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契約後によくあるお問合せ

	Q&A　よくあるご質問
	機構とご契約いただいた分譲宅地又は定期借地のお客様より、よくお寄せいただくご質問を以下に掲載しています。ご不明な点やより詳細なご質問をご希望の方は、こちらにお問い合わせください。
	【以下の時点は、すべて平成２４年４月現在です。】

	１	宅地の購入について
	２	契約上の制約について
	３	登記について
	４	宅地品質について
	５	その他の質問
	６	上記事項に関するお問合せ先は

１　宅地の購入について

　機構の宅地を購入する場合、具体的にどのような方法がありますか？

　自己資金等で即金でお支払いいただく方法、機構の割賦金をご利用いただく方法、住宅金融支援機構のフラット35等、金融機関の住宅ローンを利用して即金でお支払いいただく方法の3つが主なものです。

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　機構の割賦金を利用する場合、繰り上げ償還には費用はかかるのですか？

　機構の割賦金を利用する場合は、繰り上げ償還には一切手数料等はかかりません。
　ただし、振り込み手数料や抵当権抹消登記等の手続きに必要な費用は、お客様の負担となります。

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　機構の割賦払いと住宅金融支援機構のフラット35では、どちらを利用したほうが得ですか？
　また、両方を利用することは可能ですか？

　その時々の状況によって金利が変動したり、また返済手数料、保証料の有無など、ローンの条件が同じではありませんので、一概にどちらが有利ということはありません。
　どちらを利用するかは自己責任でご判断ください。なお、機構の割賦金とフラット35の両方を併用することはできません。

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　機構の割賦払いの金利と金融機関の住宅ローン金利が同じ場合は、支払額も同じなのでしょうか？

　元利均等方式による一般的な住宅ローンでは、前月末の元金残高に対する利息計算が毎月行われるため、毎月の支払い金額に占める利息相当額は毎月減少していきます。
　これに対して、機構の割賦金は、半年ごとに毎回の割賦金額を均等返済する「元利均等半年賦」という方法により計算しますので、毎月の割賦金額に占める利息相当額は半年ごとにしか減少しません。
　そのため、住宅ローンで表示される金利と機構の割賦利息の年利率とは、毎月の支払い金額の計算方法が異なるため、表示上の利率が同じでも、毎月の利息相当額は異なります。（金利が同じ場合は、住宅ローンよりも機構の割賦払いの方が毎月の利息相当額が多くなります。）

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　機構の割賦金も、フラット35と同様、最長35年間借りることができるのでしょうか？
　また、毎月の支払い金額は、割賦期間内であれば自由に希望額を設定できますか？

　機構の割賦金は、最長30年までです（10、15、20、25、30年のいずれかを選択）。30年を超える延長はできません。
　また、毎月のお支払い金額については、割賦期間中、毎月均等でのお支払いか、ボーナス併用払いを選択できますが、ボーナス併用払いは、ボーナス月が通常の月の約3倍、約4倍もしくは約7倍のいずれかから選択していただくことになります。
　そのため、自由に支払い金額を設定できるわけではありません。

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　私は今、機構の割賦金を返済中ですが、給料が減って、返済も滞りがちな状況です。平成21年12月、モラトリアム法（中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律）が施行されましたが、機構でも何らかの措置を講じてくれるのですか？

　機構は法律の対象外ですので、特に何らかの措置を講じることは考えておりません。悪しからずご了承ください。

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　機構の割賦金について、支払い方法は口座振替が原則となっていますが、機構の指定口座に振込むことやクレジットカード払いは可能ですか？

　機構の指定口座にお振込みいただくことは可能ですが、割賦金のお支払につきましては、なるべく口座振替をご利用ください。（お振込みの場合、手数料はお客様のご負担となります。）なお、クレジットカード払いはできません。

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　現在、ボーナス併用で割賦金を支払っていますが、ボーナス月をなくした毎月均等払いに変更することは可能ですか？

　割賦金の一部繰上償還（50万円以上、10万円単位）の手続きを行っていただければ変更が可能です。（繰上償還をしないで支払い方法を変更することはできません。）詳しくは別途ご相談ください。

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２　契約上の制約について

　機構が販売する宅地は、民間が販売する宅地とは異なり、契約上様々な制約があるようですが、これらの制約を外す条件は何ですか？

　①住宅の建設完了とその住宅への居住、②機構の割賦金の全額返済、この２つが確認できた段階で、原則として機構の制約はなくなることになります。
　ただし、契約違反等があると機構が判断した場合は、その違反行為を是正していただくまでは制約がなくなることはありません。
　なお、定期借地の宅地は、賃貸借期間満了まで制約が続くこととなります。

