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賃貸仲介手数料の相場は?値引き交渉以外で初期費用を抑える方法

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賃貸住宅を借りるときに、不動産仲介会社を通して物件探しをする人がほとんどだと思います。そのとき、不動産会社への手数料として支払うのが「仲介手数料」。敷金や礼金などと一緒に「初期費用」として表示されているので、ご存じの方も多いと思います。ただ、物件によって金額のばらつきや「0円」の物件もあり、その仕組みは不明瞭。ここでは仲介手数料の目的を理解しながら、初期費用を賢く節約するコツを学びましょう。

賃貸仲介手数料の基礎知識

仲介手数料とは、いったい何のために支払うお金なのでしょうか? ここでは、知っておくべき基礎知識とその仕組みを紹介します。

●賃貸仲介手数料とは

不動産会社が貸主(大家さん)と借主との媒介として、物件の案内や、契約条件の交渉、重要事項の説明、契約の締結といった賃貸借契約を進めたことへの報酬として支払う費用となります。この場合、仲介してもらった借主だけでなく、物件の貸主である大家さんも不動産会社へ仲介手数料を支払うことは、あまり知られていません。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により定められています。原則として、家賃の0.5カ月(半月)~1カ月分までとなり、不動産会社は借主と家主の両方から0.5カ月分ずつ受け取ることが一般的です。

●賃貸仲介手数料の消費税

賃貸借契約時に支払う家賃や敷金・礼金といったほかの初期費用と異なり、賃貸仲介手数料は消費税の課税対象となります。つまり、実際に支払う費用は、賃料の0.5カ月分(上限は1カ月分)に、消費税を加算した金額となるので注意が必要です。

●賃貸仲介手数料の相場

相場として考えると、家賃の0.5~1カ月分、そこに消費税をプラスした費用となるのは前出の通りです。金額の目安は仲介手数料の目安と相場の表を参考にしましょう。敷金・礼金が1カ月の場合となります。

家賃10万円の賃貸マンションを借りる場合の初期費用を計算してみましょう。敷金・礼金がそれぞれ家賃の1カ月分、家賃の前払い金額が2カ月分、さらに仲介手数料も賃料の0.5~1カ月分となり、合計すると45~50万円必要となる計算です。

賃貸仲介手数料の値引き交渉は可能?

仲介手数料は不動産会社の収入となるので、値引き交渉は難しいのも事実です。ただし、交渉の仕方や物件によって、安くできる可能性があります。

●仲介手数料は値引き交渉できる?

仲介手数料には前出の通り上限は設けられていますが、「下限」は定められていないので、安くしてもらう交渉は可能です。実際、不動産会社によって料金設定は異なり、中には一律で賃貸仲介手数料の金額を定めている会社もあります。ただし、値引き交渉ができるかどうかは、不動産会社や物件によっても異なるようです。

交渉の一つとして、入居を前提としていれば、値引きに応じてくれる可能性があります。「○○円まで料金が下がればここに決めます」というように、必ず契約することを伝えて相談してみましょう。それでもし交渉に応じてくれた場合、不動産会社も契約前提で調整してくれた金額ですので、契約後のキャンセルは避けるべきです。
また、賃貸市場の閑散期や空き部屋の状態が続いている物件は、本来必要な仲介手数料を大家さんが負担してでも、早く入居者を決めたいものです。こうした物件は交渉に応じてくれる可能性もあります。

【値引き交渉がしやすいケース】
  • ・借主は入居を強く希望しているが、予算を多少オーバーしているケース
  • ・賃貸市場の閑散期や入居志望者の少ない物件のケース
  • ・不動産会社が直接管理する物件で、仲介手数料以外に利益が取れるケース
●賃貸仲介手数料を抑える方法
・不動産会社が行っているサービスを利用する
不動産会社が「仲介手数料割引キャンペーン」などのサービスを実施している場合があるので、利用してみるのも初期費用を抑える一つの手段です。学生割引であったり、結婚を控えたカップル向けや、株主優待制度などの割引サービスなど、さまざまな条件があるのでチェックしましょう。
・大家さんと直接契約をする
貸主である大家さんと直接に契約できる物件を探せば、仲介手数料は一切必要ありません。ただし、条件の交渉時にサポートが受けられないデメリットがあります。大家さんには重要事項の説明義務がなく、物件に対する注意事項を確認しないまま契約すると、住み始めてからのトラブルに発展する可能性もあります。賃貸借契約の条件については、不動産取引の専門家から説明を受けるように進めましょう。

賃貸仲介手数料以外に発生する初期費用

賃貸住宅へ入居する際には、紹介した賃貸仲介手数料以外にも初期費用が必要です。トータルで費用を抑えるために、賃貸仲介手数料と合わせて確認すると良いでしょう。

●敷金

借主が貸主である大家さんに契約時の担保として預ける保証金のことです。家賃の未払いや、部屋を退去するときの原状回復費用などに充てられます。退去時に大家さんに支払うべき費用が差し引かれ、余った分は返金されます。

●礼金

名前の通り貸主である大家さんに「お礼」として支払う費用のことです。敷金とは違い、返還されることはありません。一般的に敷金と礼金の相場は、家賃の約1カ月分とすることが多いようです。

●前家賃

家賃は基本的に前月末払いとなります。また、賃貸住宅では家賃の発生する日=入居可能な日となります。契約時に確認しましょう。例えば3月15日に入居をした場合は、入居時に4月分の前家賃を支払い、3月分は日割り計算で支払うことになります。

