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仲介手数料の相場はいくら?初期費用を抑えて引っ越す方法

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賃貸の引っ越し、自宅の購入、どちらの場合もまとまった金額の初期費用を用意しなければなりません。賃貸の場合は、敷金・礼金・前家賃に加えて仲介手数料が必要ですし、購入の場合も、手付金(売買金額の一部)・登記費用・印紙税などに加えて仲介手数料が必要です。いずれのケースでも共通して発生する仲介手数料とは何か。その支払額の相場や、費用を抑える方法があるのかどうか。気になるポイントを分かりやすくお伝えします。

仲介手数料の基礎知識

不動産売買や、賃貸物件の仲介を、不動産会社に依頼して契約が結ばれたとき、一連の業務の対価として支払われるのが仲介手数料です。まずは基礎的な知識から確認します。

●仲介手数料とは

不動産会社に物件の売却や購入、賃貸の仲介を依頼する際には、法律に基づいて契約を結ぶことになっています。これを媒介契約といい、依頼内容によって「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」と分かれています。売却するとき以外は、媒介契約を手続きの上で意識することは少ないかもしれません。依頼者の要望に応じて、不動産会社は売買のアドバイス、ほかの不動産業者との情報共有、チラシ作成や不動産情報サイトへの掲載、物件の現地案内などを行います。

売りたい人と買いたい人、貸したい人と借りたい人、それぞれの希望する条件を考慮しながらマッチングを進め、両者の間で契約が成立した際に発生するのが仲介手数料です。売買契約や賃貸借契約の条件の交渉はもちろん、最終的に契約手続きを終えるまでのさまざまな業務について、不動産会社に支払う手数料といえます。キャンセルなどで契約とならなかった場合、途中段階で部分的に請求されることは基本的にありません。

入居前の初期費用に含んで考えるのが一般的になっていますが、不動産会社を介さずに契約を結んだ場合には仲介手数料は発生しません。例外的なケースかもしれませんが、売買の場合は売主と買主、賃貸の場合は貸主と借主、この両者の間で直接契約を結ぶ場合には、仲介ではないので仲介手数料は当然発生しないことになります。この点については後ほど具体的に説明します。

売買契約と賃貸借契約、いずれの場合も、売主と買主、貸主と借主、双方で仲介手数料を負担することが前提になっています。宅地建物取引業法という法律に、不動産会社から請求できる金額の上限などが細かく記載されています。実際には、法律で決められた範囲で、どちらか片方のみが負担することもあります。最近では、不動産会社の競争が激しくなったことで仲介手数料を上限の金額から下げているケースや、貸主が借主の仲介手数料を負担しているケースもあるようです。

●仲介手数料のルールとは

売買、賃貸、どちらの場合も、仲介手数料には消費税が発生します。支払いの際は10%の税が加算される点に注意しましょう。宅地建物取引業法では、消費税を含めた仲介手数料の金額の求め方が記載されています。売買、賃貸の両方とも「上限額」となっている点を忘れないようにしましょう。あくまで「上限」ですので、実際にはそれよりも安くても良いということなのです。ちなみに、マンションと一戸建てで仲介手数料の金額に違いはなく、同じ考え方で家賃や売買価格から算出されます。

賃貸の場合は、貸主と借主が支払う仲介手数料の合計について、月額家賃1カ月分+消費税が上限と決められています。現在は消費税率が10%ですので、消費税を含めると月額家賃の1.1倍ということになります。貸主と借主のそれぞれが支払う仲介手数料は、上限の半額となる月額家賃の0.55倍まで、「当該依頼者の承諾を得ている場合」は、貸主または借主のどちらか片方から、不動産会社は月額家賃の1.1倍までの仲介手数料を受け取ることが可能と定められています。

売買の場合は、売主と買主の双方が以下の計算式で求められる仲介手数料を上限として、それぞれ同額を支払うことになっています。なお、売買価格に応じて以下のように上限額が変わります。売買価格が200万円以下の部分=価格の5%+消費税が上限、売買価格が200万円超~400万円以下の部分=価格の4%+消費税が上限、売買価格が400万円超の部分=価格の3%+消費税が上限となります。

不動産の価格は400万円超の高額となることが多く、金額帯ごとに分けて計算したものを毎回合計するのでは少し手間がかかります。そこで400万円超の物件については、「売買価格×3%+6万円+消費税」の計算式で、簡単に仲介手数料の上限額を求めることができます。消費税を10%とするなら「売買価格×3.3%+6万6000円」と、さらに簡単に置き換えて計算することが可能です。

