分譲住宅の耐震性に関するお問い合わせ

よくある建物の耐震性に関するお問い合わせ

建物の耐震性

１．機構分譲住宅の耐震性について

ＵＲ都市機構の住宅は、賃貸・分譲ともに工事着手時点の建築基準法の耐震規定に基づいて建設されております。昭和５６年６月１日以降に工事着手された建物は新耐震基準で建設されておりますので、震度６強～７程度の大規模な地震に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としています。
一方、昭和５６年５月以前に適用されていた旧耐震基準(※)に基づき設計された建物は、現在の基準に見合った建物の安全性を確認するためには、設計図書や現地調査に基づく耐震診断を実施する必要があります。
なお、阪神・淡路大震災においては最大で震度７の大規模地震を経験しましたが、機構住宅（旧耐震を含む）の住宅階において大きな被害を受けた事例は無く、また人命に係る被害はありませんでした。

• ※当時の建築基準法上必要とされる耐震性（現行の一次設計にあたる中規模地震に対して損傷しないこと）を備えており、震度５強程度の中規模地震に対して建物がほとんど損傷しないことが確認されています。

• （参考ＨＰ）国土交通省ホームページ
• http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071208_2_.html

２．旧耐震基準と新耐震基準の違いについて

建築基準法施行令が昭和55年に改正され、耐震基準が大きく改められ昭和56年6月1日以降着工した建築物に適用されています。改正以前の旧耐震基準では、震度５強程度の中規模地震(※１)に対してほとんど損傷しないことを検証し、震度６～７程度の大規模地震(※２)に対して倒壊しないということは検証していませんでしたが、新耐震基準では震度６強～７程度の大規模地震に対しても、ある程度の被害は許容するものの、倒壊（崩壊）して人命に危害を及ぼすことのない程度の性能を有することを検証することになりました。

• ※1中規模地震：まれ（数十年に一度）に発生する地震で、気象庁震度階の震度５強程度を想定。
• ※2大規模地震：極めてまれ（数百年に一度程度）に発生する地震で、気象庁震度階の震度６強～７程度を想定。

• 参考：建築物の構造関係技術基準解説書（（財）日本建築センター）

• （参考ＨＰ）国土交通省ホームページ
• http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071208_2_.html

建物の耐震診断

１．耐震診断の要否について

昭和５６年５月以前に着工された建物であれば、「建築物の耐震診断の促進に関する法律（平成7年法律第123号）」(※)にもとづいた耐震診断を行うことをお勧めします。特に阪神・淡路大震災の経験では、一般的にピロティ階のある建物（下図）の建物に被害が多く見られたことから、それに類する建物については早期に耐震診断を行うことをお勧めします。

• ※「建築物の耐震診断の促進に関する法律（平成7年法律第123号）」。昭和56年5月以前に適用されていた旧耐震基準に基づき設計された建築物のうち特定の建築物の所有者は、耐震診断を行い、必要に応じ、耐震診断を行うよう努めること等を規定した法律。

２．耐震診断の実施及び費用について

耐震診断は、一般的に設計図書による診断に加え、現地でコンクリートのひび割れの有無やコンクリートの圧縮強度などを調査し、それらの結果をもとに耐震性を判断します。（構造計算書は設計図書を作成するための計算過程をまとめたものですので、必ずしも構造計算書が必要とは限りません。なお、申し訳ございませんが、当機構では構造計算書の再作成は行っておりません。
耐震診断を行い、より確実に安全性を確認したい場合は、専門家に相談・依頼してください。相談先については、財団法人日本建築防災協会のＨＰ(※１)などを参考になさることをお勧めします。
耐震診断に要する費用は、建物の規模や形状、診断内容などにより異なりますので、建築士事務所等の専門家に状況を示してお問い合わせください。また、耐震診断は、管理組合からの経費支出を伴いますので、管理組合の総会決議が必要になることもあります。耐震診断に要する費用については、地方公共団体から助成や融資を受けられる場合がありますので、お住まいの地域の市役所等の窓口にお問い合わせなさることをお勧めします。
管理組合活動のサポートについては、財団法人マンション管理センター(※２)、マンション管理業者やマンション管理士にご相談ください。