●日割り家賃

前家賃の支払いにあったように、ひと月分の賃料を月の日数で割り、物件入居開始日から当月最終日までの日数分で計算した家賃のことです。

●保証料

賃貸物件契約での保証料とは、連帯保証人を立てず、「家賃保証会社」を利用する場合に支払う費用のことです。保証会社は、万が一、借主が家賃を滞納した際、大家さんへの家賃の支払いを立て替えます。契約時に支払う金額の目安は家賃の0.5~1カ月分となり、1~2年での更新保証料がかかるケース、月額保証料を支払うケースなどさまざまです。

仲介手数料なしで入居できるUR賃貸住宅

仲介手数料だけでなく、敷金・礼金や保証料など、住み替え時の初期費用は想像以上に大きいもの。費用はなるべく抑えて新生活を始めたい。それならUR賃貸住宅がおすすめです。

●仲介手数料などの費用が不要

UR賃貸住宅は独立行政法人都市再生機構が管理・運営しており、全国に約71万戸もの物件があります。
その特長は、UR都市機構との直接契約となるため、仲介手数料が不要になること。さらには、礼金や家賃保証会社へ支払う保証料も必要もありません。契約の際に支払う金額は、2カ月分の敷金と日割りで計算された家賃、そして日割りの共益費(管理費)のみなので、初期費用を大幅に抑えることができます。また、新規契約時には見落としがちな更新料も不要なので、更新月に一時的に出費が増えて家計を圧迫することもありません。

URの部屋は、Webサイトだけでなく、全国にあるURの店舗窓口で相談をしながら探すこともできます。店舗にはハウジングアドバイザーが常駐しており、希望条件をもとに最適な部屋を紹介してくれたり、内覧の際に同行して物件説明などをしてくれる場合もあります。もちろん、ご契約に当たっては宅地建物取引士による重要事項説明もあるため、初期費用の面でも、サポートの面でも、安心して部屋探しができるでしょう。

●お得な家賃プランが充実

URには住む人のライフスタイルによって選べる、お得な家賃プランが豊富。一定の条件を満たす必要がありますが、ぜひ検討してはいかがでしょうか。

<近居割>
家族が住んでいる団地に引っ越したり、半径2km以内の別のUR賃貸住宅に入居したりすると、家賃が安くなるプランです。満18歳未満の子どもと同居している子育て世帯か、その親世帯となるシニア世帯が対象で、条件を満たせば、5年間にわたり家賃が5%減額されます。親や子どもの近くに住めるという安心感に加え、家賃までお得になるので、条件に合う人はぜひ検討すべきでしょう。
<U35割>
契約者が35歳以下の場合、3年間の定期借家契約で家賃がお得なプランです。契約名義人が35歳以下であれば、単身、学生、夫婦、子育て世代のいずれも対象になります。
<そのママ割>
満18歳未満の子どもと同居していれば、3年間の定期借家契約で家賃がお得なプランです。申し込み時に妊娠している場合も適用され、また、満18歳未満であれば孫や甥、姪などでもOKです。
<子育て割>
満18歳未満の子どもと同居している子育て世帯もしくは、結婚して5年以内の新婚家庭が条件を満たせば、最長9年間、家賃の最大20%(所得に応じた減額となります。上限2万5000円)のサポートが受けられます。
<URライト(定期借家)>
契約期間を入居開始可能日から3年とし、契約の更新はありませんが、その代わり月々の家賃を通常よりも抑えることができます(契約期間が3年を超える場合は、一部を除き通常家賃と同額です)。

また、「URでPonta」に申し込めば、家賃の支払い500円ごとに1Pontaポイントが貯まるサービスも提供されています。普段の暮らしがお得になるサービスなので、積極的に活用したいですね。

仲介手数料など初期費用はトータルで考えることが大切

仲介手数料には上限や相場があるものの、物件によってはキャンペーンなどで値引きされていたりするものがあると分かりました。しかし、実際は借りる側が法定通りの0.5~1カ月分を契約時に支払うケースが多いようです。
仲介手数料を抑えるのではなく、敷金や礼金などそのほかの初期費用を含めたトータルで必要な費用で考えて、不動産会社に足を運んで相談したり、不動産ポータルサイトを活用したりしながら、幅広い情報収集をすることがポイントです。

その点、URは、仲介手数料や礼金などの初期費用が必要ないことはもちろん、子育てファミリーや若い世代に向けたお得な家賃プランなど、賢く節約できるサービスが充実しています。

URのホームページでは、全国の物件から、家賃や間取りタイプ、適用できる家賃プランなど、要望する条件や生活スタイルで検索できるので、ぜひ活用してはいかがでしょうか。

監修/加藤哲哉

記事のまとめ

仲介手数料は交渉次第で抑えることができるが、ほかの初期費用に注目することも重要

  • ・仲介手数料とは、不動産会社が大家さんに代わって、賃貸借契約を進めたこと(仲介したこと)への成功報酬として支払う手数料のこと
  • ・仲介手数料を抑えるには、値引き交渉以外にも、キャンペーンを利用したり、手数料が安く設定されていたりする物件を探すなどの手段がある
  • ・UR賃貸住宅は、UR都市機構と直接契約を結ぶので、仲介手数料だけでなく、礼金や保証料などの初期費用を抑えることができる

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