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賃貸住宅の築年数と、劣化の目安に関する基礎知識

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物件探しをする際に立地や間取り、家賃とともに、気になる条件が築年数。新しい方が良いと思う人が多いかもしれませんが、一方で築年数が古い物件を選ぶことで、家賃や選択肢の多さなど、メリットも多くあります。それにきちんと管理された物件と、そうでない物件では、同じ築年数でも差が出ることも。まずは築年数について正しく理解し、自分のライフスタイルに合った物件探しに役立てましょう。

賃貸住宅の築年数と、劣化の目安に関する基礎知識

そもそも築年数とは何なのでしょう? 不動産広告などで見る「築浅」、「築古」という言葉の定義、また、築年数と並んで表示されることもある「法定耐用年数」について説明します。

●築年数と「築浅」・「築古」の定義

築年数とは、建物が完成した後、どれだけの年数が経過したかを表す数字です。
一般的に築年数が新しいものを「築浅(ちくあさ)」、古いものを「築古(ちくふる)」と呼びます。不動産広告などでは、完成後3年以内の部屋を築浅と表示することが多いようです。
また「新築」とは、築年数1年未満で未使用・未入居の物件を指し、「築古」は、一般的に建設から30年経過している物件のことをいいます。

●築年数と建物の劣化の目安

建物は完成した時点から徐々に劣化が始まるといえ、築年数の古い物件ほど建物や設備の劣化が進んでいると考えられます。
ただし、リフォームやリノベーション、定期的なメンテナンスなどを適切に行うことで、経年劣化のスピードを緩やかにすることができます。同じ築年数でも、物件によって劣化具合がずいぶん違うと感じるのはこのためです。
内覧する際には、築年数だけでなく外観や内装、設備の劣化具合なども確認すると良いでしょう。
建物は、その構造の種類によって「法定耐用年数」が定められています。「法定耐用年数」とは、主に税務上の観点から減価償却の目安とするためのもので、以下で紹介するように建物の構造によって決まり、耐用年数が経過するほど建物の資産価値は減っていきます(一部で法定耐用年数70年などの例外があります)。
賃貸の場合、建物の資産価値にかかわる耐用年数をそれほど気にする必要はないでしょう。なお、「法定耐用年数」は建物の寿命という意味ではなく、適切に管理されていればその年数より長持ちすることがほとんどです。

木造(W造)や鉄骨造(S造)で建てられたアパートに比べて、鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)のマンションの方が構造的に頑丈とされています。そのため、法定耐用年数にも差があり、同じ築年数でもマンションの方が劣化の度合いが異なります。

【住宅用途の建物の「法定耐用年数」の一例】
  • ・木造(W造)の場合:22年
  • ・鉄骨造(S造)の場合:金属の厚みが3mm以下は19年、3mm超4mm以下は27年、4mm超は34年
  • ・鉄筋コンクリート造(RC造)の場合:47年
  • ・鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)の場合:47年

賃貸住宅の築年数の目安

建物の耐震性から、家賃の相場、使われている設備仕様など、築年数によりその賃貸物件の特徴に差が生まれます。

●耐震性を重視する

マンションなどの集合住宅における耐震性を重視するなら、「新耐震基準」の物件を選ぶと良いでしょう。1981年6月1日に建築基準法が改正され、それ以降に建築確認申請を受けた建物には、現在でも基準とされている耐震基準が義務付けられています。
また1995年の阪神淡路大震災を受けて、2000年6月には、木造住宅を対象に耐震基準がさらに改正されています。

●家賃を重視する

築年数が経ち建物が古くなるほど、家賃が安くなる傾向にあります。家賃が下がる割合は、総務省の調査によると、平均で年0.8%ほど低下しているという結果があります(※)。
築年数の経過した物件の方が、人気のある築浅物件と比較して探しやすくなります。

※「借家家賃の経年変化について」総務省統計局(平成30年7月)

●新しい設備を重視する

使いやすい設備機器が用意された物件を選ぶなら、築10年以内が目安です。モニター付きインターホンや宅配ボックス、オートロックなど、近年では賃貸住宅でも当たり前になりつつあります。
また、エアコンやガス給湯器の標準的な使用期間が10年のため、それ以降は故障しやすい傾向にあります。

