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「定期借家契約」の賃貸物件は更新できる?自動更新なし物件のメリット・デメリット

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「定期借家契約」という言葉をご存じでしょうか? 2000年(平成12年)に施行された定期借家制度に基づいた契約のことで、同年以降、貸主は物件を貸し出す際に、この「定期借家契約」と、それまで一般的だった「普通借家契約」のどちらかを選べるようになりました。この二つの契約の違いと、「定期借家契約」の物件を借りる際のメリット・デメリットを説明します。

「定期借家契約」は契約期間終了で必ず退去が必要?

現在の賃貸借契約には「普通借家契約」と、「定期借家契約(定期建物賃貸借契約)」の二つの契約方法があります。「定期借家契約」は、契約期間が満了した段階で契約が終了しますが、一定の条件を満たせば再契約することも可能です。

●定期借家とは?

賃貸物件を「普通借家契約」で借りている場合、契約満了時期が来ても、更新手続きをして更新料などを払えば、原則としてそのまま住み続けられます。
それに対して、契約期間が満了すれば、契約が終了するのが「定期借家契約」です。「定期借家契約」の物件は、現状ではあまり多くはありません。

「普通借家契約」と「定期借家契約」の大きな違いは、更新を前提にしているか、そうでないかということ。
「普通借家契約」では、借主に更新の意思がある場合、貸主は正当事由がない限り拒むことができません。正当事由には、貸主と借主が建物の使用を必要とする事情についての比較をはじめ、建物の利用状況や建物の現況などが定められていますが、実際のところ貸主は更新拒絶ができないのが現状です。
貸主の都合で契約を解除したい場合は、借主に立ち退き料を支払わなければならないこともあります。
それに対して、「定期借家契約」では、あらかじめ定められた期間で契約が終了するため、その後は原則として借主は建物を出ていかなければいけません。

そのため、転勤や取り壊しが決まっている建物などを、一定期間だけ賃貸したいときには、「定期借家契約」が使われます。

●期間満了後は更新ではなく再契約する

こうした「定期借家契約」であっても、貸主と借主双方の合意があれば、契約期間が終了した後も物件に住み続けることができます。
その場合は、契約更新ではなく、借主と貸主もしくは管理会社との間で、再契約を結ぶという形になります。この場合、本来なら新規の契約時と同じ費用がかかることになりますが、実際には再契約料は必要になるものの、追加で礼金や敷金がかからないケースが多いようです。

最近では、数年後に建て替える予定などがなくても、大家さんが「定期借家契約」を選ぶ場合も増えています。
その理由の一つには、賃貸借契約で定めたルールを守れない人(例えば賃料を滞納する、近隣の人とトラブルを起こすなど)に、長く住み続けられることを防ぐ狙いがあります。
こうした人と賃貸借契約を続けていると、同じ物件に住む人に転居されたり、新たな入居者がいなくなったりする可能性も出てきます。
「定期借家契約」なら、そうした人とは再契約しないという選択肢が生まれます。

「定期借家契約」のメリット・デメリット

借主は「定期借家契約」をどう考えればいいのでしょうか? 制約が多くて不便と思われがちな「定期借家契約」の物件ですが、メリットもあります。

●メリット

一般的に「定期借家契約」の物件は、そうでない物件に比べて、賃料が割安なケースが多いのです。取り壊しや建て替えが決まっていたり、転勤期間がある程度決まっている人の自宅などの再契約を結べないことが分かっている物件は、その傾向が強いです。このような場合、リーズナブルな賃料で分譲マンションや戸建てを借りられるケースがあります。
近い将来転勤が決まっていたり、家の購入が決まっている人は、「定期借家契約」の物件を優先して検討すると、良質で割安な物件に住める可能性があります。
なお、デメリットでも詳しく紹介しますが、「定期借家物件」を中途解約して退去するときは、違約金が発生する可能性があるので、契約の中身を確認するようにしましょう。

●デメリット

定期借家物件のデメリットは、借主が物件に住み続けたいと思っても、貸主が再契約を認めない場合は、退去しなければいけない点でしょう。

再契約する場合は、改めて契約書を取り交わします。
契約期間が1年以上の場合には、通知期間内(期間の満了の1年前から6カ月前までの間)に、「期間の満了により賃貸借が終了する」という内容の通知が借主に届きます。
借主が再契約を希望する場合は、貸主もしくは管理会社に連絡します。
貸主が再契約を了承した場合、現在の契約を終了させ、新たに作成した契約書を基に必要な手続きを行います。連帯保証人や保証会社の保証が必要なら、その都度依頼しなければなりません。

さらに、「借地借家法」という土地・建物の賃貸借などに関する法律によれば、「定期借家契約」は、「公正証書等」による書面で行われることになっています。あくまで「公正証書等」なので、「定期借家契約」であることが明記されていれば、別の契約書形態でも良いとされていますが、もし貸主が公正証書での契約を希望した場合は、公証役場に何度か行って公正証書を作って締結するなどの手間がかかります。

加えて契約期間内に退去する場合、最初に決めた契約を中途解約することになるため、違約金が発生する可能性もあります。これを防ぐには、中途解約の特約が「定期借家契約」に記載されていることが必要となります。
なお法律上は特約がなくても、以下の条件をすべて満たせば中途解約が可能とされています。

  • ・床面積が200平方メートル未満の居住用の物件
  • ・転勤や親族の介護など借主にやむを得ない事情ができ、当初契約した期間住み続けることが困難

定期借家物件を借りる際は、契約書の中途解約に対する規定や特約事項も確認しておきましょう。

定期借家物件の特徴を知って、賢い住まい探しを!

定期借家物件は、「更新がない」というイメージが先行しすぎたせいか、積極的に探そうという人はあまりいないかもしれません。
しかし、賃料が安めなことがある、1年未満という短期間でも契約可能などのメリットもあります。
転勤や仮住まいなど短期間の物件を探している人だけではなく、「賃貸物件は身軽さが魅力」だと考えている人にとっては、リーズナブルに良い物件を見つけるチャンスにもなります。

近年では、再契約を前提としているものも多くなってきています。その場合は、「普通借家契約」に近い感覚で住むこともできるでしょう。
賃貸物件の比較サイトなどで物件探しをする際、定期借家と書いてあるからといってすぐに除外するのではなく、立地や家賃・間取りなどの希望条件が合うようなら、詳細も見てみましょう。意外な掘り出し物に出会えるかもしれません。

監修/加藤 哲哉

記事のまとめ

定期借家だからと敬遠せずに探せば、掘り出し物が見つかる可能性も!

  • ・「定期借家契約」では更新を前提とせず、契約期間が満了すれば契約が終了し、原則として借主は退去する
  • ・契約期間終了後も、貸主と借主双方の合意があれば、物件に住み続けられる。その場合は更新ではなく再契約を行う
  • ・「普通借家契約」の物件に比べ、賃料が割安な場合が多い。一方で契約期間内に退去する場合、違約金が発生する場合もあるなど、「定期借家契約」特有の条件もある。中途解約に関する規定や特記事項は十分に確認を
  • ・近年は再契約を前提とし、「普通借家契約」に近い感覚で借りられる物件も増えている

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