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　私が購入した宅地がある地域では、用途地域上、面積等一定の制限はあるものの、店舗を経営することができることになっていますが、機構との譲渡契約では、一定期間、店舗を経営できないこと（住宅専用）になっています。なぜそのような厳しい制約を加えるのですか？

　機構が地元自治体と開発協議を行う際、戸建住宅のある地区、商業施設のある地区、公園等、公共公益施設がある地区等、用途に応じて配置計画を策定します。
　そのため、無秩序に住宅地に店舗ができることは好ましくないため、地区によっては、たとえ用途地域上店舗の営業が可能な場所であっても営業を認めないなど、募集条件や契約内容等で一定の制限を設ける場合があります。
　ただし、契約に定める期間が経過すれば、各種法令の範囲内で店舗を営業していただくことが可能となります。
　なお、定期借地の宅地は賃貸借期間満了まで制約がなくなることはありません。

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　契約書では、定められた建設期限内に住宅を建築し、自ら居住しなければならないと記載されていますが、事情があって建築もしくは入居が遅れそうな場合、機構は認めてくれるのですか？

　原則として、定められた建設期限内に住宅を建設していただかなければなりません。しかしながら契約後のやむをえない事情により、住宅建設が遅れそうになった場合、機構が定める所定の申請手続きを行うことができますが、その承諾等の可否は機構で判断させていただきます。
　機構より一定期間の建設期限延長の承諾を受けた場合でも、建物を建築するまでの間は、特に除草や火災の予防等に留意し、近隣の環境を損なうことのないよう、常に良好な宅地の管理を行ってください。

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３　登記について

　機構の宅地を購入すれば、機構の買戻し登記が設定されることになりますが、どのようにすれば、買戻しの登記を抹消してくれますか？

　宅地上の建物の建設が完了し、かつ入居も完了された場合、機構の所定手続きによる確認後、買戻し特約を抹消することができます。
　ただし、契約違反行為等があると機構が判断した場合は、抹消できないことをご了承ください。

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　私が購入した宅地は土地区画整理事業地区内にありますが、換地処分が完了するまでは、抵当権の登記ができないと聞きました。
　抵当権の登記ができないと金融機関から融資を受けることができず、住宅を建築することができませんが、換地処分完了前に金融機関から融資を受ける方法はないのでしょうか？

　現在、多くの金融機関では、換地処分完了前の宅地において所有権移転等登記と同時に抵当権の設定登記ができる「権利証交付・登記同時申請願」を換地登記前に提出いただくことで融資を受けている方が多いようです。
　ただし、個別の状況等によっては融資を受けられない可能性もありますので、融資のご計画の際には、事前にお取引の金融機関等に必ずご確認ください。

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　現在、機構の割賦を利用していますが、他の金融機関で借換えをして、機構に全額返済することを考えています。
　借換え融資の関係で機構の抵当権及び買戻し特約の抹消登記を借換え当日に行うことは可能ですか？

　抵当権及び買戻し特約の抹消は機構が行いますので、申請書を機構まで送付いただいた後、機構の手続きが完了してから抹消登記が完了するまで約２週間の時間をいただいております。
　つきましては、借換え融資を行う金融機関と調整の上、別途機構までご相談ください。

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４　宅地品質について

　機構が販売する宅地の地盤はしっかりしたものですか？また、宅地の地盤の強度は均一に整備しているのでしょうか？

　機構が販売する宅地は、機構が定める土木工事施工管理基準に基づいて造成工事中の施工管理及び造成工事完了後の地盤の品質確認を行っています。
また、住宅の基礎構造については、ハウスメーカー等の住宅を設計する建築士が宅地の地盤・地質等を調査した結果に基づいて定められることになっています。
　ただし、地盤の強度は均一ではなく、建築する住宅の構造も様々なため、住宅の基礎工事の設計にあたっては、住宅メーカーと協議の上、ご契約された宅地の地盤・地質等を十分調査し、必要に応じて地盤調査並びに必要な工事費用をお客様で負担していただくことになります。
　なお、機構は極力宅地の強度が均一になるよう心がけておりますが、地盤は土質の違いや降雨等の影響によりコンクリートのように均一な強度を求めることは難しく、局部的に強度の低い部分が残ることはやむを得ないものと考えており、機構が定める基準を満たしている限り、瑕疵担保責任（売買の対象物に通常では判らない欠陥や傷等が存在する場合の売主の責任）を負うべきものとは考えておりません。

