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賃貸住宅の築年数とは?築浅、築古物件のメリット・デメリット

物件探しをする際に立地や間取り、家賃などとともに、条件に挙がるのが「築年数」。新しい方が良いと思う人は多いかもしれませんが、実は築年数が古い物件にも、新築より家賃が安い傾向がある、新築より物件数が多いなどのメリットがあります。まずは築年数について正しく理解して、自分に合った物件探しに役立てましょう。

賃貸住宅の築年数の基礎知識

そもそも築年数とは何なのでしょう? 不動産広告などで見る「築浅」、「築古」という言葉の定義、また、築年数と並んで表示されることもある「法定耐用年数」について説明します。

●築年数とは?
築年数とは、建物が完成した後、どれだけの年数が経過したかを表す数字です。
一般的に築年数が新しいものを「築浅(ちくあさ)」、古いものを「築古(ちくふる)」と呼びます。不動産広告などでは、完成後3年以内の部屋を築浅と表示することが多いようです。
また「新築」とは、築年数1年未満で未使用・未入居の物件を指します。
●築年数と建物の劣化の目安
建物は完成した時点から徐々に劣化が始まるといえ、築年数の古い物件ほど建物や設備の劣化が進んでいると考えられます。
ただし、リフォームやリノベーション、定期的なメンテナンスなどを適切に行うことで、経年劣化のスピードを緩やかにすることができます。同じ築年数でも、物件によって劣化具合がずいぶん違うと感じるのはこのためです。
内覧する際には、築年数だけでなく外観や内装、設備の劣化具合なども確認すると良いでしょう。

建物は、その構造の種類によって「法定耐用年数」が定められています。「法定耐用年数」とは、主に税務上の観点から減価償却の目安とするためのもので、以下で紹介するように建物の構造によって決まり、耐用年数が経過するほど建物の資産価値は減っていきます(一部で法定耐用年数70年などの例外があります)。
賃貸の場合、建物の資産価値に関わる耐用年数をそれほど気にする必要はないでしょう。なお、「法定耐用年数」は建物の寿命という意味ではなく、適切に管理されていればその年数より長持ちすることがほとんどです。

【住宅用途の建物の「法定耐用年数」】
・木造の場合:22年
・鉄骨造(S造)の場合:金属の厚みが3mm以下は19年、3mm超4mm以下は27年、4mm超は34年
・鉄筋コンクリート造(RC造)の場合:47年
・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)の場合:47年

築浅物件と築古物件、それぞれのメリット・デメリット

●築浅物件の特徴
【メリット】
外観も内装も新しく、きれいな物件に住むことができます。もちろん、水回りをはじめとする各種設備も新しく使いやすい状態でしょう。
浴室乾燥機やインターネット回線、宅配ボックスなど、現在の暮らしに合った設備が充実している物件が多いのもメリットです。
さらに築浅物件は、気密性の高い構造になっていることが多く、築古物件に比べて冷暖房効率が良い物件を見つけやすいといえます。
【デメリット】
やはり築古物件に比べて、家賃が高い傾向があります。また、過去に住んだ人がいない、もしくは少ないことから、設備の不具合などが見つからないままになっている可能性も考えられます。
●築古物件の特徴
【メリット】
築年数の古い物件は、同じような条件の築浅物件よりも、家賃が低く設定されている傾向にあります。
また、物件数が新築・築浅物件より多いので、選択肢が多い点もメリットでしょう。
最近ではリフォームやリノベーションを行っている築古物件も増えています。内装はもちろん独立洗面台を入れたり、キッチンを新しくしたりと水回りに手を加えた場合でも、家賃は新築・築浅ほどには上がらないもの。リーズナブルな家賃で快適な暮らしが手に入るのは、“お得”と言えるでしょう。
【デメリット】
外観や内装が、築浅物件より見劣りすることも多く、場合によってはエアコン、給湯器、トイレといった古い設備が、交換されないまま使われていることもあります。
しかし、こうした見た目よりも重視すべきなのは、耐震性です。建築基準法の耐震基準は、これまでも何度か見直されていますが、抜本的に見直されたのが1981年。ここを境に、震度6~7程度の地震では崩壊・倒壊しない耐震性が求められる新耐震基準と、そこまでは考慮されていない旧耐震基準に分かれます。
1981年6月1日以前に建築確認を受けた建物の場合、耐震性能が新耐震基準よりも低い可能性があります。

築年数が経った物件を改良し続けるUR賃貸住宅

UR賃貸住宅と聞くと、築年数が経った物件が多いと思われるかもしれませんが、実際には築浅の物件もあります。
そして、築年数が古い物件に関しては、リノベーションを積極的に行っています。間取りや設備を現代の生活ニーズに合わせて改良した部屋は、築年数の古さを感じさせません。

●リノベーション物件が豊富なUR賃貸住宅
UR賃貸住宅のウェブサイトにある物件の一覧では、「リノベーションしたお部屋」というマークが付いた物件もよく見られます。
これは和室を洋室にしたり、モニター付きインターホンを設置したり、キッチンや浴室、トイレなど水回りの設備を一新したりといったように、現代のライフスタイルに合わせて改良されたもの。築年数が古くても、快適に暮らせる物件を多数提供しています。
●耐震性の向上に取り組み続けるUR賃貸住宅
全国に約72万戸あるUR賃貸住宅は、ほとんどの物件が鉄筋コンクリート造や鉄骨コンクリート造です。
さらに定期的に耐震診断を実施し、築年数の古いものは、現在の耐震基準を満たすよう積極的に補修工事を行っています。
現在、耐震診断は住棟の約99%で実施済み。診断結果に基づき、必要な耐震改修などを計画的に進めているところです。
近年全国で相次いでいる震災において、UR賃貸住宅は大きな被害を受けていないことからみても、耐震への取り組みは信頼に値するのではないでしょうか。

築年数が古くても住みやすい物件ならお得感あり

このように築年数が古い物件にもメリットは多く、選ぶ価値は十分にあります。
特に、最近の暮らしに合わせてリノベーションされている物件は狙い目。新築同様の内装や設備が整った物件に、リーズナブルな家賃で住めたり、逆に同程度の家賃で新築よりも広い物件や、立地の良い物件を探せたりします。
しかもUR賃貸住宅なら、礼金や手数料、更新料なども不要で、MUJIやイケアなどと共同開発したリノベーション物件もあるなど、自分らしい暮らし方を望む幅広い層に人気です。
さらに、丈夫な構造や安心できる耐震基準も魅力です。
希望の条件で探すと、家賃の予算をオーバーしそうといった理由で物件探しが難航しているなら、UR賃貸住宅のリノベーション物件にも目を向け、一度内覧してみるのも良いですね。

監修/井上 恵子

記事のまとめ

設備更新や補修工事、リノベーションなどで住みやすくなった築古物件にも注目

  • ・築浅物件は各種設備が新しい、築古物件は家賃に割安感がある物件も多いなど、それぞれにメリット、デメリットがある
  • ・同じ築年数の築古物件でも、定期的なメンテナンスなどの管理によって劣化具合は異なる。築年数だけで決めずに内覧を
  • ・リフォームやリノベーションで和室を洋室に替えるなど、現代の生活に合わせ住みやすくした築古物件にも注目
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