• （参考ＨＰ）
• ※１　一般財団法人日本建築防災協会
• http://www.kenchiku-bosai.or.jp/

• ※２　財団法人マンション管理センターＨＰ
• http://www.mankan.or.jp/

３．耐震診断に関する重要事項説明義務について

宅地建物取引業法施行規則の改正（平成18年3月13日公布、同4月24日施行）により、今後住宅を売るあるいは貸す場合には、建築物の耐震改修の促進に関する法律(※)第4条第2項第3号の技術上の指針となるべき事項に基づいて指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体が行った耐震診断について、その実施の有無及び実施した場合はその結果について、購入者や賃借人に対して重要事項として説明する義務が仲介業者等に課せられます。

• ※建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成7年法律第123号）。昭和56年5月以前に適用されていた旧耐震基準に基づき設計された建築物のうち特定の建築物の所有者は、耐震診断を行い、必要に応じ、耐震改修を行うよう努めること等を規定した法律。

建物の耐震改修

１．建物の耐震改修の実施及び費用について

建物の耐震改修の内容及び費用は、建物毎の耐震診断結果および敷地の条件等により、耐震改修の内容、工事費が大きく異なります。専門家等(※)にお問い合わせください。

• ※　一般社団法人日本建築構造技術者協会ホームページ　http://www.jsca.or.jp/

また、地方公共団体によっては、耐震改修に対して補助や融資を行なっています。制度の内容は各地方公共団体によって異なりますので、まず、お住まいの地方公共団体や各地の専門家団体による相談窓口にお問い合わせください。(※１)
その他、住宅金融公庫(※２)のマンション共用部分リフォーム融資は耐震改修も対象にしていますのでご確認ください。また、財団法人マンション管理センター(※３)では、各種助成制度等を紹介しています。

• （参考ＨＰ）
• ※１　国土交通省ホームページ　http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071129_2_.html
• ※２　独立行政法人住宅金融支援機構　http://www.jhf.go.jp
• ※３　財団法人マンション管理センター　http://www.mankan.or.jp/

その他

１．機構から管理組合宛に送付した文書「貴管理組合の住棟に係る耐震安全性検証の結果について」と耐震基準適合証明書の関係について

「貴管理組合の住棟に係る耐震安全性検証の結果について」は、機構分譲住宅に係る耐震安全性の確認を機構が独自の取組として行ったものであり、設計図書（構造図を含む）と構造計算書の整合性や記載内容について確認した結果をお知らせしたものです。従って中古住宅に係る住宅ローン減税等の特例措置における耐震基準適合証明書とはなりません。

２．耐震基準適合証明書の発行について

当機構では住宅ローン減税で必要とされる耐震基準適合証明書の発行業務は行っておりません。
中古住宅に係る住宅ローン減税等の特例措置については国土交通省若しくは社団法人日本建築士事務所協会連合会のＨＰ※をご参考下さい。

• （参考ＨＰ）
• 国土交通省　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000011.html
• 社団法人日本建築士事務所協会連合会 　https://www.njr.or.jp/material/tax-service/

３．住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定されている基準（耐震等級）と建築基準法の耐震基準の違いについて

耐震等級とは住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度により、建物がどの程度の地震に耐えられるかを示す評価基準です。
建築基準法の耐震基準により必要とされる耐力を満たせば「等級1」、その1.25倍の耐力なら「等級2」、1.5倍の耐力なら「等級3」と評価されます。

• 耐震基準・・・建築基準法で定められており、建物として適合させなければならない基準。
• 耐震等級・・・住宅性能表示制度により、地震に対する構造躯体の倒壊、崩壊等のしにくさを評価した基準

分譲住宅の耐震性に関する相談窓口

東日本賃貸住宅本部

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