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「定期借家」と「普通借家」の違いとは?借り主から見たメリットと注意点

「定期借家」という言葉、聞いたことありますか? 一般的に知られている「普通借家」とは異なり、期間を限定して賃貸住宅を借りる契約制度です。欧米の賃貸契約ではスタンダードな「定期借家契約」ですが、日本では約20年前の平成12年3月に借地借家法が改正され、「良質な賃貸住宅などの供給の促進に関する特別措置法」(国土交通省)に基づいて、優良な賃貸住宅を供給されやすくなることを目的として導入された制度です。今回は、「定期借家」について解説するとともに、利用するメリットと契約をする際に、気を付けなくてはならないポイントを紹介します。

「定期借家」と「普通借家」の違い

同一の物件に住み続けられる「普通借家」と、決められた期間内で契約する「定期借家」。まずは、その特徴を紹介します。

●「定期借家契約」とはどんなもの? 「普通借家契約」との違いとは
「定期借家契約」の賃貸物件とは、同じ物件に住める期間が決められている賃貸借契約。借り主が希望する限り、基本的には同一物件に住み続けられる「普通借家契約」とは異なり、契約期間満了になると、再契約できないケースがあります。再契約を希望する場合は、大家さんと借り主の双方の合意があれば可能です。
●大家さんが「定期借家」にする理由は?
例えば、持ち家のある方が転勤で家を一時的に離れるため、不在期間に貸し出すことで賃料を住宅ローンの支払いにできます。また、地方に別荘やセカンドハウスを所有している場合、利用しない期間を賃貸物件として活用するケースがあります。最近では遠方の実家が空き家になり、自分が住み継ぐまで、「定期借家」として活用するケースも増えているようです。

「定期借家」物件に住むメリット

短期間の契約が可能なことや、充実した仕様の住まいで暮らせること。さらには、家賃を安く抑えられるなど、「定期借家」物件を借りる側のメリットを詳しく解説します。

●短期間の契約が可能
決められた期間の契約、3カ月や半年など短期契約が可能な物件もあります。そのため、期間が決まっている転勤や、持ち家が建て替えやリフォームをしている間の仮住まいなど、期間を決めて借りたい人におすすめです。
●良質な住宅に住める可能性がある
先に説明したように、大家さんが自身の居住目的に建てた、あるいは購入した戸建てや分譲マンションが貸し出されるケースもあるため、比較的新しく、さらには、一般的な賃貸物件の仕様にはない、充実した住宅設備の住まいに暮らせる場合があります。
●賃料が相場より低い場合も
例えば、建て替えや取り壊しが決められている住居などは期間が限られているため、家賃が相場よりも低く設定されていることがあり、入居者が好条件で借りられる可能性があります。さらに、迷惑行為などの賃貸契約で取り決めたルールが守られていない入居者がいた場合、「定期借家」では大家さん側から契約期間の満了とともに契約終了できるので、住環境を一定のレベルに保てるというメリットも見逃せません。

「定期借家」物件を借りるときの注意点

契約更新や中途解約が難しい「定期借家契約」。住み始めてから、「こんなはずでは」を防ぐために、契約時にチェックすべきポイントを紹介します。

●中途解約ができないケースに注意
ここまでは「定期借家」のメリットを紹介しましたが、契約の確認を怠ると、大きな不利益を被る場合もあります。実際に借りる際のポイントは何でしょうか。
まず、「定期借家契約」では、途中で解約をすることができないのが原則です。契約内容によっては、契約満了を待たずに解約した場合、残りの期間の家賃を請求されるケースがあります。ただし、「転勤・療養・親族の介護」などのやむを得ない正当事由があり、借り主が該当する賃貸物件を生活の拠点として使用し続けることが困難となった場合は、中途解約の申し入れが可能となります(※住居用の建物で、床面積200平方メート未満に限ります)。
また、契約期間以降も継続して住み続けたい場合は、再契約には大家さんと借り主側の両方の合意が必要です。契約期間中に家賃の滞納や住民とのトラブルなどの問題がある場合には、再契約が難しくなります。ちなみに、UR賃貸住宅の「定期借家」の場合は、中途での解約が可能となり、違約金を支払う必要もありません。そして一般的な賃貸住宅と同じく、契約期間終了後の再契約が可能なケースもあります。
●契約期間が満了したら、速やかに退去が必要
ただし、契約期間が1年以上の場合には、大家さんは期間満了日の6カ月から1年の間に、借り主へ期間の満了により契約終了の旨を通知する必要があるので、次の住まいを探す余裕は十分にあります。
後々のトラブルケースを避けるため、契約時に大家さん側には「賃貸借契約には更新がなく、期間の満了により終了する」ことを公正証書などで作成し、交付・説明をすることが法律によって定められています。「定期借家」の物件を借りる際は、契約期間、中途解約に関する特約があるのか、条件によっては再契約が可能なのかなど、「定期借家」についての説明と書面での契約書を必ず確認しましょう。

