賃貸物件の仲介手数料に関する基礎知識

仲介手数料は不動産会社にとって大切な収入源となるものです。どんな業務に対して支払われるものなのか、まずその内容を理解しておきましょう。

●仲介手数料とは

不動産会社に依頼してマンションやアパート、一戸建てなど賃貸の物件を紹介してもらい賃貸契約を結んだときに支払うのが仲介手数料です。その金額は宅地建物取引業法という法律に基づき国土交通大臣によって定められており、家賃１カ月分に消費税を合わせたものが上限額とされています。

本来、不動産会社は仲介手数料を借主と貸主へ請求でき、借主から受け取るのは家賃１カ月分の半分で、残りの半分は貸主（大家さん）から受け取るとされています。つまり借主と貸主の両方に対して「家賃0.5カ月分に消費税額を合わせた金額」を上限としているのです。

しかし、依頼者の承諾を得ている場合は、借主または貸主のどちらか一方から「家賃１カ月分に消費税額を合わせた金額」を上限として受け取れるとの記載があります。このため実際には借主が全額を負担することが多くなっているようです。

仲介手数料には上限額はありますが、下限額は定められていません。値引きをしてもらうために交渉するという方法もありますが、応じてもらえるかどうかは不動産会社や貸主次第です。なお、不動産会社や物件によっては、入居者を募集する時点で、仲介手数料の半月分や全額を無料としている場合もあります。そのような物件を探すことで仲介手数料の節約が可能です。

ちなみに、仲介業務を行う不動産会社を介さずに、貸主と借主が直接契約を結ぶ場合は、仲介手数料は発生しません。

●仲介手数料の内訳

仲介手数料は不動産会社が行った業務への対価で、次のようなものが含まれます。「借主の希望に合った物件を探す」、「物件の詳細や契約内容を説明する」、「現地の建物を一緒に訪れて物件の案内をする」、「契約書類を作成する」、「借主の要望を貸主に伝え、交渉する」。こうした一連の業務に対する報酬が仲介手数料というわけです。

仲介手数料は不動産売買でも発生します。中古マンションや土地を売却したり購入したりする際、不動産会社に依頼し、取引が成立したときに支払いますが、売買の場合も法律により上限額が決められています。仲介手数料は売買価格によって異なり、例えば売買価格が400万円を超える物件では「（取引物件価格［税抜］×３％＋６万円）＋消費税」という計算方法で上限額を算出できます。

賃貸契約と同様で、不動産会社を介さずに売主と買主が直接売買の契約を結ぶ場合は、仲介手数料は発生しません。

賃貸契約の場合は関係ありませんが、不動産購入や不動産売却では所有者が変わるため司法書士に依頼して名義変更を行う必要があり、仲介手数料とは別に司法書士の手数料もかかります。また、名義変更には登録免許税という税金も発生します。住宅ローンを組んで購入する場合は抵当権の設定登記が必要になり、こちらも司法書士に依頼することが一般的です。

UR賃貸住宅なら仲介手数料０円！お得な制度をチェックしよう

「入居費用をできるだけ抑えたい」。そう考える人に知ってほしいのがUR賃貸住宅です。仲介手数料や礼金が不要なだけでなく、いろいろな“お得”があります。

●UR賃貸住宅は仲介手数料や礼金が不要

独立行政法人都市再生機構が管理するUR賃貸住宅は全国に約71万戸もあり、仲介手数料・礼金・更新料・保証人がすべて不要です。契約時に必要なお金は、敷金（月額家賃の２カ月分）と、入居日から月末までの日割り家賃、日割り共益費のみ。そのため初期費用を大幅に抑えて引っ越しをすることができます。保証会社も不要なため、依頼や手配を行う手間がかかりません。

●UR賃貸住宅なら更新料なしで住み続けられる

URなら手続きなしで契約が自動更新され、更新料や更新手数料の負担もないため、安心して住み続けることができます。同じ場所でずっと暮らすことを考えている人におすすめです。

●UR賃貸住宅はお得なプランも充実

URでは、礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要なだけでなく、所定の条件を満たせば、家賃そのものがお得になるプランが設けられています。これらを利用すれば、お得な家賃で一定期間住み続けることができます。条件を満たしている場合は、ぜひ活用をおすすめします。

＜近居割＞

募集家賃から５年間、５％減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径２km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。

「近居割」をさらに詳しく

＜U35割＞

３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は契約者が35歳以下の世帯。学生、単身、夫婦、子育て世帯も対象です。なお配偶者以外の同居者には一定の条件があります。
※３年間の定期借家契約

「U35割」をさらに詳しく

＜そのママ割＞

３年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子供（孫、甥、姪なども可）を扶養している世帯です。
※３年間の定期借家契約

「そのママ割」をさらに詳しく

＜子育て割＞

新婚世帯は最長３年間、子育て世帯は最長６年間、その二つを切り替えた場合に最長９年間、家賃の最大20％（所得に応じた減額となります。上限２万5000円）がサポートされます。対象は結婚５年以内の新婚世帯、または18歳未満の子供がいる世帯。いずれも所得合計が月25.9万円以下の場合となります。

「子育て割」をさらに詳しく

＜URライト＞（定期借家）

契約期間を入居開始可能日から３年とし、契約の更新はありませんが、その代わり月々の家賃を通常よりも抑えることができます（契約期間が３年を超える場合は、一部を除き通常家賃と同額です）。

URの「定期借家制度」をさらに詳しく

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仲介手数料を含めた必要な費用を想定して新居を探そう

賃貸住宅を探すときには不動産会社への仲介手数料をはじめ、敷金、礼金などの初期費用が必要になります。仲介手数料の上限は家賃１カ月分＋消費税（10％）で最大月額家賃の1.1倍かかります。敷金や礼金には消費税はかからないものの、これらを合計すると月額家賃の数カ月分のお金を用意しなくてはなりません。また、賃貸契約を更新するときには、更新料や更新手数料が発生することがあり、更新手数料にはさらに消費税がかかります。

初期費用を抑えるなら、仲介手数料無料や半額の物件を探すのも一つの方法です。そもそも借主が月額家賃の１カ月分＋消費税（10％）の仲介手数料を全額負担しなければならないことはなく、このごろは不動産会社や貸主がなるべく早く入居者を決めたいため、仲介手数料を負担している物件もあるようです。

すべての物件の仲介手数料が０円である上に礼金も不要なのがUR賃貸住宅です。初期費用を大幅に抑えることができるだけでなく、さまざまなお得な家賃プランも用意されているため、条件に合えば住居費を抑えて一定期間住み続けることが可能です。更新時の更新料や更新手数料も不要というメリットもあり、多くの人に選ばれています。ぜひ新居探しの候補に入れてみてはいかがでしょう。

監修／平野 泰嗣