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セカンドハウスとは?メリット・デメリットと、よくある疑問

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暮らし方・働き方の変化に伴い、セカンドハウスに注目が集まっています。リゾート地にあるセカンドハウスで、今とは違うオン・オフを過ごしたいなど、その理由はさまざまでしょう。ただ、いきなり複数の不動産の所有はハードルが高いという場合、まずは賃貸で試してみるのも良いかもしれません。ここでは、セカンドハウスを検討するために必要な基本的知識と、メリット・デメリット、チェックしてほしい注意点を紹介します。

そもそもセカンドハウスとは?

テレワークが定着する中で、もう一つの住まいを持つことを考える人が増えています。そもそもセカンドハウスとは何か、別荘との違いなどを詳しく見てみましょう。

●セカンドハウスの定義

“第2の住まい”という名の通り、自宅のほかに、定期的に居住するための住まいを意味します。セカンドハウスを所有する場合は、戸建てとマンションのどちらでも、自宅と同じように、住宅としての税制上の優遇措置が受けられることがあります。
また、セカンドハウスが居住用財産であることを認めてもらうために、最低でも月1日以上、使用している実態があることが、条件となる場合があります。

ちなみに、セカンドハウスと違って、別荘の所有には、税制上の優遇措置は認められていません。別荘は「日常生活の用に供しない家屋またはその部分のうち、専ら保養の用に供するもの」とされ、日常的な生活の拠点となるセカンドハウスと区別されています。
大事なポイントですので、ぜひ覚えておいてください。

●セカンドハウスとして認められる条件

先にお伝えした通り、年に数回、夏休みなどの休暇のときだけ使うのでは、セカンドハウスとして認められない場合があります。最低でも月1日、またそれ以上に居住する実態が認められなければ、所有に際しての税制上の優遇措置が受けられないこともあります。
週末を過ごすため郊外でセカンドハウスを購入する、平日に遠距離通勤せずに済むよう、職場の近くでセカンドハウスを購入するなど、いろいろなケースが考えられますが、合理的な理由を有していると認めてもらうため、居住状況が分かる書類などの提出を求められる場合もあります。

セカンドハウスのメリット・デメリット

セカンドハウスの所有は、税制上のメリットに加え、二つの拠点でメリハリの付いた豊かな暮らしを得られるのが魅力。一方で、注意したいデメリットについてもお伝えします。

●メリット
・税金が軽減される
居住用財産であるセカンドハウスについて、税制上の特例の対象となるのが、固定資産税、都市計画税、不動産取得税です。固定資産税と都市計画税の窓口は市町村(東京23区のみ東京都)、不動産取得税は窓口が都道府県税事務所になります。
まず固定資産税については、小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)の場合、税金を計算する際の算定基準となる課税標準が1/6に。家屋は新築の場合のみ、戸建ては3年間、マンションは5年間、税額が1/2になります(令和4年3月31日までに新築された場合の特例。床面積に条件があります)。
市街化区域では都市計画税が課税されますが、こちらについても、小規模住宅用地ならば課税標準が1/3になります。取得時にだけ納める不動産取得税は、固定資産税評価額をもとに、家屋と住宅用地について計算され、こちらについても税額が低く抑えられます(床面積などの条件があります)。
これらの優遇措置は、別荘の場合すべて対象外となります。税金に関して付け加えると、住民税の均等割(所得に関係なくすべての住民に一定額が課される)のみ、セカンドハウスのある自治体に納めることがあるので注意が必要です。
住民票を置いている、主となる住まいのある自治体へは、住民税の均等割と所得割の両方を納税します。
・二つの拠点で生活することで、平日と休日の切り替えができる
実際にセカンドハウスのある暮らしを始めて感じられるメリットは、生活の拠点を二つ使い分けられることの快適さでしょう。
例えば、平日のための住まい、休日のための住まい、それぞれの目的が明確になることで、有意義な時間を過ごせるようになります。自然環境の豊かな場所にセカンドハウスがあれば、光と風を感じてリラックスできるのはもちろん、知人や親族を招いてバーベキューなどのイベントを開き、交流を深めることもできます。
オンとオフの切り替えが利くことで、生活にメリハリが付けられます。
主となる住まいが比較的コンパクトな場合でも、セカンドハウスに書斎やガレージなど趣味を楽しむ空間を確保すれば、ゆったりした時間が過ごせます。一人で集中できる居場所を設ければ、テレワークでも活躍するに違いありません。
収納を多めに設けることで、かさばる季節用品や衣類、季節ごとに利用する家電製品や、アウトドア用品、スポーツグッズもすっきりしまえるなど、アイデア次第で、セカンドハウスの利用法の幅がぐっと広がるでしょう。
●デメリット
・定期的にセカンドハウスで生活しなければならない
転勤、転職、家族のライフスタイルの変化などで、セカンドハウスに通えなくなると、所有し続けることの負担が大きくなってしまうかもしれません。
そもそも、通いにくいところに所有してしまうと、月に一度も行かなくなる可能性があります。往復の交通費が高い、交通の便が悪く移動時間がかかるなどの場合は、どうしても足が遠のいてしまう恐れがあります。
生活の拠点として使い続けられなくなった場合、維持するか売却するかの判断が必要となる事態も考えられます。愛着あるセカンドハウスの売却自体がつらいものになるでしょうが、そのときに納得できる売却価格となるかどうかも分からないため、所有し続けることに関して一定のリスクがあるといえます。
・管理に手間がかかる
所有するセカンドハウスの管理の手間と維持費用の負担は、一時的なものではなく、継続して積み重なるものです。戸建てを購入した場合は、敷地や周辺の清掃、庭の手入れや、建物の修繕などが発生します。
また、水道光熱費、通信費などは、使用量にかかわらず基本料金が固定費としてかかるため、主となる住まい以外に、セカンドハウス分の費用負担が増えます。
常に居るわけでなく、不在となるタイミングがあるため、セキュリティー対策の面で、防犯カメラを導入したり、警備会社と契約したりする必要も出てくるかもしれません。マンションを購入した場合は、心配事や手間は減るかもしれませんが、管理費や修繕積立金などの費用は、戸建てよりも増える可能性があります。