築浅物件と築古物件、それぞれのメリット・デメリット

新しいからといってすべてが良いわけではなく、また古いだけが理由で住みづらくなるわけではありません。ここでは、それぞれにあるポイントを紹介します。

●築浅物件の特徴
【メリット】
外観も内装も新しく、きれいな物件に住むことができます。もちろん、水まわりをはじめとする各種設備も新しく使いやすい状態でしょう。
浴室乾燥機やインターネット回線、宅配ボックスなど、現在の暮らしに合った設備が充実している物件が多いのもメリットです。
さらに築浅物件は、気密性の高い構造になっていることが多く、築古物件に比べて冷暖房効率が良い物件を見つけやすいといえます。
【デメリット】
やはり築古物件に比べて、家賃が高い傾向があります。また、過去に住んだ人がいない、もしくは少ないことから、設備の不具合などが見つからないままになっている可能性も考えられます。
●築古物件の特徴
【メリット】
築年数の古い物件は、同じような条件の築浅物件よりも、家賃が低く設定されている傾向にあります。
また、物件数が新築・築浅物件より多いので、選択肢が多い点もメリットでしょう。
最近では、リフォームやリノベーションを行っている築古物件も増えています。内装はもちろん独立洗面台を入れたり、キッチンを新しくしたりと水まわりに手を加えた場合でも、家賃は新築・築浅ほどには上がらないもの。リーズナブルな家賃で快適な暮らしが手に入るのは、“お得”といえるでしょう。
【デメリット】
外観や内装が、築浅物件より見劣りすることも多く、場合によってはエアコン、給湯器、トイレといった古い設備が、交換されないまま使われていることもあります。
しかし、こうした見た目よりも重視すべきなのは、耐震性です。建築基準法の耐震基準は、これまでも何度か見直されていますが、抜本的に見直されたのが1981年。ここを境に、震度6~7程度の地震では崩壊・倒壊しない耐震性が求められる新耐震基準と、そこまでは考慮されていない旧耐震基準に分かれます。
1981年6月1日以前に建築確認を受けた建物の場合、耐震性能が新耐震基準よりも低い可能性があります。

築年数が古くても住みやすい賃貸住宅の特徴

たとえ築年数が経過している物件であっても、暮らしの満足度の高い物件はたくさんあります。その理由は一体何でしょうか?

●メンテナンス体制がしっかりしている

賃貸住宅の場合、その住みやすさは、きちんと管理やメンテナンスがされているか、いないかで、雲泥の差があります。メンテナンス体制が整っていない場合、築年数が比較的新しくても、設備不良などのトラブルが起きやすくなります。
そんな物件を見分けるコツは、エントランスやごみ置き場といった共用部分が、しっかり清掃されているかで分かることも。部屋の内見時に、必ずチェックしましょう。

●リノベーションを実施している

老朽した設備や建具などに起こった不具合の修繕を行うだけではなく、劣化した住まいの性能、機能などを建設当初より良く改善するリノベーションを実施している物件もあります。
例えばバリアフリー化などの高齢化対応、浴室やキッチン設備を刷新する快適性向上、インターネット環境の整備、イメージ向上のための内外装のデザイン更新など。このようなリノベーションを実施している物件であれば、築古であっても新築に近い住み心地を得ることができます。

築年数が経った物件を改良し続けるUR賃貸住宅

UR賃貸住宅と聞くと、築年数が経った物件が多いと思われるかもしれませんが、実際には築浅の物件もあります。
そして、築年数が古い物件に関しては、リノベーションを積極的に行っています。間取りや設備を現代の生活ニーズに合わせて改良した部屋は、築年数の古さを感じさせません。

●リノベーション物件が豊富なUR賃貸住宅

UR賃貸住宅のウェブサイトにある物件の一覧では、「リノベーションしたお部屋」というマークが付いた物件もよく見られます。
これは和室を洋室にしたり、モニター付きインターホンを設置したり、キッチンや浴室、トイレなど水まわりの設備を一新したりといったように、現代のライフスタイルに合わせて改良されたもの。築年数が古くても、快適に暮らせる物件を多数提供しています。

●耐震性の向上に取り組み続けるUR賃貸住宅

全国に約72万戸あるUR賃貸住宅は、ほとんどの物件が鉄筋コンクリート造(RC造)や鉄骨コンクリート造(SRC造)です。
さらに定期的に耐震診断を実施し、築年数の古いものは、現在の耐震基準を満たすよう、積極的に補修工事を行っています。
現在、耐震診断は住棟の約99%で実施済み。診断結果に基づき、必要な耐震改修などを計画的に進めているところです。
近年全国で相次いでいる震災において、UR賃貸住宅は、大きな被害を受けていないことからみても、耐震への取り組みは信頼に値するのではないでしょうか。

賃貸住宅の築年数の目安を知って、確かな物件選びを

このように、築年数の目安や築年数が古い物件にもメリットがあることを知ることで、築年数の経過した物件でも選ぶ価値は十分にあることが分かりました。
特に、近年ではリノベーションを行うことで、築年数の経過した物件に、新しい価値を生み出す試みが多くされています。こうしたリノベーションされている物件は狙い目。新築同様の内装や設備が整った物件に、リーズナブルな家賃で住めたり、逆に同程度の家賃で新築よりも広い物件や、立地の良い物件を探せたりします。
しかもUR賃貸住宅なら、礼金や手数料、更新料なども不要で、MUJIやイケアなどと連携したリノベーション物件もあるなど、自分らしい暮らし方を望む幅広い層に人気です。
さらに、そのほとんどが鉄筋コンクリート造(RC造)で建てられているため、丈夫な構造や安心できる耐震基準も魅力です。
希望の条件で探すと、家賃の予算をオーバーしそうといった理由で、物件探しが難航しているなら、URのリノベーション物件にも目を向け、一度内覧してみるのも良いですね。

監修/井上 恵子

記事のまとめ

設備更新や補修工事、リノベーションなどで住みやすくなった築古物件にも注目

  • ・築浅物件は各種設備が新しい、築古物件は家賃に割安感がある物件も多いなど、それぞれにメリット、デメリットがある
  • ・同じ築年数の築古物件でも、定期的なメンテナンスなどの管理によって、劣化具合は異なる。築年数だけで決めずに内覧を
  • ・UR賃貸住宅は築古の物件でも、現代の生活に合わせて住みやすくリノベーションされた物件が豊富

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