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賃貸物件の更新手続きとは？費用の相場と、更新料不要物件のメリット

2020.01.29

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多くの賃貸物件では２年に１度、更新時期が来ます。そのたびに「この部屋に、またお金を余計に払わないといけないのか」と、憂鬱な気持ちになる人は多いのではないでしょうか。場合によっては更新料のほかに、更新手数料、火災保険料、家賃保証料…と、さらに多額の出費が発生することも。そうした賃貸物件の更新手続きと、それに伴う費用、更新料の相場についても解説。更新料が必要ない物件のメリットについても紹介します。

賃貸物件の更新手続きに関する基礎知識

同じ物件にずっと住み続ける場合、一般的に更新手続きが必要になり、多くの物件では更新のたびに更新料が徴収されます。

●賃貸物件の更新手続きとは？

一般的に、賃貸物件の入居時には、賃借人（借主）と賃貸人（貸主）の間で賃貸借契約を交わします。
現在、賃貸マンションや賃貸アパートに住んでいる人は、契約時に貸借に関するさまざまな条件が書かれた賃貸借契約書に、借主と貸主の双方が確認の上で印鑑を押し、うち１通を自分で保管しているはずです。
その契約書には賃料や管理費、退去時の費用負担などのほか、賃貸契約がいつまで有効なのかという期間が明記されています。多くの場合、契約期間は２年間ですが、中にはそれ以外の期間の物件もあるようです。契約書にしっかりと目を通す方は少ないかもしれませんが、重要な情報が記載されていますので、契約更新時のトラブルを避けるためにも事前にチェックしておくことが大切です。
契約満了月の数カ月前になると、大家さんや管理会社から、更新手続きや退去手続きの方法、手続きの期限などが記載された書類が送付されてくるので、継続して居住し続ける場合は、更新日までに早めにその意思を連絡して契約更新手続きの対応をしなければいけません。

契約更新は面倒と感じる人も多いかもしれませんが、借主にとって同じ部屋に住み続けるかどうかを検討したり、引っ越しのタイミングを決めたりするきっかけにもなります。契約更新の際に家賃の見直しが行われることもあり、それが転居を後押しすることもあるでしょう。
逆に貸主側は、家賃の支払いがすでに数カ月も滞納されていて、今後の信頼関係が維持できないなどの正当な理由をもとに、契約更新を拒むこともできます（契約更新の１年前から６カ月前までに、貸主から借主に更新しない旨の通知を行う必要があります）。

●賃貸契約の種類別の更新手続き

賃貸契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の二つの種類があります。定期借家契約は居住する期間があらかじめ決められている契約方法で、期間満了とともに契約が終了します。
契約内容によっては、途中解約をすると違約金が発生する可能性があります。また、貸主が更新契約を拒否した場合には、借主は退去せざるをえなくなります。再契約できるかどうかの決定権が貸主側にあるのが特徴です。
対して、普通借家契約は、基本的に期間を問わず同じ物件に居住し続けられる契約方法です。借地借家法の定めにより、「法定更新」で自動的に契約期間の更新が行われます。

●賃貸物件には更新料がかかる場合がある

通常、契約の更新時には更新料が必要になり、家賃１～２カ月分相当の金額が設定されていることが多いようです。
更新料は法律で規定されたものではありませんが、賃貸借契約書に更新料の記載があれば、請求された更新料の支払い義務が発生します。
ただ、更新料の有無には地域ごとに差があり、例えば首都圏では更新料を必要とする物件が多く見られます。
また更新料が必要とされる地域でも、物件によっては不要なこともありケースバイケースです。

賃貸物件の更新にかかる費用の相場

次に更新にかかる費用の相場を見てみましょう。更新料だけでなく、それ以外にもさまざまな費用がかかる場合があります。

●更新にかかる費用の相場

更新の際には、更新料のほかに更新手数料や火災保険料が必要になることもあります。
更新手数料とは、更新作業に伴う事務手数料のことで、大家さんではなく、不動産会社に払うものです。
さらに、連帯保証人が見つからない・契約で必要とされたなどで、家賃保証会社を利用している場合は、家賃保証契約の保証料が必要なケースもあります（家賃保証契約の更新時期は、賃貸契約の更新時期とは異なる場合があります）。そのため条件によっては、更新月には通常の家賃に加えてかなり大きな出費となり、自分や家族の経済事情が厳しくなりかねません。
家賃相場や更新料の相場も知っておくと、自分が住んでいる賃貸物件と比較して更新料が適切かどうかの判断ポイントになります。また、賃貸契約前であれば更新料にいくら必要なのか、目安や平均が分かると納得して契約するための検討材料になります。ぜひ参考にしてください。

【更新月にかかる出費の目安】: ・次月の家賃; ・更新料：家賃１～２カ月分が目安; ・更新手数料：家賃0.5カ月分が目安; ・火災保険料：１～３万円; ・家賃保証の更新料：家賃0.3～１カ月分が目安

※保証料は保証会社を利用した場合のみ必要。また保証会社によって契約時に払う、毎月払うなど払い方に違いがあり、更新料が必要か不要かも異なります。

●更新料の値下げ交渉は可能？

更新料は貸主である大家さんに契約更新のお礼として行ってきた、昔からの慣習といわれています。その慣習がなかった地域では、現在も更新料がないこともあります。更新料には法的な決まりはありません。
ただし、賃貸借契約書に更新料の記載がある場合、原則的には更新料を払わなければ更新はできません。