UR賃貸住宅の「定期借家契約」

自分のライフスタイルに合わせて、賃貸住宅を自由に、費用をなるべく抑えて借りたい。そんな人におすすめなURの「定期借家住宅」。若い世代や子育て家族にお得なプランも!

●URの「定期借家制度」とは?
「学校を卒業するまでの間、賃貸アパートを借りたい」、「2年間の単身赴任が決まった」、「いろんな街に暮らしてみたいから、費用をなるべく抑えたい」。そんな自分の生活スタイルやライフステージの変化に合わせて、賃貸住宅をもっと自由に借りたい。そんな要望に応えるのが、URの定期借家「U35割」と「そのママ割」です。3年という期間限定の契約のため、家賃がお得に設定されており、さらに、契約期間中の家賃に変更がないのが最大の魅力。もちろん、一般的なUR賃貸の「礼金・保証人・仲介手数料・更新料」不要のメリットも同じなので安心です。
定期借家制度の詳細はこちら
●お得なプラン、「U35割」・「そのママ割」を活用!
契約者が35歳以下限定の「U35割」や、18歳未満の子どもを扶養している世帯が対象の「そのママ割」は、「3年間の定期借家契約」を条件に、お得な家賃設定がされています。収入が安定しにくい若い世代や、なにかと物入りな子育て家族にとって、心強い味方です。ちなみに、「3年間の定期借家契約」は、必ずしも3年間住み続けなければならないわけではありません。3年未満での退居も可能です。
また、契約期間満了の通知(期間満了の1年前から6カ月前までに実施)の際に、UR都市機構が再契約可能と判断する場合は、契約者に対して再契約の案内を行います。
■【U35割・募集要項】
・募集方法/先着順
・募集対象者/契約名義人の年齢が35歳以下の方限定(学生可)。既婚・未婚を問いません。また、配偶者(年齢不問)か、35才以下の親族が同居することが可能です。
・契約条件/期間3年間の「定期借家契約」
U35割の詳細はこちら
■【そのママ割・募集要項】
・募集方法/先着順
・募集対象者/現に同居する満18歳未満の子を扶養している世帯。申込時に妊娠中であっても対象となります
・契約条件/期間3年間の「定期借家契約」
そのママ割の詳細はこちら

仕組みを理解して、「定期借家制度」をかしこく活用しよう!
「定期借家契約」は更新ができないケースもあるため、いつかは出ていかなければならないというイメージだけで、なんとなく避けてしまう方も多いかもしれません。確かに一般的な賃貸契約と比較すると、原則として契約更新や中途解約ができないなど、いくつかのデメリットはあります。
しかし、期間の制約がある分、家賃や初期費用が相場より安く、しかも良い物件を借りることが出来るなどメリットもたくさんあります。
特に、UR賃貸住宅の「定期借家契約」では、礼金・保証人・仲介手数料・更新料が不要なのはもちろん、中途解約も可能になります。「定期借家契約」の仕組みを正しく理解し、自分のライフスタイルに合った賃貸物件選びに活用しましょう。

監修/加藤 哲哉

記事のまとめ

メリットたくさんの「定期借家」!URの「U35割」・「そのママ割」ならさらにお得

  • ・同一の物件に住み続けられるのが「普通借家」。決められた期間内で契約するのが「定期借家」
  • ・「定期借家」物件は、契約更新や中途解約は難しいが、「短期契約が可能」、「良質な住宅に住める可能性あり」、「相場より賃料が安い場合あり」などうれしいメリットあり
  • ・注目のURの定期借家「U35割」と「そのママ割」。3年という期間限定契約のため、家賃がお得に設定!もちろん、「礼金・保証人・仲介手数料・更新料」は不要
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