仲介手数料の相場や支払うタイミング

売買、賃貸のどちらも法律で「上限額」が定められているとお伝えしましたが、実際の支払い額はどうなのか。次に具体的な金額と支払いのタイミングについてみてみましょう。

●仲介手数料の相場
・賃貸契約の仲介手数料
先にお伝えした宅地建物取引業法に基づき、借主が1カ月分+消費税の仲介手数料を支払うことが一般的に行われてきました。本来は貸主と借主の双方で負担するものなのですが、貸主の立場が強い時代が長く続いたことで、借主だけが負担するのが当たり前のようになっていました。しかし近年は、不動産会社どうしの競争の激化や、早く借り手を見つけたい大家さんが増えたことで、状況が変わってきています。
不動産会社、貸主の状況によって、月額家賃の0.5~1カ月分+消費税の範囲でさまざまな物件があり、借主の負担が抑えられた物件も出てきています。数は限られますが借主が負担する仲介手数料が無料になっている物件もあるようです。
法律で定められた仲介手数料は、月額家賃を基準にしますので、管理費や共益費などは計算に含まれません。例えば、月額家賃が10万円、管理費が3000円の物件で、借主の負担する仲介手数料が1カ月分の場合は、10万円×1+消費税となります。10万円×1.1=11万円と計算することができます。
・売買契約の仲介手数料
売買価格が高額になることが多いため、賃貸と比べると仲介手数料も高額になります。法律で定められているのは上限額なのですが、実際には上限額に合わせて仲介手数料の支払いを求められるのがほとんどのようです。なお、一般的に行われる広告費用や購入希望者の現地案内に関わる費用はすべて仲介手数料に含まれますが、売主の特別な依頼に基づいて実施した広告宣伝費用などは、売主に別途請求されることがあるようです。
賃貸では借主だけが仲介手数料を負担することもありますが、売買では売主と買主の双方が同額で負担するのが通常です。例えば、3000万円で不動産を売買した場合、3000万円×3%+消費税が、売主と買主の双方が支払う仲介手数料となります。先にお伝えした計算式に置き換えると、3000万円×3.3%+6万6000円=105万6000円となり、この金額を売主と買主がそれぞれ不動産会社に支払います。
●仲介手数料を支払うタイミング
・賃貸契約の場合
借主として物件を探しているときに、不動産情報を提供してもらったり、現地案内をしてもらったりする段階では仲介手数料は発生しません。最終的に賃貸借契約が成立した時点で仲介手数料を支払うことになります。敷金・礼金・保証金・前家賃などに仲介手数料を加えた初期費用を契約前に用意します。最近は月額家賃のおよそ4.5~5カ月分といわれていますが、数十万円のまとまった金額となりますので、早い段階で必要な費用を計算して、支払いに備えておくようにしましょう。
・売買契約の場合
賃貸と同様で、契約に至らなかった場合は支払う必要はありません。売買契約が成立した時点で仲介手数料が発生します。契約から実際の引き渡しまでに時間がかかることが多く、物件によっては仲介手数料も100万円以上の金額となるため、売買契約が成立した時点で半額を支払い、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的になっているようです。不動産会社によって異なる場合もあるようですので、事前に確認しておいた方が良いでしょう。
また、支払い方法については、現金払いのほかに、銀行振込やクレジットカード払いに対応している不動産会社もあるようです。多額の現金を用意するのも、持ち運ぶのも不安を感じるでしょうから、この点もきちんと問い合わせておくことをおすすめします。

仲介手数料を抑える方法

初期費用は全体で大きな金額になるため仲介手数料の交渉が可能なら少しでも減らしたいところ。仲介手数料が無料ならさらにうれしいですね。そんな物件があるのでしょうか。

●仲介手数料を値引きしてもらう

不動産会社にとっては仲介手数料が大切な収入源となりますので、交渉で値引きしてもらえることは少ないようです。ただし、駅から遠く、築年数が古い賃貸物件など、入居者が見つかりにくい理由がある場合、大家さんとの交渉で仲介手数料を全額あるいは半額負担してくれることもあるようです。売買については、同じ不動産会社が売主と買主の双方の窓口になっていて、仲介手数料を売主と買主から受け取れる場合は、減額に対応してくれることもあるかもしれません。

無理な値引き交渉は避けた方が良いでしょう。予定している期間内で、希望する条件に合った物件を見つけるためには、不動産会社に前向きに取り組んでもらえるようにすることが大切です。ただ安ければ良いと考えず、信頼できる不動産会社に依頼することをおすすめします。賃貸の場合は、仲介手数料だけでなく、敷金・礼金の少ない物件や、入居後1~3カ月間の家賃を無料にするフリーレント付きの物件を探すなど、ほかの部分で費用を抑える方法も検討しましょう。

●仲介手数料のない物件を探す

賃貸で、不動産会社が所有している自社物件や、大家さんが直接入居者を募集している物件など、貸主と借主が直接契約を結ぶ場合は仲介手数料が発生しません。不動産会社が直接管理している物件で、その会社が貸主になる場合も、仲介手数料が発生しないケースがあります。このような物件は限られますが、値引き交渉の手間をかけずに費用を抑えられるのが魅力です。

売買でも同様で、売主が不動産会社であった場合、仲介とはならないため仲介手数料は発生しません。賃貸と売買の両方とも共通して注意したいのは、値引きの理由が何か確認すること。訳あり物件を選ぶことがないよう、きちんと見極めましょう。