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　宅地に土壌汚染物質が含まれているか、機構は調べているのですか？

　募集宅地については、土壌汚染対策法に基づき、必要な場合にのみ機構で調査をしています。
　譲受人の方が土壌汚染物質の有無を確認するために実施した場合、その調査費用については、原則として譲受人の方に負担していただきますので、あらかじめご承知おきください。

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　品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）では、構造耐力上主要な部分について、住宅の引渡しから10年間、瑕疵担保責任を負う期間を義務付けています。
　機構の宅地においても住宅同様、瑕疵担保責任を10年間負ってくれるのですか？

　品確法において引渡しから10年間の瑕疵担保期間を義務付けているのは新築の住宅のみであって、宅地の地盤は対象外です。
　機構が瑕疵担保責任を負う期間については、契約書において土地の引渡し後5年間（一部の宅地で2年）と定めています。

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５　その他の質問

　機構の宅地を購入するメリットは何ですか？

　主に、次の3つのメリットがあります。
　①建築する住宅メーカーの指定がないこと、
　②ライフスタイルに応じたお申込みが可能なこと。
　③割賦払いに保証人・保証金は不要で、年齢制限もないこと。（ただし、所得による制限があります。）

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　機構から宅地を借りている場合（定期借地）、契約を切り替えて宅地を購入することは可能ですか？
　またその逆に、機構から購入した宅地を借地に切り替えることは可能ですか？

　定期借地契約を締結した宅地を、その時々の時価で買い取っていただく制度はありますが、機構が譲渡した宅地を借地に切り替えることはできません。

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　現在、定期借地契約を締結していますが、生活が苦しくなってきたので、預けている保証金を一部返金してくれませんか？

　保証金の一部を返金する制度はございません。悪しからずご了承ください。

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　建築基準法等、各種法令を守って住宅を建築しましたが、日照が悪くなったと隣の家から苦情を寄せられて困っています。
　機構は間に入って仲裁してくれるのですか？

　法令による審査に合格した建築物であっても、日照や排水等に関して争いが起こる場合がありますが、機構が間に入って調停、あっせん等を行うことはありません。当事者同士で話し合いの上、解決してください。

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　機構から購入した宅地での住宅建設が完了し、新居に引越しをしましたが、機構に何か手続きをする必要があるのでしょうか？

　契約時等にお渡ししている冊子「契約等のご案内」巻末にある別紙「建物建設完了届及び土地買戻特約抹消申請願」（※地区や契約時期、契約内容によって名称が異なりますのでご注意ください）に記入・押印の上、必要書類を添付して機構にご提出ください。

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　区画整理事業中の地区の場合、固定資産税等は機構が立替えをして市町村に支払っているはずだが、市役所から固定資産税等の請求がきた。請求が重複していませんか？

　土地に対する固定資産税等は機構が立替えてお支払いしていますが、建物に対する固定資産税等は市町村から直接、お客様に請求されます。ですから建物に対するものであれば、重複していません。固定資産税等の請求がきた場合は、その請求内容（建物の固定資産税等かどうか）をよくご確認ください。

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　現在の割賦金（賃料）引落し口座を、別の口座に変更したい。

　当ページ末尾に記載する募集販売ＣＳチームまでお電話にてご連絡ください。
　引落し口座の変更（新しい口座での口座振替開始）に必要な手続き書類を送付します。手続き書類は「ゆうちょ銀行」用と「機構指定金融機関」用の２種類に分かれていますので、どちらかをご指定ください。
　書類をお受け取りになられましたら、必要事項を記入・押印の上、新たに利用される金融機関等の窓口へ持参し、手続きをしてください。なお、新しい口座での口座振替が開始されるまでは、従来どおり変更前の口座にて割賦金（賃料）をお支払いいただくことになりますので、口座振替開始月にはご注意ください。

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　割賦金明細表の見方がよくわからない。

　見本をご覧ください。　　　明細表見本データ（クリックしてください）

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６　～上記事項に関するお問い合わせ先は～

		独立行政法人　都市再生機構　西日本支社募集販売センター　宅地販売チーム（管理担当）〒530-0001　大阪市北区梅田二丁目2番22号（ハービスエントオフィスタワー13階）ＴＥＬ　06-6346-3082　　ＦＡＸ　06-6346-0980 お問い合わせ時間／午前９時１５分～午後５時４０分（土・日・祝・年末年始は休み） http://www.ur-net.go.jp

独立行政法人都市再生機構西日本支社　〒530-0001　大阪市北区梅田2丁目2番22号（ハービスエントオフィスタワー12・13階）

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