維持費など注意したいポイントがあります。

●自宅以外に住居費用がかかる

賃貸のセカンドハウスの場合は家賃や管理費だけで済みますが、所有する場合は購入時にまとまった資金準備やローンの借り入れが必要になります。また、セカンドハウスを所有し始めてからの維持費用の負担は、一時的なものではなく、継続して積み重なるものです。戸建てのセカンドハウスを購入した場合は、庭の手入れや、建物の修繕費用なども発生します。

水道光熱費、通信費などは使用量にかかわらず基本料金がかかるため、主となる住まい以外にセカンドハウス分の費用負担が増えます。先にお伝えした通り、所有する場合は土地と建物についての税金以外に、住民税の均等割（所得に関係なくすべての住民に一定額が課される）を、セカンドハウスのある自治体に納めることがあるので注意が必要です。

●一般的な住宅ローンは利用できない

一般的な住宅ローンは、一世帯あたり１軒が原則となっていますので、セカンドハウスには通常の住宅ローンを組むことができません。金融機関の中にはセカンドハウス購入を目的としたセカンドハウスローンを取り扱っているところもありますが、審査が厳しめで、金利も高めになります。
ちなみに、住宅金融支援機構のフラット35なら、セカンドハウスでも、一般のマイホーム用と同じ金利で借りることが可能です。

なお、住宅ローン控除（住宅ローン減税）については、セカンドハウスは対象外となります。例外的なケースになるかもしれませんが、現在の住まいで住宅ローン控除を受けておらず、セカンドハウスに引っ越すことで、住宅ローン控除を受ける場合は対象となります。

●定期的に居住する必要がある

転勤、転職、家族のライフスタイルの変化などで、セカンドハウスに通えなくなると、所有し続けることの負担が大きくなってしまうかもしれません。最低でも月１日以上、日常生活のために使用していることが、税金を納める地方自治体に認めてもらえず、税制上の優遇措置が受けられなくなることもあります。

戸建てのセカンドハウスの場合は、建物の掃除や換気、庭の雑草取りや敷地の手入れなどを定期的に行う必要があり、それなりに手間がかかります。
管理業者に清掃を依頼できる場合もありますが、費用がかかります。タイミングが合わず、ごみを回収日に出せないとごみを持ち帰ることになるなど、常時住んでいないことの不便さもあることを理解しておきましょう。

●防犯対策が必要になる

セカンドハウスについては、不在となる期間があるため、セキュリティー対策が必要となることもあります。防犯カメラの導入や、警備会社との契約など、費用がかかるかもしれませんが、心配事を減らすことで快適にセカンドハウスを利用できるようになります。防犯対策についても、セカンドハウスを検討する際は考慮した方が良いでしょう。

「賃貸or購入」、「マンションor戸建て」、自分に合ったセカンドハウスの選択を

どんな目的があるのか、長期的もしくは短期的な利用なのか、セカンドハウスの使い方に合わせて自分に合ったスタイルを選ぶことが大切です。
賃貸ではなく、購入した場合には税制上の優遇措置がありますが、初期費用や維持費などの負担も非常に大きなものになります。管理がしやすいマンションと、こだわりを実現できる戸建て、それぞれにメリットとデメリットがあるので、まずはそれをきちんと知ることも必要です。
恐らくは一番ハードルが低く、気軽に試せるのが、賃貸のマンションでセカンドハウスを実現することかもしれません。

UR賃貸住宅は、礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要で、初期費用などの準備の負担が少なくて済むほか、「ハウスシェアリング制度」で知人とのシェアも可能なので、さまざまな目的に合わせて、幅広い活用に対応できるのが特長。いろいろな選択肢の中から検討を進めて、ぜひ自分に合ったセカンドハウスを選択してください。

監修／平野 ゆかり