仲介手数料なしのUR賃貸住宅でお得に引っ越ししよう

交渉をしなくても、最初からすべての物件の仲介手数料が不要なのがUR賃貸住宅。お得な家賃プランで魅力的な条件を備えた賃貸物件が、全国に多数あるのが特長です。

●UR賃貸住宅なら仲介手数料が不要

URでは仲介業者を挟まずに物件探しをサポート。自社物件のため情報を詳しく伝えることができ、同時に費用面でのメリットも実現しています。独立行政法人都市再生機構が管理する部屋は全国に約71万戸もあり、一人暮らしにぴったりな1Rから、ファミリー層向けの3LDKや4LDKなど、さまざまな間取りタイプがそろっています。比較的ゆとりのある間取りが多く、収納が豊富に設けられているので、同様の条件で周辺相場と比較してもリーズナブルといえるかもしれません。

●そのほかの費用も節約可能

仲介手数料だけでなく、入居時に必要なことが多い、礼金・保証料も不要です。保証人を立てる必要もありません。契約時に必要なお金は、敷金(月額家賃の2カ月分)と、入居日から月末までの日割り家賃、共益費のみ。

また、フリーレントの対象となる物件もあり、URが定めた期間中に申し込むと、入居開始可能日から月額家賃1カ月、または2カ月相当額が無料になります(対象となる物件によって異なります。一定期間の継続入居などの条件がありますので、詳しくは窓口へお問い合わせください)。

契約更新時の更新料や保証料の負担もなく、毎月の家賃だけで住み続けることができるので、長く住むほど費用面でのトータルのメリットが大きくなります。住み替えを考えている方は、ぜひ検討してみてください。

●便利な制度を多数ご用意

URでは、礼金、保証料、仲介手数料、更新料が不要なだけでなく、所定の条件を満たせば、家賃そのものがお得になるプランが設けられています。これらを利用すれば、お得な家賃で一定期間住み続けることができます。条件を満たしている場合は、ぜひ活用をおすすめします(重複して利用できない場合がありますので、詳しくは窓口へお問い合わせください)。

<近居割>
募集家賃から5年間、5%減額されます。対象となるのは同じUR内、もしくは半径2km以内の別々のURで、親世帯・子世帯の二世帯が近居する場合で、新たに契約した世帯の家賃が減額されます。また、二世帯同時に契約する場合は、両世帯とも減額されます。
<U35割>
3年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は契約者が35歳以下の世帯。学生、単身、夫婦、子育て世帯も対象です。なお配偶者以外の同居者には一定の条件があります。
※3年間の定期借家契約
<そのママ割>
3年間限定で、お得な家賃で借りられます。対象は妊娠中を含め、現に同居する満18歳未満の子供(孫、甥、姪なども可)を扶養している世帯です。
※3年間の定期借家契約
<子育て割>
最長9年間、家賃の最大20%(所得に応じた減額となります。上限2万5000円)をサポートしてくれます。対象は結婚5年以内の新婚世帯、または18歳未満の子供がいる世帯。いずれも所得合計が月25.9万円以下の場合となります。
<URライト(定期借家)>
契約期間を入居開始可能日から3年とし、契約の更新はありませんが、その代わり月々の家賃を通常よりも抑えることができます(契約期間が3年を超える場合は、一部を除き通常家賃と同額です)。

※参考:https://www.ur-net.go.jp/chintai/whats/system/

また、家賃の支払いでPontaポイントがたまる「URでPonta」に申し込むことで、毎月の家賃支払い500円ごとに1ポイントを加算。ポイントは、さまざまなPonta提携店舗で利用できます。毎月の家賃の支払いで、賢くポイントをためられます。

初期費用を抑えながら納得できる住まい選びを

賃貸の引っ越し、自宅の購入、いずれも仲介手数料など、まとまった金額の初期費用が必要です。売買価格、月額家賃、それぞれに比例して初期費用の金額も大きくなるため、住まいのレベルを上げようと思うと、初期費用も高くなりがちなのが辛いところです。交渉で金額を抑えることも不可能ではありませんが、現実的には難しいことが多く、仲介手数料が無料というケースがあっても数が限られています。

URなら特別な交渉をしなくても、最初から仲介手数料や、礼金・保証料・更新料が不要です。お得な家賃プランを利用できれば、ランニングコストも抑えることが可能です。賃貸物件数が豊富で、さまざまな間取りタイプがあるため、家族構成やライフスタイルに合わせた部屋を選べます。費用と住み心地の両方にこだわった住まい選びができるのでおすすめです。住まい探しの際はぜひ候補に含めてみてはいかがでしょうか。

監修/加藤 哲哉

記事のまとめ

初期費用を減らすのは大変! 交渉せずに費用を節約できるURがおすすめ

  • ・賃貸借契約、売買契約とも、仲介手数料は法律で上限額が定められており、不動産会社に値引き交渉を行うのは難しいことが多い
  • ・仲介手数料が無料という物件があるが、数が少なかったり、特殊な事情があったりする場合があり一般的ではない
  • ・UR賃貸住宅は、特別な交渉をしなくても、礼金、保証料、仲介手数料、更新料が不要。お得な家賃プランもあるのがうれしい

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