セカンドハウスに関する、よくある疑問

セカンドハウスで税制上の優遇措置があるのは、所有した場合のみ。 だけどローンを組むのは大変そうだし、まずは賃貸で試すのはどうか? など、気になるいろいろな疑問にお答えします。

●住民票の移動は必要?

セカンドハウスの所有により生活の拠点が複数になったら、住民票はどうすれば良いのか。素朴な疑問が出てきますが、実際にはメインの住まいの方に住民票があれば、セカンドハウスへ住民票を移す必要はありません。
ただし、自治体によっては届け出が必要な場合もあるため、セカンドハウスのある市区町村に、念のため確認しておきましょう。

●賃貸と購入、どっちがお得?

セカンドハウスを購入して所有し続けるためには、立地場所や土地と建物の大きさにもよりますが、それなりの費用がかかります。
セカンドハウスのある暮らしを実現したいが、税制上の特例の対象となるための要件を満たせるか分からないし、住宅ローンを組めるか不安がある。そんな場合は、購入ではなく、賃貸を選択した方が良い場合も考えられます。
どうしてセカンドハウスが必要なのか、目的やライフスタイルを検討した上で、どちらが合っているか、賢く選択してみてはいかがでしょうか。

・賃貸の方がお得なケース
セカンドハウスの利用が一時的なもので、長期にわたって建物を所有する必要がない。それほど高い頻度で利用しない可能性がある。そんな場合は購入ではなく、賃貸の方が良いかもしれません。
一例を挙げるなら、通勤のために職場近くにセカンドハウスが欲しいが、そう遠くない将来に転勤する可能性があるなどのケースです。
また、セカンドハウスを購入する際のローン(セカンドハウスローン)の審査条件をクリアするのが難しい、3軒目以降の住居を考えている、などの場合も賃貸の検討をおすすめします。
・購入の方がお得なケース
一方で、購入した方が良いのは、周辺環境や土地の雰囲気を含めて、自分たちに合っていると思えるセカンドハウスで、長期的に暮らすことを前提としている場合です。リタイア後に、メインの住まいからの移住を前提としているケースなども当てはまります。
新築はもちろん中古であっても、資産としての魅力を維持し、高めていくことで、将来的に子どもたちへ受け継ぐこともできるかもしれません。自分で所有するセカンドハウスなら、リフォームなどで手を入れていくことも可能なので、より愛着を感じられるようになるでしょう。
●購入時に住宅ローンは組める?

購入した不動産に住むことを前提としている住宅ローンは、一世帯あたり1軒が原則となっています。ですので、セカンドハウスには、通常の住宅ローンを組むことができません。金融機関の中には、セカンドハウス購入を目的としたセカンドハウスローンを取り扱っているところもありますが、審査が厳しめで、金利も高めになります。
審査は、対象となる物件の不動産価値と、借り手の返済能力の両面から行われます。既にメインの住まいで住宅ローンを借り入れている場合は、そちらと合わせた返済能力が審査されます。

ちなみに、住宅金融支援機構のフラット35なら、セカンドハウスでも一般のマイホーム用と同じ金利で借りることが可能です。戸建ての場合は床面積が70平方メートル以上、新築住宅の場合の建設費、中古物件の場合の購入額とも条件があり、どんな物件でも利用できるわけでないので注意が必要です。

●賃貸に出すことはできる?