大家さんや管理会社が更新料を減額する相談に応じてくれることも考えられます。注意点としては無理な交渉はせず、誠実な対応を心がける必要があります。ただし、ほかの入居者とのバランスもあり、現実的にその判断はかなり難しいでしょう。

更新料、更新手数料が不要な物件のメリット

中には賃貸契約更新の際に更新料が不要で、当然更新手数料も不要な物件もあります。何かと物入りな一人暮らしの方や、長期的に住むことを検討している方におすすめです。

●更新料、更新手数料が不要な物件の特徴

更新料や更新手数料という収入がなくなると大家さんや仲介不動産会社にメリットがないように思えますが、魅力的な条件を提示することで多くの入居希望者を募り、物件に空き部屋ができるのを防ぐことを目的としているケースがほとんどです。更新料不要の物件は公的賃貸住宅を取り扱うサイトなどで検索できます。

●更新料、更新手数料が不要な物件のメリット

・更新月に家計を圧迫しにくい: 更新に費用がかかる物件の場合、更新のある月は高額な出費により家計への負担が大きくなります。同じ物件に長期的に住む予定なら、複数回分の更新料や更新手数料の負担を減らすことができます。

・好きなタイミングで引っ越しやすい: 更新料がある物件の場合、更新直後は払った費用が無駄になる気がして、引っ越しをためらう人もいるからです。逆に更新料などを払いたくなくて更新前に引っ越すと決めたせいで、十分な準備ができず引っ越し先選びの条件に妥協することになったり、繁忙期にぶつかって運送会社との日程や引っ越し料金の交渉がうまくいかなかったりとデメリットが生じることもしばしば。更新料がなければ、自分の希望するときに引っ越しに踏み切れるのもメリットの一つといえるでしょう。

更新料ナシで長く住みやすいUR賃貸住宅

更新料、更新手数料が不要な物件を探している人におすすめしたいのが、UR賃貸住宅。UR賃貸住宅は、独立行政法人都市再生機構が管理する賃貸物件で、長く住み続けるのに適したさまざまな制度や工夫もあります。

●UR賃貸住宅は更新の費用がかからない

UR賃貸住宅は、入居時に礼金が不要で仲介手数料無料なだけでなく、入居後の更新料、更新手数料も必要ありません。
また、退去の申し出がない限り契約は１年ごとに自動更新され、その際は面倒な書類手続きも不要です。
なお借主が解約したい場合は、退去日の14日以上前までに、賃貸住宅賃貸借契約解除届を管理サービス事務所などに提出することになっています。
さらにUR賃貸住宅は保証人もいらないため、保証会社に払う保証料もかかりません。
火災保険の加入は任意で、保険会社や特約の有無は借主が自由に選択できます。

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●UR賃貸住宅には長く住み続けやすい工夫がなされている

UR賃貸住宅は更新の費用がなく、長く住み続けるのに便利ですが、そのほかにも法定点検を欠かさず行い（居住者等の専有部分を除く）、建物や設備の維持に努めるなど、安心して住み続けられる住まいの環境を維持しています。
また、すべての建物が、建設されたときの耐震基準を満たしています。新耐震基準が施行される（1981年6月1日）前に建てられた建物についても、耐震診断を行って、順次必要な耐震改修などを進めているため、過去に起きた大きな地震でも大きな被害は受けていません。

子育て世代にうれしいのが、周辺に幼稚園や小学校のある物件が多いこと。
加えて、敷地内にのびのび遊べる公園を設けてある物件もあり、子どもの成長をゆっくりと見守ることができます。
また玄関や廊下に大きな収納スペースがある物件、和室に押入れ収納が備わった物件なども用意されています。中にはリノベーションされた物件もあるほか、自分でDIYを楽しめる物件もあります。

転勤や子どもの成長、親世代との同居などで、引っ越しをするときも、全国に約71万戸もあるUR賃貸住宅なら、希望の地域で物件が見つかるのではないでしょうか。
特に、UR賃貸住宅から別のUR賃貸住宅への引っ越しをする場合には、敷金を引き継げたり、収入証明書の提出が免除されたりと、便利な住み替え制度が利用できる場合もあります。
敷金を引き継ぐときは、原状回復費用を引いた残額が新居の敷金として引き継がれるため、不足分を補うだけで済み、引っ越しの初期費用の負担が軽減できます。

URについてのよくあるご質問（FAQ）

賃貸住宅に住み続けるなら、更新の費用と手間にも注目して

家計の中でも大きな割合を占める住居費。少しでも抑えたいと思うなら、毎月の家賃はもちろん、更新に伴うさまざまな費用も見過ごせません。
一般的に２年に１度、更新月のたびに必要になるお金を減らせれば、家計にさらにゆとりができるのではないでしょうか。さらに更新のタイミングを気にすることなく、自分や家族の暮らしの変化に合わせて、自由に住み替えを検討できます。
UR賃貸住宅のように、更新料や更新手数料、保証人（保証料）がいらない物件を探せば、長期的に住むときのトータルコストは下がります。さらにUR賃貸住宅なら、面倒な更新手続きが不要で、長く住むのに便利な一方、UR賃貸住宅からUR賃貸住宅への転居に役立つ住み替え制度もあります。
しばらく賃貸住宅に住み続けたいと考えている人、引っ越しにかかる初期費用を抑えたい人などは、物件探しの際に更新の費用がかからないUR賃貸住宅がおすすめです。まずはお近くの店舗へ、お気軽にお問い合わせください。

監修／二宮清子