先にお伝えした通り、セカンドハウスを所有して、税制上の優遇措置を受けるためには、所有者が生活の拠点としていることが前提となる場合があります。
また、セカンドハウスローンを借りている期間は、賃貸へ出すことを、金融機関から認められないのが一般的です。より金利の高いアパートローンなどへの切り替えを求められる可能性があります。以上を踏まえ、賃貸に出すことが難しいケースもあることを考慮に入れた方が良いでしょう。

●セカンドハウスも住宅ローン控除を受けることができる?

控除額が10年間で、最大400万円といわれる住宅ローン控除(住宅ローン減税)。所得税や住民税が安くなるこの住宅ローン控除制度ですが、セカンドハウスは対象外になります。
例外的なケースになるかもしれませんが、現在の住まいで、住宅ローン控除を受けておらず、セカンドハウスに引っ越すことで、住宅ローン控除を受ける場合は、対象となります。
2軒目でも同様に住宅ローン控除のメリットを享受できれば良いのですが、残念ながらできません。

UR賃貸住宅はセカンドハウスにおすすめ

セカンドハウスの購入と維持は何かと大変。自分には賃貸が合っているかもしれない。そう思った方は、セカンドハウスとして利用しやすい、UR賃貸住宅がおすすめです。

●UR賃貸住宅はセカンドハウスとして利用できる

賃貸のセカンドハウスを選択すれば、より気軽に自由な活用を楽しめます。通勤を考慮した仕事の拠点や、趣味のグッズや蔵書を収める余暇の拠点として、自分のライフスタイルに合わせて、もう一つ居場所がある暮らしができます。そこでぜひ知ってほしいのが、UR賃貸住宅の「マルチハビテーション(セカンドハウス)制度」。

この制度により生活の本拠以外の利用が可能になり、都心と郊外の二つの拠点で平日と週末を住み分けるなど、活用の幅がぐっと広がります。これは新しい暮らし方・働き方に伴う変化や、昨今の多様なライフスタイルに対応するものです。
新たにUR賃貸住宅を利用する人、もしくは現在利用している人が対象となり、申込資格は、通常のUR賃貸住宅と同様です(詳細は担当窓口にお問い合わせください)。
礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要で、初期費用などの準備の負担が少ないのもうれしいポイントです。ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

>> UR賃貸住宅の4つの特長の詳細はこちら

●単身者同士で同居できる(原則2名)ハウスシェアリング制度がある

UR賃貸住宅は、一般的な賃貸に比べてゆったりした間取りが多い傾向にあります。そんな特長を生かし、賢く空間をシェアすることができるのが「ハウスシェアリング制度」です。
原則2名まで契約することができ(住宅形式に応じ、3名以上でも可。その場合、居室数が最大人数)、共同で利用が可能です。

「マルチハビテーション(セカンドハウス)制度」と「ハウスシェアリング制度」は併用できるため、仲の良い知人と負担をシェアして、セカンドハウスライフを満喫することが可能です。友人と一緒に在宅ワークをしたり、仕事や世代の異なる、ほかの分野の人たちとの交流を持ったり、イベントを楽しんだり、さまざまな利用の仕方が考えられます。
また、駐車スペースにカーシェアリングサービスが導入されている所もあるので、立地が郊外の場合でも、アクティブな使い方ができるかもしれません。敷地自体もゆったりと広めで、四季の変化が感じられる緑豊かな環境にあることが多いため、セカンドハウスにぴったりだといえます。

>>URのマルチハビテーション制度やハウスシェアリング制度について詳しく

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セカンドハウス購入にはメリットもデメリットもある、まずは賃貸でお試しを

セカンドハウス購入により得られる税制上の優遇措置はメリットですが、セカンドハウスローンの手続きや、維持管理に手間と費用がかかるなど、購入に当たってはデメリットも伴います。セカンドハウスの目的をきちんと確認してみると、購入する必要がないことに気付くこともあるでしょう。
趣味や仕事などの目的にかかわらず、セカンドハウス利用が一時的なものであれば、まずは賃貸で試してみるのがおすすめです。

UR賃貸住宅は、礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要で、初期費用などの準備の負担が少なくて済むほか、「ハウスシェアリング制度」で知人とのシェアも可能なので、活用の幅が広がるかもしれません。ぜひさまざまな選択肢の中から、セカンドハウスを検討してみてください。

監修/平野 ゆかり

記事のまとめ

多様な活用ができるセカンドハウス、購入or賃貸については柔軟に選択を

  • ・セカンドハウス購入には税制上のメリットがあるが、ローン手続きやその後の維持管理の負担も少なくないため慎重に検討を
  • ・賃貸のセカンドハウスなら、初期費用をあまりかけずに二つの拠点のある生活を気軽に始められ、自由な利用ができるのが魅力
  • ・UR賃貸住宅には、セカンドハウスを複数の契約者でシェアできる制度があり、より多彩な使い方ができる

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